¿Qué es una propiedad en ejecución hipotecaria?

La ejecución hipotecaria es el proceso en el que un prestamista confisca y vende una propiedad a un nuevo comprador cuando los prestatarios no cumplen con los pagos de la hipoteca según lo acordado. Permite al prestamista recuperar al menos una parte del saldo restante de la hipoteca.

El cronograma y el proceso legal para la ejecución hipotecaria pueden variar de un estado a otro, pero el resultado final es el mismo: el prestatario hipotecario pierde su casa. 

¿Qué es una ejecución hipotecaria?

Una hipoteca constituye un gravamen sobre la propiedad, dando a los prestamistas el derecho legal de mudarse y tomar posesión en caso de que el prestatario incumpla. El prestamista casi invariablemente venderá la propiedad para recuperar las pérdidas financieras de la casa después de que tome el control de ella. Los inversores y los consumidores pueden comprar estas viviendas, a menudo en subastas o directamente del banco o la agencia gubernamental que las posee.

¿Cómo funciona la ejecución hipotecaria?

Las ejecuciones hipotecarias generalmente ocurren porque el propietario no ha realizado los pagos acordados de la hipoteca, pero las razones de la falta de pago pueden variar. A veces, el culpable es la pérdida de empleo o ingresos, o un prestatario puede encontrar que las facturas médicas o las deudas de la tarjeta de crédito le imposibilitan mantenerse a flote. La ejecución hipotecaria puede ser el resultado de una quiebra, un divorcio o una discapacidad.

Las ejecuciones hipotecarias deben avanzar a través de procedimientos judiciales en algunos estados antes de que se pueda tomar la vivienda, pero otros estados ofrecen opciones no judiciales. 

Pros y contras de comprar una propiedad ejecutada

La mayoría de los compradores consideran comprar una propiedad en ejecución hipotecaria para ahorrar dinero. No todas las propiedades bancarias o ejecutadas son una ganga, pero muchas tienen un precio inferior al valor de mercado debido a su condición o la necesidad del prestamista de recuperar sus pérdidas financieras rápidamente.

Comprar una propiedad en ejecución hipotecaria puede permitirle comprar una casa que de otro modo no habría podido pagar, tal vez una en un área de alta demanda o con más pies cuadrados de los que había presupuestado o esperado.

Sin embargo, ahí podría ser donde terminen las ventajas. Las propiedades embargadas a menudo están en malas condiciones y requieren muchas reparaciones que el vendedor no quiere o no puede hacer. La mayoría se vende tal cual. La mayoría de las subastas de propiedades requieren efectivo para comprar la casa, por lo que es posible que no pueda financiar la compra a través de un préstamo hipotecario tradicional.

Finalmente, existen preocupaciones con respecto a los propietarios anteriores:

• Muchos estados tienen lo que se llama períodos de “derecho de redención” que permiten a los propietarios ponerse al día con los pagos y recuperar sus propiedades.
• El propietario anterior podría “ponerse en cuclillas” en la casa, y eliminarlo podría ser un proceso difícil y lento. 
• El propietario anterior no está directamente involucrado en la venta, por lo que puede ser difícil saber qué reparaciones y mantenimiento se han realizado en la casa antes de que usted se mude. Los bancos no tienen un registro de este tipo de mantenimiento.

Por lo general, está comprando en una institución financiera grande, como un banco o un prestamista privado, cuando compra una ejecución hipotecaria, por lo que las ofertas generalmente requieren múltiples aprobaciones y pueden demorar más en avanzar.

En general, puede esperar que las negociaciones sean más lentas y más difíciles de lo que serían con un vendedor tradicional. Los bancos buscan recuperar la mayor cantidad posible de sus pérdidas, por lo que generalmente presentarán una contraoferta durante las negociaciones que debe ser aprobada por varias personas.

Puede incluir una contingencia de inspección de la vivienda y negociar las reparaciones y los precios en función de los hallazgos de la inspección cuando compre una vivienda tradicional. Las contingencias de compradores individuales (y por lo tanto las negociaciones basadas en ellas) no se permiten cuando se compra una propiedad ejecutada en una subasta.