Freddie Mac es una corporación propiedad del gobierno que compra hipotecas y las empaqueta en valores respaldados por hipotecas. Su título oficial es Federal Home Loan Mortgage Corporation o FHLMC.
Los bancos utilizan los fondos recibidos de Freddie para otorgar nuevos préstamos a compradores de vivienda. Eso impulsa el mercado de la vivienda y permite que más estadounidenses se conviertan en propietarios.
El FHLMC da a los bancos la capacidad de crear hipotecas a 30 años. Sin Freddie, los bancos tendrían que mantener los préstamos en sus libros durante 30 años. Eso inmovilizaría demasiado dinero. También sería demasiado arriesgado. ¿Te imaginas cuántas personas dejarían de pagar durante 30 años?
Freddie revende el MBS a inversores en el mercado secundario. Eso permite que más inversores se beneficien del sector inmobiliario. Freddie usa las ganancias para comprar más hipotecas bancarias. Eso inicia todo el proceso de nuevo.
Cómo funciona
La FHLMC compra hipotecas de bancos y otros prestamistas. Combina tipos similares de hipotecas en paquetes. Luego vende acciones de los paquetes a fondos de pensiones, fondos mutuos y compañías de seguros.
Freddie garantiza que los inversores recibirán un pago acordado cada mes.
Cuando realiza el pago mensual de su hipoteca, el banco lo envía al FHLMC. Freddie agrupa su pago con otros y se lo envía a los inversores.
No vende todas las hipotecas que compra. FHLMC mantiene algunos como inversiones.
Cómo afecta la economía
Freddie Mac afecta la economía estadounidense al bajar las tasas de interés. Eso hace que más préstamos estén disponibles para más propietarios nuevos. Freddie también hace que las tasas de interés sean más consistentes. Hoy en día, las tasas hipotecarias solo varían en aproximadamente un 0,2% entre las ciudades del país.
Desde que fue nacionalizado, Freddie ha iniciado programas para ayudar a los propietarios a evitar ejecuciones hipotecarias. Freddie Mac estimula el mercado inmobiliario. En tiempos más saludables, la construcción residencial representaba el 5% de la economía y, al hacerlo, crea riqueza para los propietarios que reciben una mayor equidad de las viviendas de mayor precio.
¿Cómo te afecta?
Freddie Mac baja las tasas de interés de las hipotecas que obtiene del banco. Freddie Mac también proporciona análisis mensuales del mercado de la vivienda. Si está pensando en comprar o vender una casa, eche un vistazo a los Resúmenes de volumen mensual de FHLMC. Te dan una buena idea de lo que está sucediendo en el mercado inmobiliario.
¿Quién es el dueño de Freddie Mac?
El gobierno de Estados Unidos tiene warrants sobre el 79,9% de las acciones ordinarias de Freddie Mac. El Tesoro de los Estados Unidos también posee acciones preferentes senior Desde el 8 de julio de 2010, algunas de las acciones ordinarias de Freddie están disponibles sin receta, pero su precio ha sido muy bajo.
El 6 de septiembre de 2008, el gobierno federal rescató a Fannie y Freddie. La Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda se convirtió en la conservadora de Freddie Mac. El Departamento del Tesoro compró hasta $ 100 mil millones en acciones preferentes de Fannie y Freddie y valores respaldados por hipotecas.
Antes de eso, Fannie y Freddie eran empresas patrocinadas por el gobierno. Eran corporaciones cuyos objetivos eran maximizar el valor para los accionistas. Ambos incluso cotizaron en la Bolsa de Valores de Nueva York , por lo que sus gerentes intentaron funcionar de manera tan rentable como los competidores de la banca privada.
Eran diferentes de otras corporaciones en gran medida. El gobierno federal prácticamente garantizó sus préstamos. Eso los hizo menos reacios al riesgo. Fueron presionados a asumir riesgos para mejorar su rendimiento sabiendo que nunca irían a la quiebra.
Fannie y Freddie descubrieron que mantener muchos de estos productos era más rentable. Este defecto en su estructura se puso de manifiesto cuando estalló la crisis de las hipotecas de alto riesgo. Como los precios de la vivienda cayeron en 2006, el valor de los préstamos de las GSE se desplomó.
En lugar de permitirles quebrar, el Departamento del Tesoro de los Estados Unidos, bajo la dirección del secretario Henry Paulson, compró sus acciones y los accionistas perdieron todo el valor, aunque lo habrían hecho si las empresas hubieran quebrado. Si no hubieran sido nacionalizados, esencialmente no habría habido ningún mercado inmobiliario. Los bancos simplemente dejaron de prestar sin garantías gubernamentales. Después de la nacionalización, Fannie y Freddie poseían el 90% del mercado inmobiliario estadounidense.
Freddie y Fannie
Freddie Mac es el “hermano pequeño” de Fannie Mae, la Asociación Hipotecaria Nacional Federal. La Ley de financiación de viviendas de emergencia de 1970 creó el FHLMC para competir con Fannie Mae.
Hasta la ley, Fannie Mae solo compraba préstamos aprobados por la Asociación Federal de Vivienda. Era más probable que los mantuviera en sus libros, en lugar de titularizarlos. Freddie cambió eso. Podría comprar cualquier préstamo y titulizar la mayoría de ellos. Las principales diferencias entre Freddie Mac y Fannie Mae están en sus productos y mercados objetivo.
El presidente Lyndon Johnson había convertido a Fannie en una corporación que cotiza en bolsa dos años antes. Quería utilizar su presupuesto para financiar la guerra de Vietnam.
Freddie Mac salió a bolsa en 1989. La Ley de Reforma, Recuperación y Ejecución de las Instituciones Financieras hizo el cambio en respuesta a la Crisis de Ahorros y Préstamos.
