¿Qué es el inventario sombra?
El inventario oculto se refiere a bienes raíces deshabitados o que pronto serán deshabitados que aún no se han puesto en el mercado. Se utiliza con mayor frecuencia para contabilizar aquellas propiedades que están en proceso de ejecución hipotecaria pero que aún no se han vendido. También abarca las viviendas que los propietarios están esperando poner a la venta hasta que mejoren los precios.
Conclusiones clave
- El inventario sombra se refiere al stock probable de viviendas que aún no se han colocado en el mercado inmobiliario.
- Los propietarios de viviendas que esperan las condiciones adecuadas para vender sus viviendas, o las viviendas que se abren camino a través del proceso de ejecución hipotecaria son las dos piezas más grandes del inventario sombra.
- Debido a que el inventario sombra crea incertidumbre en torno al suministro real de viviendas que pronto estarán disponibles, puede sesgar los datos del mercado inmobiliario y complicar una recesión inmobiliaria.
Comprensión del inventario de sombras
El inventario oculto puede crear incertidumbre sobre el mejor momento para vender y sobre cuándo un mercado local puede esperar una recuperación completa. Además, el inventario sombra a menudo hace que los datos de vivienda reportados subestimen el número real de propiedades a la venta en el mercado.
El inventario oculto jugó un papel importante después del colapso de las hipotecas de alto riesgo de 2007-2008. Con el número sin precedentes de ejecuciones hipotecarias derivadas del colapso del mercado inmobiliario durante esa crisis, los prestamistas se quedaron con importantes participaciones inmobiliarias. Muchos prestamistas tardaron en poner su inventario a la venta por temor a inundar el mercado con las llamadas propiedades “en dificultades”.
Dado que las propiedades en dificultades se venden por relativamente poco, una mayor cantidad en el mercado reduce los precios, lo que a su vez reduce el ROI potencial de los prestamistas. Sin embargo, después de la crisis financiera de 2007-2008, el inventario en la sombra se ha reducido a medida que el mercado de la vivienda se ha recuperado lentamente.
El impacto económico del inventario sombra
Los inventarios sombra tienden a crecer cuando los mercados de la vivienda están en apuros. Cuando los bancos comienzan a liberar propiedades ejecutadas a un ritmo más alto, es una señal de que el mercado de la vivienda ha tocado fondo y está comenzando a crecer nuevamente. Dado que la vivienda juega un papel tan importante en la economía en general, un inventario sombra más pequeño generalmente coincide con un fuerte crecimiento económico.
Al mismo tiempo, la publicación de propiedades embargadas modera los precios de la vivienda en general. Esto se debe a que las propiedades en dificultades se venden a un precio mucho más bajo que otras casas. Cuando las propiedades en dificultades constituyen una gran proporción de las casas en el mercado, hacen bajar los precios en todos los ámbitos.
Según el Banco de la Reserva Federal de Cleveland, las casas ejecutadas que han estado en el mercado por menos de un año se venden a un 35 por ciento por debajo del valor, mientras que las que han estado en el mercado por más de un año se venden por un 60 por ciento menos. Estos precios bajos tienen un impacto negativo en los vendedores, pero también pueden ayudar a los compradores a comprar viviendas.
Los inversores inmobiliarios también pueden beneficiarse de la existencia de inventarios sombra. Los inversores que establecen relaciones con departamentos REO de pequeños bancos y cooperativas de crédito a veces pueden comprar propiedades del inventario sombra antes de que el público sepa que están en el mercado. Del mismo modo, los administradores de activos y los agentes inmobiliarios de los grandes bancos a veces proporcionan listas de propiedades disponibles a los inversores.
