El proceso de sobreoferta para comprar una casa, ya sea una ejecución hipotecaria o una venta regular, a menudo es muy confuso para los compradores. Parte de la razón por la que los compradores están confundidos es que podrían pensar que el precio de una vivienda es el valor de la vivienda. La verdad es que el precio de venta, el precio de venta final y el valor de mercado de la casa son a menudo tres valores diferentes. En algunos casos, la venta final puede ser más baja que algunas de las ofertas.
La estrategia de ejecución hipotecaria de un banco
Cuando una casa propiedad de un banco sale al mercado como una casa en ejecución hipotecaria, puede atraer a muchos compradores si tiene un precio atractivo. Digamos, por ejemplo, que el banco quiere vender la ejecución hipotecaria por $ 250,000. El banco podría ponerle un precio a esa casa en $ 240,000, con la esperanza de que los compradores vean fácilmente que la casa tiene un precio mucho menor de lo que vale y se sientan atraídos como polillas por una llama. La infravaloración es una forma en que un banco puede obtener múltiples ofertas para una vivienda en ejecución hipotecaria.
El problema que puede surgir es que a veces los agentes no hacen un buen trabajo al explicarles a los compradores potenciales por qué se produce la infravaloración y cómo hacer que la infravaloración funcione en beneficio del comprador.
Hacer una oferta por encima del precio de venta
Si el precio de la casa es demasiado bajo, es probable que muchos compradores hagan ofertas por encima del precio de venta. En una ejecución hipotecaria, como en cualquier venta de vivienda, el precio de venta es simplemente el punto de partida para las negociaciones.
El siguiente es un ejemplo de cómo puede funcionar el proceso de ofertas del comprador. Esto debería ayudarlo a comprender el proceso detrás de cada oferta y precio. También verá cómo se clasifica cada oferta, según el orden en que se reciban.
- La primera oferta de compra : la oferta está ligeramente por debajo del precio de venta porque no hay otras ofertas sobre la mesa.
- Una segunda oferta de compra : este comprador ofrece un precio al precio de venta o $ 1,000 más o menos, asumiendo que el primer comprador ofreció el precio completo, incluso cuando no lo hizo.
- El tercer comprador : sabiendo que hay algunas ofertas sobre la mesa, esta persona ofrece al banco muy por encima del precio de venta.
- La cuarta oferta : también está por encima del precio de venta, pero podría coincidir con lo ofrecido por el tercer comprador. Eso es porque el comprador espera que el tercer comprador se eche atrás.
- El quinto comprador : este precio está por encima del precio de lista con un importante depósito de garantía y un tiempo de inspección más corto. Este suele ser el comprador que realmente quiere la casa.
- La sexta oferta : esta oferta está un poco por debajo del precio de lista, pero es una oferta en efectivo. Este comprador cree que su oferta es de oro. Pagar en efectivo para comprar una casa puede simplificar y acelerar enormemente el proceso de venta.
Y así sigue, el banco recibe siete o más ofertas; estas ofertas pueden ser generales, algunas bajas, otras altas y otras incompletas. En las condiciones de mercado adecuadas, puede parecer que todos y su tío están lanzando ofertas al banco.
Razones detrás del precio de venta
Si un banco recibe varias ofertas altas, ¿por qué finalmente aceptaría una más baja? Hay algunas razones por las que esto puede ocurrir.
Pueden suceder muchas cosas durante un período de inspección y negociaciones de ofertas. Los términos que un banco acuerda por adelantado pueden cambiar. Un árbol puede caer sobre la casa o las condiciones del mercado podrían empeorar repentinamente. Sin mencionar que las tasas de interés podrían subir, ejerciendo presión a la baja sobre los precios.
A veces, la casa puede requerir un trabajo extenso, que se reveló durante una inspección de la casa. En estas situaciones, los compradores pueden pedirle al banco que baje el precio para reflejar una condición recién descubierta.
Además, en algunos casos, el agente que cotiza en bolsa representa al comprador que hace una oferta más baja y deliberadamente, aunque generalmente es contra la ley en la mayoría de los estados, empuja la oferta de su propio comprador a la parte superior de la pila mientras resta importancia a las otras ofertas. No todos los agentes inmobiliarios son agentes éticos.
Por último, algunas de las ofertas podrían haber sido demasiado elevadas para que las justificara una tasación. En ese caso, generalmente, un banco bajará el precio para igualar el monto de la tasación del comprador. Esta es una de las razones más comunes por las que un banco aceptará una oferta más baja.
La línea de fondo
Si está considerando hacer una oferta sobre una ejecución hipotecaria, asegúrese de estar trabajando con un agente con experiencia en el manejo de ejecuciones hipotecarias. Pueden ayudarlo a explorar los matices del precio de su oferta de manera correcta.
