La Reserva Federal y las tasas hipotecarias tienen una relación muy estrecha. Sin embargo, existen dos conceptos sobre las hipotecas que muchas personas no siempre comprenden. El primero es cómo se determinan las tasas hipotecarias, seguido de cómo se ven afectadas esas tasas hipotecarias cuando el Banco de la Reserva Federal de EE. UU. Emite cambios en las tasas.
Incluso si no comprende completamente estos conceptos, aún puede obtener una buena tasa de interés en su préstamo hipotecario. Sin embargo, en mercados desafiantes con tasas de interés cambiantes, es útil conocer los conceptos básicos para que pueda cuidar su propio bienestar financiero.
Cómo afectan los bonos a las tasas hipotecarias
Contrariamente a la creencia popular, las tasas hipotecarias no se basan en el pagaré del Tesoro a 10 años. Se basan en el mercado de bonos, es decir, bonos hipotecarios o valores respaldados por hipotecas. Cuando buscan un nuevo préstamo hipotecario, muchas personas se conectan a Internet para ver cómo les va al pagaré del Tesoro a 10 años, pero en realidad, respaldados por hipotecas los valores impulsan las fluctuaciones de las tasas hipotecarias.
De hecho, no es inusual verlos moverse en direcciones completamente diferentes y, sin una guía profesional, ese movimiento confuso podría hacer que usted tome una mala decisión financiera.
Los valores respaldados por hipotecas son préstamos hipotecarios que se empaquetan en grupos o paquetes de valores y luego se venden en el mercado de bonos. El precio de estos títulos de deuda combinados está determinado por los acontecimientos noticiosos nacionales y mundiales, que también afectan las tasas hipotecarias individuales.
El siguiente gráfico ilustra el promedio de la tasa hipotecaria fija a 30 años desde 2000 hasta la actualidad:
Cómo las acciones de la Fed afectan las tasas hipotecarias
Cuando la Fed recorta las tasas de interés, especialmente mediante una caída grande o repetida de puntos porcentuales, la gente asume automáticamente que las tasas hipotecarias caerán.
Pero si sigue las tasas hipotecarias, verá que la mayoría de las veces, las tasas caen muy lentamente, si es que lo hacen. Históricamente, cuando los federales han reducido drásticamente las tasas, las tasas hipotecarias siguen siendo casi idénticas a las tasas establecidas meses antes del recorte como lo hacen meses después del recorte. Sin embargo, los movimientos de la Fed no son del todo irrelevantes. Suelen tener un impacto indirecto y retardado en las tasas de los préstamos hipotecarios.
Por ejemplo, cuando los inversores se preocupan por la inflación, esta preocupación hará subir las tasas. Cuando el Congreso quiera estimular la acción y recaudar dinero para un déficit, creará más bonos del Tesoro de Estados Unidos para que la gente compre. Esta oferta adicional de nuevos bonos del Tesoro también puede hacer que las tasas hipotecarias suban.
Aún más crucial es cuando un comprador está en el proceso de tomar la decisión de bloquear un préstamo justo antes de un recorte de tasas de la Fed. Digamos que un comprador tiene un contrato y piensa que la Fed bajará las tasas la próxima semana. El comprador podría tener la tentación de esperar antes de bloquear el préstamo, un gran error.
Cuando la Fed hace esa gran caída, digamos 50 puntos básicos o más, en realidad puede provocar que las tasas fijas a 30 años se disparen inicialmente. Pero luego, con el tiempo, las tasas generalmente se nivelan o recuperan sus pérdidas, dependiendo, por supuesto, de las tendencias actuales del mercado. Por lo tanto, si un comprador está dentro de las tres semanas posteriores al cierre antes de un recorte anticipado de la Fed, generalmente se recomienda asegurarse antes del recorte de tasas de la Fed para proteger esa buena tasa de interés original.
Entendiendo APR
Es probable que vea la APR cada vez que busque tasas hipotecarias. APR significa “tasa de porcentaje anual”. Es la tasa de interés que se aplica a su pago hipotecario mensual, más tarifas adicionales. Supongamos que el pago mensual de su casa tiene una tasa de interés del 4.75%, pero la APR de su préstamo es del 5%. La diferencia se debe a tarifas iniciales o continuas.
Calcular una tasa hipotecaria
Las tasas de interés de los préstamos hipotecarios se calculan utilizando un índice basado en el mercado actual, como el mercado de bonos, y un margen de beneficio que representa las ganancias del prestamista. Si está buscando tarifas publicadas, tenga en cuenta que tienden a representar un promedio y es posible que las tarifas en su área geográfica específica varíen.
Las tasas que le ofrecen también se verán afectadas por su rango de puntaje crediticio. Los prestamistas fijan el precio de su préstamo hipotecario en función de su perfil de riesgo.
Si tiene un puntaje crediticio excelente, estadísticamente es mucho menos probable que no pague su préstamo, por lo que obtendrá una tasa de interés más baja. Si tiene un puntaje crediticio más bajo, su prestamista querrá más intereses para compensar el riesgo adicional de que no pague el préstamo, por lo que tendrá que pagar una tasa de interés más alta.
La línea de fondo
Las tasas hipotecarias no son tan sencillas como parecen. Múltiples factores económicos y regulatorios pueden influir cuando suben y bajan: bonos del Tesoro, valores respaldados por hipotecas, recortes de tasas de la Fed y más. Si bien los propietarios promedio no necesitan ser expertos en lo que afecta las tasas hipotecarias, sí ayuda a comprender las influencias detrás de ellos.
Lo que realmente importa es cómo le afectan las tasas de interés hipotecarias a la hora de comprar. Recuerde que su tasa de interés (alta o baja) es diferente a su APR. Desea que haya una brecha lo más pequeña posible entre su tasa de interés y APR, ya que una brecha más grande indica que hay más fondos en el préstamo.
Y mientras busca un préstamo, recuerde que las tasas que ve a menudo son una tasa promedio o mínima que se ofrece solo a aquellos con excelentes métricas de crédito, ingresos y deudas.
