Algunas personas le dirán que los negociadores bancarios de venta corta son dragones, y eso simplemente no es cierto. Son ogros. Pero esa no es una razón para evitar una venta corta. Incluso los ogros tienen que comer.
Las ventas en corto tienen mala reputación debido a una gran cantidad de mitos y conceptos erróneos. Por cada historia de terror que detalla una venta corta de pesadilla, también encontrará historias de éxito.
Aquí están los cinco conceptos erróneos principales sobre una venta corta:
- Las ventas tardan de 12 a 18 meses en cerrarse : Lo más rápido que he podido cerrar cualquiera de mis listados de venta corta de Sacramento ha sido en 14 días. Pero también he representado a compradores que pudieron ocupar el puesto de otro comprador, después de que el comprador se retirara antes de la aprobación de la venta al descubierto y cerrara en 28 días.
Este es el marco de tiempo para una venta corta promedio cuando el préstamo está en manos de un banco cooperativo (y no es un préstamo anterior de Countrywide): - De siete a 10 días para que el prestamista acuse recibo del paquete completo de venta corta, que consiste en documentos personales del vendedor y artículos relacionados con la propiedad inmobiliaria, incluida la oferta de venta corta del comprador.
- Se asigna un negociador. De 30 a 45 días adicionales para una BPO o una tasación.
- Otras dos a tres semanas para la revisión de la gerencia / inversionista y la aprobación de la venta corta. Cada venta corta es única y cada grupo de inversores es diferente. Es posible que el banco que administra el préstamo no sea el propietario del préstamo y, por lo tanto, el banco debe seguir las pautas del inversor. Realmente no puede señalar con el dedo a ningún banco de venta corta y llamarlo un banco de venta corta malo porque eso sería ridículo, por mucho que odie a ese banco en particular en ese momento en particular.
- Las ventas tardan de 12 a 18 meses en cerrarse : Lo más rápido que he podido cerrar cualquiera de mis listados de venta corta de Sacramento ha sido en 14 días. Pero también he representado a compradores que pudieron ocupar el puesto de otro comprador, después de que el comprador se retirara antes de la aprobación de la venta al descubierto y cerrara en 28 días.
- Los compradores de venta corta pagan demasiado: en algunas áreas metropolitanas, los agentes de cotización pueden fijar deliberadamente un precio de venta corta por debajo del valor de mercado. Es una táctica que usan los agentes de venta corta para atraer múltiples ofertas. Después de todo, se fabrica un precio de lista en una venta corta, porque no sabrá cuánto aceptará un banco hasta que se presente la oferta. Pero muchos bancos considerarán un precio mínimo del 90 por ciento del valor de mercado. Algunos bancos rechazan las ventas al descubierto porque las ofertas no son razonables.
- Los bancos de venta corta no aceptarán una recompensa con grandes descuentos: los vendedores a menudo se sorprenden al descubrir que en los mercados donde los precios han caído durante un período de cinco años, una casa puede valer el 50 por ciento o menos de su valor original cuando el vendedor la compró. . Los bancos entienden los mercados en declive.
Además, los bancos realizarán sus propias investigaciones sobre el valor y llegarán a la misma conclusión. El valor de la vivienda no se basa en el monto de la hipoteca; se basa en ventas comparables recientes. Esto significa que un banco aceptará el valor de mercado porque si la casa pasa por una ejecución hipotecaria y luego vuelve al mercado, aún se venderá por el valor de mercado.
- Los vendedores de venta corta deben estar en incumplimiento antes de que el banco apruebe una venta corta : los bancos aprueban una venta corta basándose en las dificultades del vendedor y el valor de la vivienda. Algunos vendedores pueden tener dificultades para realizar el pago mensual de la hipoteca, pero no se han atrasado en sus pagos.
Si bien es cierto que los vendedores en mora reciben atención inmediata, un vendedor también puede pagar un pago de hipoteca a tiempo todos los meses y aún así calificar para una venta corta. Un beneficio adicional por estar al día con la hipoteca es que un vendedor puede calificar bajo las pautas de Fannie Mae para comprar inmediatamente otra casa.
- Los vendedores de venta corta deben estar en incumplimiento antes de que el banco apruebe una venta corta : los bancos aprueban una venta corta basándose en las dificultades del vendedor y el valor de la vivienda. Algunos vendedores pueden tener dificultades para realizar el pago mensual de la hipoteca, pero no se han atrasado en sus pagos.
- A los agentes se les paga una comisión más baja: En los primeros días del boom de las ventas en descubierto, durante los años de 2005 a 2008, los bancos trataban abominablemente las comisiones de las ventas en descubierto, a menudo reduciendo la comisión del agente a cacahuetes.
La mayoría de los bancos ahora pagan una comisión tradicional a los agentes. Además, Fannie Mae estableció una política de compensación el 24 de febrero de 2009 para pagar el monto de la comisión acordada entre el agente de cotización y el vendedor, siempre que la tarifa no exceda el 6 por ciento. Esta estructura de tarifas también se aplica a las ventas cortas de HAFA.
- A los agentes se les paga una comisión más baja: En los primeros días del boom de las ventas en descubierto, durante los años de 2005 a 2008, los bancos trataban abominablemente las comisiones de las ventas en descubierto, a menudo reduciendo la comisión del agente a cacahuetes.
