¿Qué implica el cierre de una casa en Carolina del Norte?

El proceso exacto de una transacción de bienes raíces puede variar en los Estados Unidos. No existe una lista única de pasos típicos para la progresión desde el contrato hasta el cierre. De hecho, algunos pasos finales incluso varían entre los diferentes condados de Carolina del Norte.

No obstante, la mayoría de las partes del proceso son comunes en todo el estado, en particular las leyes sobre divulgaciones y contingencias.

El contrato de oferta de compra

La mayoría de los contratos de venta residencial son presentados a los vendedores por agentes inmobiliarios que utilizan formularios estándar proporcionados por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Carolina del Norte. Estos formularios de “llenar los espacios en blanco” fueron desarrollados por abogados y cumplen con las leyes estatales.

Inspecciones de viviendas

Las inspecciones de viviendas normalmente se llevan a cabo después de que todas las partes aceptan el contrato. El costo de las inspecciones generalmente lo paga el comprador.

Las contingencias para las inspecciones básicas de viviendas y las inspecciones de plagas son parte del cuerpo principal del contrato. Las fechas se insertan para indicar cuándo los compradores completarán las inspecciones y cuándo se enviarán al vendedor las solicitudes de reparación, si las hubiera.

Las contingencias del contrato para algunos tipos de inspecciones, como las de los sistemas sépticos y los niveles de radón, se pueden agregar al incluir un apéndice especial a la oferta.

Contingencias

Prácticamente todos los contratos incluyen al menos una o dos contingencias y, a veces, varias más. Es probable que un trato no se cierre si el comprador, el vendedor o la propiedad no cumplen o descuidan el desempeño en una de estas áreas designadas. Cualquiera de las partes puede echarse atrás sin sufrir lesiones ni sanciones económicas.

Además de las contingencias de inspección, otras contingencias estándar incluyen provisiones de financiamiento, como que el vendedor obtenga una hipoteca. Pueden cubrir una descripción de los artículos que deben permanecer en el hogar o que deben ser retirados, y una aclaración de las cuotas de la asociación.

Las contingencias se eliminan o levantan a medida que cada una se cumple en los plazos establecidos. Las contingencias de inspección generalmente están cubiertas por un período de diligencia debida en Carolina del Norte durante el cual el comprador y el vendedor pueden negociar una solución en caso de que la propiedad no pase una o más inspecciones.

Muchas otras contingencias, como los requisitos de tasación, la posesión del comprador antes del cierre y la financiación del vendedor, también suelen incluirse en un anexo especial a la oferta.

Divulgación de propiedad residencial

La ley de Carolina del Norte requiere que la mayoría de los vendedores proporcionen una divulgación de propiedad residencial a los compradores, describiendo el estado de todos los sistemas en el hogar. Las divulgaciones deben cubrir ciertos hechos materiales y defectos importantes.

Encuestas de límites

Los compradores en algunas regiones, especialmente en las zonas rurales, suelen pagar las encuestas, pero a veces le piden al vendedor que comparta el costo.

Otros pasos del proceso de cierre

Los abogados realizan búsquedas de títulos, adquieren seguros de títulos para los compradores y manejan la transacción de cierre. Trabajan junto con agentes inmobiliarios y prestamistas para coordinar el cierre, asegurándose de que todo se maneje a tiempo.

Los abogados también suelen preparar escrituras para los vendedores.

Los compradores y vendedores pueden contratar a los abogados de su elección. Cada uno debe trabajar con diferentes abogados para tener a alguien que represente sus propios intereses en caso de que surja un problema que requiera negociación.

Gastos típicos de los compradores de vivienda

Algunos gastos de cierre suelen ser pagados por el comprador de vivienda, que incluyen:

• Inspecciones de viviendas
• Encuestas, que pueden resultar caras
• Una parte de los impuestos a la propiedad anuales, las cuotas de asociación de la propiedad y otras tarifas similares prorrateadas a la fecha de cierre
• Honorarios de abogados para una búsqueda de título
• Tarifas por pólizas de seguro de título, seguro contra riesgos por un año, pago inicial y tarifas del prestamista, tarifas de certificación de zona de inundación
• Tarifa para registrar la nueva escritura
• Fondos para abrir cuentas de depósito en garantía del prestamista para impuestos a la propiedad y seguros que el prestamista pagará el año siguiente

Gastos típicos del vendedor

• Honorarios del abogado por la preparación de la escritura
• Timbres fiscales, un impuesto especial basado en el precio de venta
• Participación prorrateada de impuestos sobre la propiedad, cuotas de asociación de la propiedad y otras tarifas similares
• 
  Comisión inmobiliaria si están involucrados agentes o un corredor
• Cargos asociados con el pago de préstamos o la transferencia de fondos a una cuenta corriente
• Cualquier costo que el vendedor acepte pagar o compartir con el comprador.

Una ruta típica paso a paso para cerrar

1. El comprador hace una oferta.
2. Los agentes inmobiliarios facilitan cualquier negociación.
3. El vendedor acepta la oferta o emite un contraataque al comprador, que luego puede ser aceptado.
4. El depósito de garantía del comprador, también conocido como depósito de buena fe, se coloca en la cuenta de depósito en garantía del corredor de bolsa.
5. El prestamista ordena una tasación.
6. Las inspecciones se ordenan después de recibir una tasación aceptable.
7. Cualquier solicitud de reparación se negocia con el vendedor, pero los vendedores no tienen que cumplir.
8. Se ordena una inspección de termitas y se debe completar dentro de los 30 días posteriores al cierre.
9. Las encuestas se ordenan después de una evaluación e inspecciones exitosas. Los compradores no quieren invertir demasiado en la propiedad hasta que estén seguros de que cerrará.
10. El comprador solicita un seguro contra riesgos y la información se envía al prestamista y al abogado de cierre.
11. Los compradores hacen arreglos para que los servicios públicos se cambien a sus nombres a medida que se acerca la fecha de cierre.
12. El cierre se realiza en la oficina del abogado del comprador. El abogado del vendedor ha remitido las escrituras firmadas al abogado del comprador. El cierre normalmente lo maneja o supervisa un agente de depósito en garantía / liquidación, que generalmente es un abogado o un representante de la compañía de títulos de propiedad.
13. El comprador le da a su abogado fondos certificados para pagar el cierre y firma los papeles del préstamo y otros documentos requeridos.
14. El abogado del comprador registra la nueva escritura en el juzgado.
15. El agente de depósito en garantía / liquidación desembolsará los fondos para pagar cualquier hipoteca existente u otros gravámenes y cubrir todos los costos de cierre. Luego, el agente proporcionará el saldo de los fondos al vendedor.