Una hipoteca es un tipo específico de préstamo que se utiliza para comprar una casa o un bien inmueble. Los bancos, las uniones de crédito y otras instituciones financieras de todo el país ofrecen hipotecas.
Su prestamista, el banco o institución que le presta los fondos, en realidad paga la propiedad directamente cuando usa una hipoteca para comprar una casa. Luego, devuelve esos fondos al prestamista, más los intereses, generalmente cada mes durante la duración del préstamo.
¿Qué es una hipoteca?
Un préstamo hipotecario es un préstamo garantizado. Está pidiendo prestado contra el valor de un activo, en este caso, su casa. Su prestamista tiene derecho a tomar la propiedad en caso de incumplimiento y no pague el préstamo. Su prestamista ya no podrá reclamar su casa una vez que el préstamo esté completamente liquidado.
¿Cómo funciona una hipoteca?
Las hipotecas pueden tener plazos de amortización más cortos o más largos. Pueden tener tasas de interés que permanezcan iguales o que varíen con el tiempo, y pueden tener diferentes criterios de elegibilidad. La mayoría de estas variaciones tienen que ver con sus preferencias por los términos de pago, así como con la cantidad de riesgo asumido por el prestamista.
Los préstamos hipotecarios pueden tener diferentes “términos”, el período de tiempo que tiene para pagar el préstamo.
El plazo de hipoteca más común es de 30 años. Según los datos recopilados y publicados más recientemente por Freddie Mac, el 90% de los compradores de vivienda eligieron una hipoteca de tasa fija a 30 años en 2016.
Aproximadamente el 6% de los compradores de vivienda eligieron hipotecas de tasa fija a 15 años, mientras que el 2% eligió hipotecas de tasa ajustable y el 2% optó por otros términos de préstamo.
Pagará su hipoteca más rápido y pagará menos en forma de intereses acumulados durante la vida del préstamo si opta por un préstamo a corto plazo, pero esto significa pagos mensuales más altos. Los préstamos a más largo plazo significan un pago mensual más bajo, pero el período de amortización más largo y, por lo general, una tasa de interés más alta, generalmente equivalen a más intereses pagados con el tiempo.
Su mejor opción para un plazo de hipoteca generalmente depende de su presupuesto y del tiempo que planea permanecer en la casa.
Hipotecas a 30 años frente a 15 años
El plazo de su hipoteca puede tener un impacto significativo en varios factores del préstamo.
| Hipoteca a 30 años | Hipoteca a 15 años |
| Tasas de interés más altas | Tasas de interés más bajas |
| Pagos mensuales más bajos | Pagos mensuales más altos |
| Liquidación de préstamos más lenta | Liquidación de préstamos más rápida |
| Más intereses pagados con el tiempo | Menos intereses pagados a lo largo del tiempo |
| Podría ser más fácil comprar la casa que desea | Puede ser difícil pagar la casa que desea |
Hipotecas de tasa fija versus ajustable
Las hipotecas también varían según el tipo de tasa de interés cobrada. Como sugiere el nombre, los préstamos de tasa fija vienen con tasas de interés establecidas y consistentes para la totalidad del plazo del préstamo. Siempre pagará la misma cantidad de intereses todos los meses hasta que se pague su vivienda.
Los préstamos de tasa ajustable (ARM) tienen tasas de interés variables. Vienen con una tasa de interés fija por un período de tiempo, generalmente tres, cinco, siete o 10 años, después del cual la tasa puede aumentar. Esto significa un pago mensual mayor.
Los préstamos de tasa ajustable generalmente tienen tasas de interés mucho más bajas que las opciones de tasa fija inicialmente, pero conllevan el riesgo adicional de aumentos de tasas en el futuro. Los ARM pueden ser una buena opción si sabe que no estará mucho tiempo en la casa o si está dispuesto a refinanciar con un préstamo de tasa fija antes de que expire su período de tasa baja.
| Hipoteca de tasa fija | Hipoteca de tasa ajustable |
| Tasas de interés más altas, al menos inicialmente | Tasas de interés más bajas, inicialmente |
| Pagos mensuales predecibles | Pago mensual más bajo, inicialmente |
| Fácil de presupuestar y planificar | Pagos impredecibles después de cierto punto |
| Sin riesgo de un aumento de la tasa de interés | Riesgo de un aumento de la tasa de interés más adelante |
| Bueno para propietarios de viviendas a largo plazo | Riesgo para los propietarios de viviendas a largo plazo, mejor para los propietarios de viviendas a corto plazo |
| Puede ser más difícil pagar la casa que desea | Se permite un mayor endeudamiento a ingresos |
Tipos de préstamos hipotecarios
Puede elegir entre varios tipos de productos crediticios, cada uno con sus propios requisitos de elegibilidad y pago inicial.
Préstamos hipotecarios de la FHA
Estos préstamos están respaldados por la Administración Federal de Vivienda. Requieren tan solo un 3.5% para un pago inicial y permiten puntajes de crédito tan bajos como 500. Requieren que pague una prima por el seguro hipotecario, tanto por adelantado como anualmente, durante la vigencia del préstamo.
Aproximadamente una quinta parte de los compradores de vivienda en EE. UU. Optan por un préstamo de la FHA.
Préstamos hipotecarios convencionales
Los préstamos convencionales son, de lejos, el tipo de producto hipotecario más popular, ya que representan la mayoría de los préstamos estadounidenses que se originan cada mes. Vienen con menos tarifas que los préstamos FHA, pero también tienen requisitos de crédito y deuda-ingresos más estrictos. Los requisitos de pago inicial pueden variar ampliamente, generalmente del 3% al 20%.
Otros préstamos respaldados por el gobierno
Otros programas de préstamos especiales para ciertos tipos de compradores incluyen préstamos hipotecarios del VA y préstamos hipotecarios del USDA.
Los préstamos de VA están asegurados por el Departamento de Asuntos de Veteranos y están disponibles solo para miembros militares, veteranos y los cónyuges sobrevivientes de estas personas. No requieren pago inicial ni seguro hipotecario, y le permiten transferir sus costos de cierre al saldo del préstamo.
Los préstamos del USDA son préstamos hipotecarios garantizados por el Departamento de Agricultura de EE. UU. Solo están disponibles para comprar propiedades ubicadas en áreas rurales designadas del país. No requieren un pago inicial, pero tendrá que pagar las primas del seguro hipotecario, tanto por adelantado como anualmente.
Puede averiguar si su propiedad es elegible con la herramienta del USDA.
Requisitos para una hipoteca
Cada programa de préstamos tiene sus propios requisitos de elegibilidad únicos.
Préstamos FHA
- Puntaje de crédito: al menos 500
- Pago inicial: 3.5% (con puntaje de crédito de 580) o 10% (con puntaje de crédito de 500)
- Relación deuda-ingresos: 43% o menos (45% permitido en algunos casos)
Préstamos convencionales
- Puntaje de crédito: 620
- Pago inicial: 3% (en ciertos programas de préstamos) o más, especialmente para préstamos grandes
- Relación deuda-ingresos: 43%
Préstamos VA
- Puntaje de crédito: Sin mínimo
- Pago inicial: Ninguno (aunque se requiere una tarifa de financiamiento y se puede transferir al saldo del préstamo)
- Relación deuda-ingresos: Sin máximo
Préstamos del USDA
- Puntaje de crédito: puede depender, pero generalmente por encima de 640
- Pago inicial: Ninguno
- Relación deuda-ingresos: 41%
Los prestamistas hipotecarios individuales pueden tener requisitos adicionales o más estrictos para estos programas, así que hable con su prestamista potencial sobre los estándares que debe cumplir para calificar.
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También existen diferencias entre los prestamistas, especialmente en lo que respecta a los costos.
Los prestamistas hipotecarios a menudo difieren en tarifas, costos de cierre e incluso en la tasa de interés que pueden ofrecerle, por lo que es importante comparar precios y obtener varias cotizaciones antes de decidir quién originará su préstamo. También debe preguntar sobre el pago inicial y cualquier seguro hipotecario privado que deba pagar, ya que esto también afectará sus costos iniciales y a largo plazo.
Conclusiones clave
- Una hipoteca es un préstamo que se obtiene para comprar una casa u otro bien inmueble.
- Un préstamo hipotecario está garantizado por la propiedad que actúa como garantía. Un prestamista puede confiscar la propiedad y venderla en caso de que el prestatario no cumpla con los términos de la hipoteca.
- Las hipotecas pueden tener diferentes plazos, incluida la cantidad de años que llevará liquidarlas y las tasas de interés.
- Los programas hipotecarios respaldados por el gobierno pueden facilitar que algunos posibles propietarios obtengan préstamos.
