Las hipotecas de tasa ajustable (ARM) son préstamos hipotecarios con una tasa que varía. A medida que las tasas de interés suben y bajan en general, siguen las tasas de las hipotecas de tasa ajustable. Estos pueden ser préstamos útiles para adquirir una vivienda, pero también son riesgosos. Este artículo cubre los conceptos básicos de las hipotecas de tasa ajustable.
La tarifa
Las hipotecas de tasa ajustable son únicas porque la tasa de interés de la hipoteca se ajusta a las tasas de interés del mercado. Esto es importante porque los montos de los pagos de la hipoteca están determinados (en parte) por la tasa de interés del préstamo. A medida que aumenta la tasa de interés, aumenta el pago mensual. Asimismo, los pagos caen a medida que bajan las tasas de interés.
La tasa de su hipoteca de tasa ajustable está determinada por algún índice de mercado. Muchas hipotecas de tasa ajustable están vinculadas a la tasa de oferta interbancaria de Londres (LIBOR), tasa preferencial, índice de costo de fondos u otro índice. El índice que usa su hipoteca es un tecnicismo, pero puede afectar cómo cambian sus pagos. Pregúntele a su prestamista por qué le ha ofrecido una hipoteca de tasa ajustable basada en un índice determinado.
Pros y contras de los ARM
Suelen tener tasas de interés más bajas que las hipotecas de tasa fija.
Una tasa más baja significa que podría pagar más capital cada mes
Las tarifas pueden bajar más tarde
Las tarifas pueden subir con el tiempo
Ciertos límites pueden causar una amortización negativa
Tu pago mensual puede fluctuar
No sabe cuál será su situación financiera cuando cambien las tasas
Beneficios hipotecarios de tasa ajustable
La principal razón para considerar las hipotecas de tasa ajustable es que puede terminar con un pago mensual más bajo . El banco (generalmente) lo recompensa con una tasa inicial más baja porque está tomando el riesgo de que las tasas de interés suban en el futuro. Compare la situación con una hipoteca de tasa fija, donde el banco asume ese riesgo. Considere lo que sucede si las tasas suben: el banco no puede prestarle dinero a una tasa inferior a la del mercado cuando tiene una hipoteca de tasa fija. Por otro lado, si las tasas bajan, simplemente puede refinanciar y obtener una mejor tasa.
Errores de las hipotecas de tasa ajustable
Por desgracia, no hay almuerzo gratis. Si bien puede beneficiarse de un pago más bajo, aún corre el riesgo de que las tasas suban. Si eso sucede, su pago mensual puede aumentar drásticamente. Lo que alguna vez fue un pago asequible puede convertirse en una carga grave cuando tiene una hipoteca de tasa ajustable. El pago puede llegar a ser tan alto que tenga que dejar de pagar la deuda.
Manejo de hipotecas de tasa ajustable
Para administrar los riesgos, querrá elegir el tipo correcto de hipoteca de tasa ajustable. La mejor manera de administrar su riesgo es tener un préstamo con restricciones y topes. Los topes son límites sobre cuánto se puede ajustar realmente una hipoteca de tasa ajustable.
Es posible que tenga límites en la tasa de interés aplicada a su préstamo, o podría tener un límite en el monto en dólares de su pago mensual. Finalmente, su préstamo puede incluir una cantidad garantizada de años que deben pasar antes de que la tasa comience a ajustarse, por ejemplo, los primeros cinco años. Estas restricciones eliminan algunos de los riesgos de las hipotecas de tasa ajustable, pero también pueden crear algunos problemas.
Diferentes tipos de gorras
Las tapas ARM pueden funcionar de diversas formas. Hay límites periódicos y límites de por vida. Un límite periódico limita cuánto puede cambiar su tasa durante un período determinado, como un período de un año. Los topes de por vida limitan cuánto puede cambiar su tasa ARM durante toda la vigencia del préstamo.
Suponga que tiene un límite periódico del 1% anual. Si las tasas aumentan un 3% durante ese año, su tasa ARM solo aumentará un 1% debido al límite. Los límites de por vida son similares. Si tiene un límite de por vida del 5%, la tasa de interés de su préstamo no se ajustará al alza más del 5%.
Tenga en cuenta que los cambios en las tasas de interés que superen un límite periódico pueden transferirse de un año a otro. Considere el ejemplo anterior donde las tasas de interés aumentaron un 3% pero el límite de su hipoteca ARM mantuvo la tasa de su préstamo en un aumento del 1%. Si las tasas de interés son planas el próximo año, es posible que su tasa hipotecaria ARM aumente otro 1% de todos modos porque todavía “debe” después del límite anterior.
Ejemplos de ARM
Hay una variedad de tipos de hipotecas ARM disponibles. Por ejemplo, puede encontrar lo siguiente:
- Hipoteca ARM 10/1 : la tasa es fija por 10 años, luego se ajusta cada año (hasta el tope, si hay uno)
- Hipoteca ARM 7/1 : la tasa es fija por 7 años, luego se ajusta cada año (hasta el tope, si lo hay)
- Hipoteca ARM a 1 año : la tasa es fija por un año y luego se ajusta anualmente hasta cualquier límite
Otra opción es un BRAZO 5/1. Puede realizar un seguimiento de la tasa de interés promedio de este tipo de hipoteca durante las últimas dos décadas en el cuadro a continuación.
No todas las mayúsculas son iguales
Tenga en cuenta que los límites pueden diferir durante la vigencia de su préstamo. El primer ajuste puede ser de hasta el 5%, mientras que los ajustes posteriores pueden tener un límite del 1%. Si este es el caso de una hipoteca de tasa ajustable que está considerando, esté preparado para un cambio radical en sus pagos mensuales cuando llegue el primer reinicio.
Escollos de las gorras
Si bien los límites y las restricciones pueden protegerlo, pueden causar algunos problemas. Por ejemplo, su ARM puede tener un límite sobre el monto del pago mensual independientemente de los movimientos en las tasas de interés. Si las tasas son tan altas que alcanza el límite superior (en dólares) de sus pagos, es posible que no esté pagando todos los intereses que adeuda durante un mes determinado. Cuando esto sucede, entra en amortización negativa, lo que significa que el saldo de su préstamo aumenta cada mes.
El comprador tenga cuidado
La conclusión con las hipotecas de tasa ajustable es que necesita saber en qué se está metiendo. Su prestamista debe explicar algunos de los peores escenarios posibles para que los ajustes de pago no lo tomen por sorpresa. La mayoría de los prestatarios miran estos hipotéticos y asumen que estarán en una mejor posición para absorber los aumentos de pago en el futuro, ya sea dentro de cinco o diez años. Este puede ser el caso, pero las cosas no siempre salen como las planeamos.
