Los bienes raíces pueden ser una inversión potencialmente lucrativa, pero poseer una propiedad de alquiler puede consumir una cantidad significativa de tiempo y energía. Invertir en certificados de gravamen fiscal es una forma alternativa de incluir bienes raíces en su cartera sin tener que ponerse un límite de propietario. Sin embargo, invertir en certificados de gravamen fiscal puede ser más complicado que poseer fondos mutuos o acciones, y puede ser más adecuado para algunos inversores que para otros.
Definición de certificados de gravamen fiscal
Cuando un propietario se atrasa en sus impuestos a la propiedad, el condado o municipio donde se encuentra la propiedad puede colocar un gravamen fiscal contra la propiedad. Se emite un certificado de gravamen fiscal (generalmente por parte de la oficina del tasador de impuestos) que verifica que existe un gravamen y la cantidad de impuestos adeudados. Según la Asociación Nacional de Gravámenes Tributarios, se estima que $ 14 mil millones en impuestos a la propiedad no se pagan cada año, lo que crea un mercado amplio para los inversores.
Certificados de gravamen fiscal como vehículo de inversión
Cuando una propiedad tiene un gravamen fiscal, no se puede vender ni refinanciar hasta que se paguen los impuestos vencidos. El certificado de gravamen en sí mismo, sin embargo, puede ser comprado por un inversionista. Esto generalmente ocurre a través de subastas públicas organizadas y realizadas por la oficina del recaudador de impuestos del condado o municipal. Las subastas se pueden realizar en persona o en línea, y los certificados se envían a los mejores postores.
Si puja y gana, le paga a la oficina de impuestos la cantidad de impuestos adeudados en el certificado. Luego asume el derecho a cobrar ese dinero al propietario, junto con los intereses. La tasa de interés máxima que puede cobrar varía, según el estado en el que se encuentre el gravamen. En Florida, por ejemplo, la tasa máxima es del 18 por ciento, mientras que en Iowa es solo del 2 por ciento. En algunos estados, puede subir hasta un 36 por ciento.
El propietario tiene una cierta cantidad de tiempo para redimir la deuda y pagar lo adeudado. Nuevamente, esto depende del estado en cuestión, pero el período de redención puede variar de seis a 36 meses. Si el propietario no paga los impuestos y los intereses adeudados dentro de la ventana de redención, técnicamente tendría derecho a ejecutar la propiedad.
Beneficios de invertir en certificados de gravamen fiscal
Hay varios puntos que hacen que los certificados de gravamen fiscal sean una inversión atractiva. Primero, estas inversiones a menudo tienen un umbral bajo para comprar. Es posible que pueda comprar certificados de gravamen fiscal en una subasta con solo unos pocos cientos de dólares. Ese es un desembolso de capital menor en comparación con ciertos fondos mutuos, que pueden tener un mínimo de $ 5,000 o $ 10,000 para comprar acciones.
Una inversión inicial más pequeña también permite distribuir el capital entre varios certificados de gravamen fiscal. Esto le permite diversificarse dentro de la clase de activos inmobiliarios comprando certificados ubicados en diferentes mercados inmobiliarios. Encontrar subastas demasiado grandes tampoco suele ser difícil. Simplemente puede comunicarse con el asesor de impuestos del condado donde desea ofertar por los certificados para saber cuándo está programada la próxima subasta.
Quizás, lo que es más importante desde una perspectiva de inversión, es la oportunidad de obtener una tasa de rendimiento constante. Con acciones y fondos mutuos, los rendimientos están determinados por los movimientos del mercado. Con los certificados de gravamen fiscal, las devoluciones están determinadas por la tasa de interés que se le paga. Si posee un certificado de gravamen fiscal en un estado con una tasa de interés máxima más alta, su inversión podría generar una recompensa sustancial.
Los certificados de gravamen fiscal no están exentos de riesgos
Como cualquier otra inversión, los certificados de gravamen fiscal conllevan ciertos riesgos. Uno importante a tener en cuenta es la compra de certificados de gravamen fiscal para propiedades cuyo valor de mercado es menor que la cantidad de impuestos adeudados. En ese escenario, es posible que el propietario no tenga mucha motivación para pagar.
También existe el riesgo inherente de que el propietario no reembolse la propiedad, independientemente de su valor. Una ejecución hipotecaria podría permitirle tomar posesión de la propiedad, pero los honorarios legales pueden ser costosos. También puede enfrentar costos adicionales para reparar o rehabilitar la casa una vez que tome posesión. La ejecución hipotecaria también puede ser problemática si existen otros gravámenes o reclamaciones vigentes que deben ser liquidadas antes de que pueda asumir el título.
Los gravámenes fiscales generalmente tienen una fecha de vencimiento que cae después del final del período de redención. Si su gravamen expira, no podrá cobrar impuestos no pagados porque sus derechos como titular del gravamen expiran junto con él. Tendría que adquirir cualquier gravamen posterior para mantener sus derechos; de lo contrario, otro inversor podría presentar una reclamación contra la propiedad. Eso aumenta su inversión total.
La debida diligencia es fundamental
Si está considerando invertir en certificados de gravamen fiscal, no puede permitirse escatimar en la investigación. Debe comprender cuáles son las leyes estatales con respecto a los certificados de gravamen fiscal, incluida la duración del período de redención, cuáles son sus responsabilidades para notificar al propietario que ha comprado el certificado de gravamen y la tasa de interés máxima permitida.
También debe investigar el mercado específico que le interesa para comprender cuánto se venden normalmente los certificados de gravamen fiscal en una subasta y cuánta competencia puede enfrentar de otros inversores. Finalmente, considere su estrategia de inversión más amplia para determinar qué brecha o necesidad de certificados de gravamen fiscal podrían ayudar a llenar. Saber en qué está invirtiendo es una parte del rompecabezas; también debe comprender el “por qué” detrás de esto.
