Invertir en hoteles puede ser una forma emocionante de adquirir bienes raíces. Si es rico, puede franquiciar un concepto de hotel directamente de una de las principales empresas hoteleras. Comprar un hotel de clase ejecutiva podría costar $ 15 millones. Los hoteles de lujo pueden fácilmente requerir entre $ 30 y $ 60 millones o más. Aunque la mayoría de estas compras se financian tradicionalmente con deuda, el pago inicial requerido aún está lejos del alcance de la mayoría de los inversores.
Sin embargo, existe otra forma de invertir en hoteles. Puede comprar REIT de hotel en su cuenta de corretaje de la misma manera que compra acciones, bonos o fondos mutuos. Obtenga más información sobre los REIT de hoteles y cómo invertir en ellos.
¿Qué son los REIT de hotel?
Un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) es un tipo especial de corporación enfocada en adquirir y administrar bienes raíces y activos relacionados con bienes raíces. Una de las cosas que diferencia a los REIT de las corporaciones ordinarias es que están exentos de impuestos corporativos, siempre que se cumplan varias condiciones estrictas. Por ejemplo, están obligados a distribuir al menos el 90% de todas las ganancias en forma de dividendos en efectivo a los accionistas.
Esto hace que los REIT sean muy sensibles a los movimientos de las tasas de interés, pero también significa que tienden a ofrecer rendimientos de dividendos mucho más altos que sus contrapartes de acciones de primera clase.
¿La baja? Las distribuciones de REIT no son “dividendos calificados” según el código tributario, lo que significa que se le aplicarán impuestos como si fueran ingresos ordinarios, no a las tasas impositivas de dividendos más bajas y atractivas.
En qué se diferencian los REIT de hotel de otros REIT
Así como las acciones en diferentes industrias y sectores tienen diferentes características de riesgo, los REIT varían significativamente según el tipo de proyecto inmobiliario en el que se especializan.
Por ejemplo, un REIT de oficina comercial puede experimentar tasas de arrendamiento cíclicas a medida que sigue ciclos de auge y caída. Por el contrario, un REIT de almacén industrial podría ser mucho más estable, ya que el exceso de capacidad se puede cerrar con costos de mantenimiento mínimos y mucho más rápido de lo que es posible con un edificio de apartamentos.
Luego está el hotel REIT. Los REIT hoteleros se enfocan en desarrollar, administrar, adquirir o financiar hoteles y propiedades relacionadas con la hospitalidad. Estos pueden variar desde posadas económicas ubicadas al lado de carreteras olvidadas hasta complejos turísticos de prestigio de cinco estrellas.
Los REIT de hoteles pueden implicar el desarrollo y la propiedad de la propiedad, en cuyo caso se contrata a un equipo de administración de terceros para manejar el funcionamiento real del hotel a cambio de una parte de los ingresos. O bien, los REIT hoteleros pueden centrarse principalmente en administrar las propiedades hoteleras de otras personas para obtener un recorte de ingresos. También pueden implicar la financiación de proyectos hoteleros, en cuyo caso actúan más como inversiones de renta cuasi fija.
Riesgos y beneficios de invertir en REIT para hoteles
Cualquiera que sea la naturaleza del REIT que le interese, debe comprender qué es lo que posee o corre el riesgo de perder su capital.
Los REIT hoteleros son notoriamente volátiles porque la ocupación hotelera se correlaciona con las condiciones económicas generales, lo que los hace muy sensibles a la expansión y contracción. Cuando golpea una recesión, los hoteles se ven afectados casi de inmediato. Las empresas recortan los presupuestos de viaje y optan por videoconferencias o llamadas telefónicas. Las familias y las organizaciones posponen las vacaciones, permaneciendo más cerca de casa.
Para un REIT de hotel, esto con frecuencia significa que los flujos de efectivo se secan al mismo tiempo que aumentan los rendimientos, por lo que se obtienen caídas dramáticas en el valor de las unidades o acciones.
En el lado positivo, cuando las cosas cambian, el flujo de efectivo a veces se dispara por las nubes, generando pagos y valores de mercado disparados. Debe comprender el flujo y reflujo de los hoteles como industria si desea invertir en ellos con éxito.
Cómo funciona un REIT de hotel
Veamos una ilustración del mundo real para demostrar cómo funciona un REIT de hotel real.
Service Properties Trust es un REIT centrado en la hospitalidad con 1,133 propiedades en 47 estados, Puerto Rico y Canadá.
El REIT se llamaba anteriormente Hospitality Properties Trust; adquirió Spirit MTA REIT en 2019 y cambió su nombre a Service Properties Trust.
En los años de auge antes de que el colapso de los bienes raíces hundiera la economía en 2008, Hospitality Properties Trust generó grandes distribuciones para los propietarios. En 2007, por ejemplo, generaron $ 3,03 en efectivo por acción.
Sin embargo, cuando el mundo financiero se vino abajo en 2008, las reservas de hoteles se desplomaron. Se cancelaron las conferencias de negocios y se diezmaron las distribuciones de efectivo, cayendo a $ 0.77 por acción, una asombrosa disminución del 75%. Si confiaba en esos ingresos para pagar sus facturas, de repente descubrió que se había evaporado en el momento en que más lo necesitaba.
Sin embargo, los inversores que entendieron la naturaleza de la propiedad de REIT hoteleros esperaron, ya que la economía finalmente se recuperó. Estos inversores vieron que las distribuciones volvían a aumentar lentamente y que los precios de las acciones volvían a subir.
Y por su parte, Hospitality Properties Trust realizó adquisiciones calculadas, diversificó sus marcas para abarcar 23 industrias, requirió que sus inquilinos pagaran alquileres mínimos fijos y ubicó estratégicamente sus propiedades para proteger los flujos de efectivo. Las lecciones del colapso de 2008 no fueron desatendidas.
Formas de invertir en REIT para hoteles
Hay cuatro formas principales en las que puede abordar estratégicamente la adquisición de REIT de hotel si desea poseerlos.
- Compre barato: considere comprar solo bloques de REIT de hotel durante las caídas del mercado de valores. Cuanto menor sea su base de costos, más rápido podrá extraer su precio de compra en dividendos en efectivo si planea invertir ese dinero en otro lugar.
- Promedio de costo en dólares: compre de manera constante REIT de hotel en una estrategia de costo promedio en dólares. A veces, va a comprar en el peor momento posible, pero otras veces, obtendrá una ganga. Combinada con dividendos reinvertidos, esta estrategia debería promediar todo para obtener un rendimiento total satisfactorio. Para la mayoría de las personas, este es probablemente el mejor enfoque, ya que reduce el riesgo del mercado de valores cuando se combina con la diversificación.
- Especula: cuando la industria hotelera está en colapso, podrías comprar REIT para hoteles hasta que regresen los años de auge y luego deshacerte de ellos. Sin embargo, las probabilidades de éxito a largo plazo no son grandes a menos que comprenda la industria hotelera con gran detalle y trate la adquisición de REIT de la misma manera que lo haría si tuviera que comprar una propiedad directamente.
- Compre a través de un fondo indexado: tire la toalla comprando REIT directamente y compre un fondo indexado que combine muchos REIT diferentes, incluidos los REIT hoteleros, como parte de una cartera diversificada. Esta técnica tiene un rendimiento de dividendos mucho menor, pero si cree que el riesgo reducido vale la pena, podría ser su curso de acción más inteligente.
Los REIT de los hoteles no son débiles de corazón. Si no sabe lo que está haciendo, pise con cuidado.
