Cash-Out vs. Préstamos de refinanciación de hipotecas a tasa y plazo

tiene dos opciones básicas cuando refinancia su hipoteca para ahorrar u obtener dinero. primero, si simplemente refinancia su préstamo existente para obtener una tasa de interés más baja o cambia los términos, se llama refinanciación a tasa y plazo. o, en segundo lugar, es posible que desee extraer parte del capital de su casa, tal vez para hacer una renovación, pagar deudas o ayudar a pagar los costos de la universidad, con un préstamo en efectivo. Así es como estas dos opciones de refinanciamiento pueden afectar su posición financiera. 

piense en la refinanciación como el reemplazo de una hipoteca existente por otra, o la consolidación de un par de hipotecas en un solo préstamo. fuera con lo viejo (hipoteca) y con lo nuevo, como dicen. después de la refinanciación, el préstamo (o préstamos) anterior se cancela y uno nuevo lo reemplaza. 

Hay muchas razones para considerar la refinanciación. ahorrar dinero es lo obvio. en agosto de 2008, la hipoteca fija promedio a 30 años tenía una tasa de interés del 6.48%. Después de la crisis financiera, las tasas para el mismo tipo de hipoteca disminuyeron constantemente. Para diciembre de 2012, la tasa de hipoteca fija a 30 años se redujo casi a la mitad de cuatro años antes a 3.35%. La tasa anual promedio para 2017 subió hasta 3.99%. para 2018, había aumentado a 4.54%, según freddie mac. pero incluso estas tasas más altas podrían ser más bajas que las de las hipotecas más antiguas que pueda tener.

En marzo de 2019, las tasas hipotecarias cayeron al 4,27%, un mínimo de 60 semanas. En la semana que finalizó el 29 de marzo de 2019, las solicitudes de hipotecas aumentaron un 18,6%, según la asociación de banqueros hipotecarios. el nivel de refinanciamiento aumentó 39% a 47.4% del total de solicitudes, que fue el nivel más alto desde noviembre de 2016. (la mayor ola reciente de refinanciamientos hipotecarios golpeó de 2011 a 2013 y 2015 a 2016, cuando las tasas de interés estuvieron cerca de mínimos históricos). el índice de refinanciamiento cayó al 44,1% del total de solicitudes la semana siguiente, los bajos costos de endeudamiento y un mercado laboral sólido continúan impulsando las solicitudes.

Históricamente, las tasas siguen siendo relativamente bajas y esa es una razón importante para que los propietarios con hipotecas antiguas con intereses más altos (o aquellos cuyo valor acumulado de la vivienda ha aumentado, o que tienen calificaciones crediticias mucho mejores que cuando financiaron originalmente su vivienda) para considerar la refinanciación ahora.

cuando las tasas se mueven más alto, la refinanciación puede ofrecer la oportunidad de convertir una hipoteca de tasa ajustable en una tasa fija, para asegurar pagos de intereses más bajos antes de que las tasas suban aún más. sin embargo, a menudo es difícil pronosticar la dirección futura de las tasas de interés, incluso para los economistas más experimentados.

Hay dos préstamos de refinanciamiento básicos. la más simple y directa es la refinanciación a tasa y plazo. ningún dinero real cambia de manos en este caso, fuera de las tarifas asociadas con el préstamo. el tamaño de la hipoteca sigue siendo el mismo; simplemente cambia sus términos hipotecarios actuales por términos más nuevos (presumiblemente mejores).

en cambio, en un refinanciamiento de retiro de efectivo, la nueva hipoteca es más grande que la anterior. junto con los nuevos términos del préstamo, también obtendrá dinero por adelantado, eliminando efectivamente el capital de su hogar en forma de efectivo.

puede calificar para un refinanciamiento a tasa y plazo con una relación préstamo-valor más alta (el monto del préstamo dividido por el valor de tasación de la propiedad). es más fácil obtener el préstamo, en otras palabras, incluso si tiene un riesgo crediticio más bajo porque está pidiendo prestado un alto porcentaje de lo que vale la casa.

Los préstamos de retiro vienen con términos más estrictos. si desea recuperar parte del capital acumulado en su hogar en forma de efectivo, probablemente le costará: cuánto depende del capital acumulado en su hogar y su puntaje de crédito.

si, por ejemplo, el puntaje de un prestatario es 700, la relación préstamo-valor es 76% y el préstamo se considera efectivo, el prestamista podría agregar 0,750 puntos al costo inicial del préstamo. si el monto del préstamo fuera de $ 200,000, por ejemplo, el prestamista agregaría $ 1,500 al costo. (cada prestamista es diferente). Alternativamente, el prestatario podría pagar una tasa de interés más alta: 0.125% a 0.250% más, dependiendo de las condiciones del mercado. 

¿Por qué los términos más duros? porque los préstamos de retiro conllevan un mayor riesgo para el prestamista, según Casey Fleming, asesor hipotecario, corporación financiera c2 y autor de la guía de préstamos: cómo obtener la mejor hipoteca posible . según fleming,

“Estadísticamente, es mucho más probable que un prestatario se aleje de una casa si se mete en problemas si ya le ha sacado capital. Es particularmente cierto si ha sacado más de lo que inicialmente invirtió en el pago inicial. en consecuencia, cualquier préstamo que se considere retiro tiene un precio más alto para reflejar ese riesgo, hasta que haya tanta equidad que el prestatario ya no pueda retirarse ”.

pero un puntaje crediticio más alto y una relación préstamo-valor más baja pueden cambiar los números sustancialmente a su favor. un prestatario con un puntaje de crédito de 750 y una relación préstamo-valor de menos del 60%, por ejemplo, no se le cobrará ningún costo adicional por un préstamo en efectivo; Los prestamistas creen que no es más probable que él o ella incumpla el préstamo que si realiza una refi de tasa y plazo.

su préstamo puede ser un préstamo de retiro, incluso si no recibe dinero en efectivo. Si está pagando tarjetas de crédito, préstamos para automóviles o cualquier otra cosa que originalmente no fuera parte de su hipoteca, el prestamista probablemente lo considere un préstamo de retiro de efectivo. Si está consolidando dos hipotecas en una, y una era originalmente un préstamo de retiro de efectivo, el nuevo préstamo consolidado también se clasificará como retiro de efectivo. 

Una razón más para pensar dos veces sobre los retiros de efectivo: hacer un refinanciamiento de retiro de efectivo puede afectar negativamente su puntaje de fico.

Aunque muchos expertos en finanzas personales aconsejarían no despojar a su hogar de su patrimonio en un refinanciamiento de retiro de efectivo, datos recientes muestran que muchos estadounidenses están eligiendo este tipo de préstamo. Las estadísticas trimestrales de refinanciamiento de freddie mac demostraron que, en el cuarto trimestre de 2018 (publicado en marzo de 2019), los prestatarios retirados representaban el 83% de todos los préstamos de refinanciamiento, la cifra más alta desde el tercer trimestre de 2007.

fuente: freddie mac, informe trimestral de refinanciamiento, 2018

muchas de estas refinanciaciones no fueron para una reducción de la tasa. Los usos más comunes de los fondos fueron mejoras en el hogar o para pagar facturas y deudas. Otros motivos citados para cobrar incluyen el pago de gastos universitarios, compras de automóviles e inversiones comerciales.

fuente: freddie mac, informe trimestral de refinanciamiento, 2018

Con la ayuda de su agente hipotecario, es posible que pueda generar un poco de efectivo de su refinanciación sin que se considere un préstamo de retiro de efectivo (y generando las tarifas adicionales que vienen con él). básicamente, funciona aprovechando la superposición de fondos al final de un préstamo y al comienzo de otro. es un proceso complicado que afectará cualquier cuenta de depósito en garantía, así que preste mucha atención a cómo lo describe fleming:

“Se le permite financiar los costos de cierre en una tasa / plazo de refi. la mayoría de los prestamistas permiten que esos costos de cierre incluyan gastos prepagos, como intereses prepagos, los intereses acumulados no pagados de su hipoteca existente, el dinero necesario para prefinanciar su cuenta de depósito en garantía e incluso impuestos a la propiedad y seguro si es el momento adecuado.

“Cuando refinancia, paga el interés acumulado en su hipoteca existente hasta el día en que se cancela. usted paga por adelantado su interés en su nuevo préstamo desde el día en que financia hasta el primero del mes siguiente, y luego no realiza un pago el mes siguiente. por lo tanto, ha financiado un mes de interés sobre su hipoteca dentro del nuevo préstamo.

“Si tiene una cuenta de depósito (o depósito en garantía) para pagar el seguro y los impuestos con su hipoteca existente, entonces su prestamista actual retiene parte de su dinero, al menos un par de meses de impuestos y seguro cada uno. cuando refinancie, su nuevo prestamista necesitará algo de dinero a mano cuando venzan sus facturas de impuestos y seguros, por lo que le pedirán algo de dinero por adelantado. generalmente puedes financiar esto.

“Luego, una vez que se cierra su préstamo, su antiguo prestamista, que tiene parte de su dinero, le envía un cheque igual al saldo de su cuenta de depósito en garantía cuando canceló ese préstamo. ¡efectivo!

“También, debido a que algunas de las tarifas cambian un poco hasta la financiación, la mayoría de los prestamistas permiten un poco de amortiguación, hasta $ 2,000 en efectivo en depósito sin que el préstamo se considere como retiro de efectivo.

“Lo que todo esto significa es que puede financiar ‘costos’ que no son realmente el costo de originar el préstamo, sino que representan el costo de tener el préstamo. con un préstamo a tasa / plazo de $ 200,000, sería muy factible generar alrededor de $ 4,000 en efectivo, en las circunstancias correctas, si se estructurara cuidadosamente, sin pagar una multa por retiro de efectivo ”.

Su responsabilidad como prestatario es tener el conocimiento suficiente para analizar las opciones con su prestamista. Para la mayoría de las personas, evitar el costo adicional de un préstamo de retiro es el mejor movimiento financiero. Si tiene una razón específica para sacar efectivo de su hogar, un préstamo de retiro puede ser valioso, pero recuerde que la cantidad adicional de dinero que pagará en intereses durante la vigencia del préstamo puede ser una mala idea.