Tarifa fija vs. Hipotecas de tasa ajustable: ¿Cuál es la diferencia?

Las hipotecas de tasa fija y las hipotecas de tasa ajustable (brazos) son los dos tipos principales de hipoteca. Si bien el mercado ofrece numerosas variedades dentro de estas dos categorías, el primer paso al comprar una hipoteca es determinar cuál de los dos tipos de préstamos principales se adapta mejor a sus necesidades.

una hipoteca de tasa fija cobra una tasa de interés fija que no cambia durante la vida del préstamo. Aunque la cantidad de capital e intereses pagados cada mes varía de un pago a otro, el pago total sigue siendo el mismo, lo que facilita el presupuesto para los propietarios de viviendas.

El programa de amortización parcial a continuación demuestra la forma en que los montos destinados al capital y los intereses cambian durante la vida de la hipoteca. en este ejemplo, el plazo de la hipoteca es de 30 años, el principal es de $ 100,000 y la tasa de interés es del 6%.

Como puede ver, los pagos realizados durante los años iniciales de una hipoteca consisten principalmente en pagos de intereses.

La principal ventaja de un préstamo a tasa fija es que el prestatario está protegido de aumentos repentinos y potencialmente significativos en los pagos mensuales de la hipoteca si las tasas de interés aumentan. Las hipotecas de tasa fija son fáciles de entender y varían poco de un prestamista a otro. La desventaja de las hipotecas de tasa fija es que cuando las tasas de interés son altas, calificar para un préstamo es más difícil porque los pagos son menos accesibles.

aunque la tasa de interés es fija, el monto total de intereses que pagará depende del plazo de la hipoteca. Las instituciones de crédito tradicionales ofrecen hipotecas de tasa fija por una variedad de términos, los más comunes son 30, 20 y 15 años.

La hipoteca a 30 años es la opción más popular porque ofrece el pago mensual más bajo. sin embargo, la compensación por ese bajo pago es un costo general significativamente mayor, porque la década adicional, o más, en el plazo se dedica principalmente a pagar intereses. Los pagos mensuales de las hipotecas a corto plazo son más altos, de modo que el principal se reembolsa en un plazo más corto. Además, las hipotecas a corto plazo ofrecen una tasa de interés más baja, lo que permite una mayor cantidad de capital reembolsado con cada pago de la hipoteca. por lo tanto, las hipotecas a corto plazo cuestan significativamente menos en general. (para obtener más información, consulte la comprensión de la estructura de pago de la hipoteca ).

La tasa de interés para una hipoteca de tasa ajustable es variable. la tasa de interés inicial de un brazo se establece por debajo de la tasa de mercado de un préstamo de tasa fija comparable, y luego la tasa aumenta a medida que pasa el tiempo. Si el brazo se mantiene el tiempo suficiente, la tasa de interés superará la tasa vigente para préstamos a tasa fija.

los brazos tienen un período de tiempo fijo durante el cual la tasa de interés inicial permanece constante, después de lo cual la tasa de interés se ajusta a una frecuencia preestablecida. el período de tasa fija puede variar significativamente, desde un mes hasta 10 años; períodos de ajuste más cortos generalmente conllevan tasas de interés iniciales más bajas. después del plazo inicial, el préstamo se restablece, lo que significa que hay una nueva tasa de interés basada en las tasas actuales del mercado. esta es la tasa hasta el próximo reinicio, que puede ser el año siguiente.

las armas son significativamente más complicadas que los préstamos de tasa fija, por lo que explorar los pros y los contras requiere una comprensión de cierta terminología básica. Estos son algunos conceptos que los prestatarios deben conocer antes de seleccionar un brazo:

• frecuencia de ajuste: se refiere a la cantidad de tiempo entre ajustes de tasa de interés (por ejemplo, mensual, anual, etc.).
• Índices de ajuste: los ajustes de las tasas de interés están vinculados a un punto de referencia. a veces esta es la tasa de interés de un tipo de activo, como certificados de depósito o letras del tesoro. También podría ser un índice específico, como el índice de costo de fondos o la tasa de interés interbancaria de Londres (libor). 
• margen: cuando firma su préstamo, acepta pagar una tasa que es un cierto porcentaje más alto que el índice de ajuste. por ejemplo, su tasa ajustable puede ser la tasa de la factura t de un año más el 2%. ese 2% adicional se llama margen.
• topes: se refiere al límite de la cantidad que la tasa de interés puede aumentar en cada período de ajuste. algunas armas también ofrecen límites en el pago mensual total. estos préstamos, también conocidos como préstamos de amortización negativa, mantienen los pagos bajos; sin embargo, estos pagos pueden cubrir solo una parte de los intereses adeudados. los intereses no pagados se convierten en parte del principal. Después de años de pagar la hipoteca, el capital adeudado puede ser mayor que la cantidad que prestó inicialmente.
• techo: es el más alto en el que se permite llegar a ser la tasa de interés ajustable durante la vida del préstamo.

La mayor ventaja de un brazo es que es considerablemente más barato que una hipoteca de tasa fija, al menos durante los primeros tres, cinco o siete años. las armas también son atractivas porque sus pagos iniciales bajos a menudo permiten al prestatario calificar para un préstamo más grande y, en un entorno de tasas de interés decrecientes, le permiten disfrutar de tasas de interés más bajas (y pagos más bajos) sin la necesidad de refinanciar la hipoteca .

un prestatario que elige un brazo puede ahorrar varios cientos de dólares al mes por hasta siete años, después de lo cual es probable que sus costos aumenten. la nueva tasa se basará en las tasas del mercado, no en la tasa inicial por debajo del mercado. si tiene mucha suerte, puede ser menor dependiendo de cómo son las tarifas del mercado en el momento del restablecimiento de la tarifa.

Sin embargo, el brazo puede presentar algunas desventajas significativas. con un brazo, su pago mensual puede cambiar con frecuencia durante la vida del préstamo. y si toma un préstamo grande, podría tener problemas cuando las tasas de interés suban: algunas armas están estructuradas de modo que las tasas de interés casi se pueden duplicar en solo unos pocos años. (para más información, vea  hipoteca de tasa ajustable: qué sucede cuando las tasas de interés suben ).

de hecho, las hipotecas de tasa ajustable quedaron en desuso con muchos planificadores financieros después del colapso de las hipotecas de alto riesgo de 2008, que dio paso a una era de ejecuciones hipotecarias y ventas en corto. los prestatarios enfrentaron un shock de pegatina cuando sus brazos se ajustaron y sus pagos se dispararon. Afortunadamente, desde entonces se han instituido regulaciones y leyes gubernamentales para aumentar la supervisión que transformó una burbuja inmobiliaria en una crisis financiera global. la oficina de protección financiera del consumidor (cfpb) ha estado evitando prácticas hipotecarias predatorias que perjudican al consumidor. los prestamistas están prestando a prestatarios que probablemente reembolsen sus préstamos. 

Al elegir una hipoteca, debe considerar una amplia gama de factores personales y equilibrarlos con las realidades económicas de un mercado en constante cambio. Las finanzas personales de los individuos a menudo experimentan períodos de avance y declive, las tasas de interés suben y bajan, y la fortaleza de la economía sube y baja. para poner su selección de préstamo en el contexto de estos factores, considere las siguientes preguntas:

• ¿Cuánto puede pagar hoy un pago de hipoteca?
• ¿podría pagar un brazo si las tasas de interés aumentan?
• ¿Cuánto tiempo piensa vivir en la propiedad?
• ¿en qué dirección se dirigen las tasas de interés, y anticipan que esa tendencia continuará?

Si está considerando un brazo, debe ejecutar los números para determinar el peor de los casos. si aún puede pagarlo si la hipoteca se restablece al límite máximo en el futuro, un brazo le ahorrará dinero cada mes. idealmente, debe usar los ahorros en comparación con una hipoteca de tasa fija para hacer pagos adicionales de capital cada mes, de modo que el préstamo total sea menor cuando se produzca el reinicio, reduciendo aún más los costos.

Si las tasas de interés son altas y se espera que caigan, un brazo se asegurará de que aproveches la caída, ya que no estás bloqueado en una tasa particular. Si las tasas de interés están subiendo o si un pago estable y predecible es importante para usted, una hipoteca de tasa fija puede ser el camino a seguir.

un brazo puede ser una excelente opción si los pagos bajos en el corto plazo son su requisito principal, o si no planea vivir en la propiedad el tiempo suficiente para que aumenten las tasas. Como se mencionó anteriormente, el período de tasa fija de un brazo varía, típicamente de un año a siete años, por lo que un brazo podría no tener sentido para las personas que planean quedarse en su hogar por más tiempo. sin embargo, si sabe que se va a mudar dentro de un período corto, o si no planea aferrarse a la casa en las próximas décadas, entonces un brazo tendrá mucho sentido.

Digamos que el entorno de la tasa de interés significa que puede sacar un brazo de cinco años con una tasa de interés del 3.5%. una hipoteca de tasa fija a 30 años, en comparación, le daría una tasa de interés del 4.25%. Si planea mudarse antes de que se reinicie el brazo de cinco años, ahorrará mucho dinero en intereses. si, por otro lado, finalmente decide quedarse en la casa por más tiempo, especialmente si las tasas son más altas cuando se ajusta su préstamo, entonces la hipoteca costará más de lo que lo hubiera hecho el préstamo de tasa fija. si, sin embargo, está comprando una casa con miras a actualizarse a una casa más grande una vez que comience una familia, o si cree que se mudará para trabajar, entonces un brazo puede ser adecuado para usted.

Para las personas que tienen un ingreso estable pero no esperan que aumente dramáticamente, una hipoteca de tasa fija tiene más sentido. sin embargo, si espera ver un aumento en sus ingresos, ir con un brazo podría evitar que pague muchos intereses a largo plazo.

Digamos que está buscando su primer hogar y se acaba de graduar de la facultad de medicina o de derecho o obtuvo una MBA. Hay muchas posibilidades de que gane más en los próximos años y podrá pagar los mayores pagos cuando su préstamo se ajuste a una tasa más alta. en ese caso, un brazo funcionará para usted. en otro escenario, si espera comenzar a recibir dinero de un fideicomiso a cierta edad, podría obtener un brazo que se reinicia en el mismo año. 

sacar una hipoteca de tasa ajustable es muy atractivo para los prestatarios hipotecarios que tienen, o tendrán, el efectivo para pagar el préstamo antes de que entre en vigencia la nueva tasa de interés. Si bien eso no incluye a la gran mayoría de los estadounidenses, hay situaciones en el que puede ser posible llevarlo a cabo.

tome un prestatario que compre una casa y venda otra al mismo tiempo. esa persona puede verse obligada a comprar la nueva casa mientras la anterior tiene un contrato y, como resultado, sacará un brazo de uno o dos años. Una vez que el prestatario obtiene los ingresos de la venta, puede darse la vuelta para pagar el brazo con los ingresos de la venta de la casa.

Otra situación en la que un brazo tendría sentido es si puede permitirse acelerar los pagos cada mes lo suficiente como para pagar antes de que se reinicie. emplear esta estrategia puede ser arriesgado porque la vida sucede, y si bien puede permitirse hacer pagos acelerados ahora, si se enferma, pierde su trabajo o se calienta, esa opción ya no será una opción.

independientemente del tipo de préstamo que seleccione, elegir cuidadosamente lo ayudará a evitar errores costosos. Una cosa es segura: no vaya con el brazo porque el pago mensual más bajo es la única forma de pagar la casa de sus sueños. puede obtener una tasa similar al momento del reinicio, pero es una apuesta seria. Es más prudente buscar una casa con un precio más bajo.

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