Valores comerciales respaldados por hipotecas (CMBS)

los valores respaldados por hipotecas comerciales (cmbs) son productos de inversión de renta fija respaldados por hipotecas sobre propiedades comerciales en lugar de inmuebles residenciales. Los cmbs pueden proporcionar liquidez tanto a inversores inmobiliarios como a prestamistas comerciales.

Debido a que no hay reglas para estandarizar las estructuras de los cmbs, sus valoraciones pueden ser difíciles. los valores subyacentes de los cmbs pueden incluir una serie de hipotecas comerciales de diversos términos, valores y tipos de propiedad, como viviendas multifamiliares y bienes inmuebles comerciales. Los cmbs pueden ofrecer un riesgo de prepago menor que los valores respaldados por hipotecas residenciales (rmbs), ya que el plazo de las hipotecas comerciales generalmente es fijo.

al igual que con las obligaciones de deuda con garantía (cdo) y las obligaciones de hipoteca con garantía (cmo), los cmbs son en forma de bonos. Los préstamos hipotecarios que forman un único valor comercial respaldado por hipotecas actúan como garantía en caso de incumplimiento, con el capital y los intereses transferidos a los inversores. los préstamos generalmente están contenidos en un fideicomiso y están altamente diversificados en sus términos, tipos de propiedad y montos. los préstamos subyacentes que se titulizan en cmbs incluyen préstamos para propiedades como edificios de apartamentos y complejos, fábricas, hoteles, edificios de oficinas, parques de oficinas y centros comerciales, a menudo dentro del mismo fideicomiso.

un préstamo hipotecario es típicamente una deuda sin recurso, cualquier deuda comercial o de consumo que está garantizada solo por una garantía. en caso de incumplimiento, el prestamista no puede embargar ningún activo del prestatario más allá de la garantía.

debido a que los cmbs son vehículos de inversión complejos, requieren una amplia gama de participantes del mercado, incluidos inversores, un administrador primario, un administrador maestro, un administrador especial, un titular de certificado directivo, fideicomisarios y agencias de calificación. cada uno de estos jugadores desempeña un papel específico para garantizar que cmbs funcione correctamente.

las hipotecas que respaldan los cmbs se clasifican en tramos de acuerdo con sus niveles de riesgo de crédito, que generalmente se clasifican de mayor a mayor calidad. los tramos de más alta calidad recibirán pagos tanto de intereses como de principal y tienen el menor riesgo asociado. los tramos más bajos ofrecen tasas de interés más altas, pero los tramos que asumen más riesgo también absorben la mayor parte de la pérdida potencial que puede ocurrir a medida que los tramos bajan de rango.

el tramo más bajo en una estructura de cmbs contendrá los préstamos más riesgosos, y posiblemente especulativos, de la cartera. El proceso de titulización que está involucrado en el diseño de la estructura de un cmbs es importante tanto para los bancos como para los inversores. permite a los bancos emitir más préstamos en total, y brinda a los inversores un acceso fácil a los bienes raíces comerciales al tiempo que les da más rendimiento que los bonos gubernamentales tradicionales.

Sin embargo, los inversores deben comprender que, en caso de incumplimiento de uno o más préstamos en un cmbs, los tramos más altos deben pagarse por completo, con intereses, antes de que los tramos más bajos reciban fondos. 

por lo general, solo los inversores muy ricos invierten en cmbs porque aquí no hay muchas opciones para el inversionista promedio. es difícil encontrar fondos mutuos o fondos cotizados en bolsa (etf) que inviertan únicamente en esta clase de activos, aunque muchos fondos mutuos inmobiliarios invierten una parte de sus carteras en cmbs.

en diciembre de 2016, la comisión de valores y cambio (seg.) y la autoridad reguladora de la industria financiera (finra) introdujeron nuevas regulaciones para mitigar algunos de los riesgos de los cmbs al crear requisitos de margen para las transacciones de agencias cubiertas, incluidas las obligaciones hipotecarias garantizadas.