¿Qué es una primera hipoteca?


Una primera hipoteca es el préstamo principal de una propiedad.
El préstamo original se conoce como la “primera hipoteca” o el “primer gravamen” cuando una propiedad inmobiliaria se financia con varios préstamos hipotecarios. El primer prestamista tiene el derecho de reclamar la vivienda mediante ejecución hipotecaria y venderla para cobrar la deuda hipotecaria en caso de que el prestatario no pague la hipoteca.


Un préstamo nuevo o posterior es la “segunda hipoteca”, el “segundo gravamen” o el “préstamo subordinado”.

Una primera hipoteca no se refiere a una hipoteca sobre la primera vivienda que ha comprado un comprador.

¿Qué es una primera hipoteca?


Como ejemplo, digamos que compró una casa en 2018 con una primera hipoteca por un monto de $ 200,000.
Quería remodelar su cocina en 2019, por lo que obtuvo un préstamo con garantía hipotecaria para pagar el trabajo. La hipoteca con la que compró la propiedad es su primera hipoteca y el préstamo con garantía hipotecaria está efectivamente en segundo lugar.


Ahora avance rápido hasta mediados de 2020.
Ha atravesado momentos económicos difíciles y tiene tres meses de atraso en los pagos de ambos préstamos. El primer prestamista hipotecario comienza el proceso de ejecución hipotecaria y finalmente vende la propiedad por $ 150,000.


El primer prestamista hipotecario usa esos $ 150,000 para cancelar su préstamo original, que tiene un saldo restante de $ 130,000 después de los pagos que ha realizado a lo largo de los años.
Los ingresos restantes, $ 20,000, irían al prestamista en el segundo préstamo después de que se pague la primera hipoteca.


Esto podría cubrir o no la totalidad del saldo restante del segundo gravamen, pero el prestamista con garantía hipotecaria tendría pocos recursos porque tenía la segunda hipoteca y estaba en la línea de pago de la primera hipoteca.

  • Nombre alternativo : primer gravamen

¿Cómo funciona una primera hipoteca?


Es posible que tenga una primera hipoteca y un préstamo hipotecario adicional sobre una sola propiedad por dos razones comunes.
Las hipotecas múltiples pueden ocurrir por adelantado, cuando inicialmente está comprando la casa, o después de haber estado viviendo allí por algún tiempo, como en el ejemplo del préstamo con garantía hipotecaria.


Algunos compradores utilizan dos préstamos hipotecarios para comprar su propiedad.
La primera hipoteca se utiliza para cubrir la mayor parte del precio de compra de la vivienda, menos el pago inicial. El segundo préstamo ayuda a cubrir el pago inicial y los costos de cierre asociados con la transacción.



Esta estrategia a veces se denomina “llevar a cuestas”.
La segunda hipoteca sería el préstamo a cuestas, a veces denominado préstamo combinado.

Pros de préstamos a cuestas

  • Menores gastos de bolsillo por adelantado

  • Puede ayudar a los compradores a evitar el seguro hipotecario privado

Contras de los préstamos a cuestas

  • Dos pagos mensuales de hipoteca

  • Dos solicitudes de hipoteca

  • Tasas de interés más altas


Las segundas hipotecas sobre el valor líquido de la vivienda le permiten aprovechar el valor líquido de su propiedad para pagar renovaciones, facturas médicas, deudas o cualquier otro gasto que pueda tener.

Tanto los préstamos con garantía hipotecaria como los préstamos a cuestas son segundas hipotecas y dan como resultado tener que hacer un segundo pago de hipoteca cada mes hasta que se paguen los saldos.

Primeras hipotecas versus segundas hipotecas


La mayor diferencia entre una primera y una segunda hipoteca es el primer reclamo de la propiedad en caso de incumplimiento.
El primer prestamista puede ejecutar la ejecución hipotecaria de la propiedad y utilizar los rendimientos para cancelar su préstamo si usted no realiza sus pagos. El segundo prestamista solo puede reclamar una parte de las ganancias después de que se cancele el primer préstamo. 


Las segundas hipotecas suelen tener tasas de interés más altas que los primeros gravámenes por este motivo.
Presentan un mayor riesgo para el prestamista porque el primer prestamista tiene derecho a reclamar la propiedad si usted no realiza sus pagos. Es posible que el segundo prestamista no reciba nada de la venta. El segundo prestamista tiene que protegerse y la tasa de interés más alta es parte de eso.


Primera hipoteca

  • Tiene el primer reclamo de la propiedad en caso de incumplimiento

  • Es elegible para la deducción fiscal por intereses hipotecarios

Segunda hipoteca

  • Tasas de interés más altas

  • No tiene el primer reclamo de la propiedad en caso de incumplimiento.

  • Es posible que no sea elegible para la deducción de impuestos por intereses hipotecarios


Otra gran diferencia entre la primera y la segunda hipoteca es la disponibilidad de la deducción del impuesto federal sobre los intereses hipotecarios.
Puede deducir los intereses que paga en su primer préstamo hasta ciertos límites, pero los intereses sobre el valor líquido de la vivienda y las segundas hipotecas no son elegibles para esta cancelación a menos que use el dinero para “comprar, construir o mejorar sustancialmente” la vivienda , según el IRS.



Conclusiones clave

  • Una primera hipoteca es el gravamen primario y original contra una propiedad.
  • Una primera hipoteca puede ser el único préstamo o hipoteca, o puede ser uno de dos o más embargos contra la propiedad.
  • Un prestamista de primera hipoteca tiene el derecho de reclamar la propiedad y ejecutar la ejecución hipotecaria si el prestatario no cumple con los pagos u otros términos del préstamo.
  • Al primer prestamista hipotecario se le paga primero con los ingresos de la ejecución hipotecaria cuando se vende la propiedad. Los titulares de la segunda y otras hipotecas reciben solo lo que queda, siempre y cuando se satisfaga el saldo de la primera hipoteca.