Una hipoteca de tasa fija es un préstamo hipotecario en el que la tasa de interés no cambia durante la vigencia del préstamo. La tasa de interés está ligeramente por encima de la tasa de los bonos del Tesoro cuando obtiene el préstamo. No cambiará incluso si lo hacen los rendimientos de los bonos del Tesoro.
Las hipotecas de tasa fija más comunes son los préstamos a 15 y 30 años. De hecho, el 85% de los compradores eligen hipotecas de tasa fija sobre los otros tipos que existen.Las alternativas incluyen préstamos a tasa variable e hipotecas de interés solamente. Obtenga más información sobre qué es una hipoteca de tasa fija para que pueda decidir si es adecuada para usted.
¿Qué es una hipoteca de tasa fija?
Una hipoteca de tasa fija es un préstamo en el que la tasa de interés permanece igual durante todo el préstamo. El interés es lo que cobra el prestamista por prestarle el dinero. El pago mensual también se utiliza para cancelar el capital del préstamo; esa es la cantidad que pidió prestada.
Su pago hipotecario mensual también puede incluir impuestos inmobiliarios, seguro de vivienda o seguro hipotecario. Su pago solo aumentará si estos costos aumentan.
Las hipotecas de tasa fija pueden ser préstamos convencionales o préstamos garantizados por la Autoridad Federal de Vivienda (FHA) o el Departamento de Asuntos de Veteranos.
Cómo funciona una hipoteca de tasa fija
El pago de cada mes es igual a la tasa de interés multiplicada por el principal, más un pequeño porcentaje del principal en sí. Dado que una parte del capital se paga cada mes, el pago de intereses sobre el capital restante también es un poco menor. Como resultado, una mayor parte de su pago mensual se destina al capital cada mes.
En otras palabras, la mayor parte del pago mensual se destina a intereses al inicio del préstamo. Hacia el final, la mayor parte va hacia el director.
Cómo se determinan las tasas de interés
La tasa de interés suele ser un poco más alta que el rendimiento del bono del Tesoro a 30 años en el momento en que se emite la hipoteca. Los inversores compran hipotecas en el mercado secundario cuando buscan algo que les proporcione más rendimiento que los bonos del Tesoro sin agregar demasiado riesgo. Así es como los pagarés del Tesoro afectan las tasas hipotecarias.
Las tasas de interés en general han estado disminuyendo desde 1985. Una razón es que la Reserva Federal ha mantenido la inflación bajo control desde entonces. Eso ha llevado a tasas bajas de los bonos del Tesoro. Como resultado, las tasas de interés de las hipotecas de tasa fija a 30 años han estado por debajo del 7% desde marzo de 2002. Al 11 de septiembre de 2020, la tasa hipotecaria fija promedio a 30 años es de 2.86%, que es un bajo.
El cuadro a continuación ilustra el cambio en las tasas de interés entre las hipotecas de tasa fija a 15 y 30 años, desde el año 2000 hasta la actualidad.
Si bien las tasas hipotecarias promedio están en mínimos históricos a partir de septiembre de 2020, es importante recordar que la tasa de interés que reciba de su hipoteca específica se basará en su puntaje crediticio, ingresos y otros detalles financieros.
Tipos de hipotecas de tasa fija
Hay tres tipos de hipotecas de tasa fija.
Hipoteca de tasa ajustable 5/1
Una hipoteca de tasa ajustable 5/1 (ARM) comienza con una hipoteca de tasa fija a cinco años. Después de los primeros cinco años, varía de acuerdo con las tasas de interés vigentes.
Algunos agentes hipotecarios le venderán la denominada hipoteca de tasa fija, en la que la tasa solo se fija durante los primeros cinco años. Asegúrese de preguntar cuál será la tasa de interés después de ese período si se termina.
La ventaja es que la tasa de interés inicial es más baja que en una hipoteca a 30 años. La desventaja es lo que sucede después de cinco años. Su tasa de interés podría aumentar rápidamente, dependiendo de las tasas actuales. Este puede ser un buen préstamo si planea vender dentro de cinco años o si cree que las tasas de interés bajarán.
Hipoteca a 15 años
Una hipoteca de tasa fija a 15 años tiene una tasa fija para los 15 años completos del préstamo. Puede resultar atractivo para los propietarios de viviendas porque usted paga más del principal con cada pago. Eso significa que puede pagar el capital más rápido que con un préstamo convencional a 30 años. También acumula capital más rápido.
Por otro lado, las hipotecas a 15 años tienen pagos mensuales más altos. Por esa razón, existe un riesgo ligeramente mayor de incumplimiento si sus ingresos disminuyen.
Hipoteca a 30 años
Una hipoteca a 30 años es el préstamo convencional más asequible. El pago mensual es más bajo que el préstamo a 15 años porque el pago se extiende a lo largo de 30 años. Este puede ser un buen préstamo si planea quedarse en su casa por mucho tiempo. También es bueno para familias con ingresos más bajos porque les permite comprar una casa con un costo mensual más bajo.
Préstamos conformes
Los préstamos conformes tienen un monto máximo establecido por el gobierno federal. El gobierno los asegura a través de Freddie Mac o Fannie Mae. Como resultado, pueden ser un poco menos costosos que los préstamos no conformes.
Préstamos FHA
Las hipotecas de la FHA están reguladas y aseguradas por la Administración Federal de Vivienda. Los prestatarios pueden tener puntajes de crédito más bajos y pagar menos por el pago inicial que un préstamo convencional.
Alternativas a las hipotecas de tasa fija
Las alternativas a una hipoteca de tasa fija incluyen hipotecas de tasa ajustable donde la tasa de interés puede cambiar con el tiempo, o un préstamo sin costo, que es realmente donde los costos de cierre se incorporan al préstamo en sí. Podría terminar pagando más durante la vigencia del préstamo con este último porque está pagando intereses sobre esos costos de cierre. También podría pagar más con una hipoteca de tasa ajustable si la tasa aumenta después del período de tasa fija. Sin embargo, si la tasa disminuye, podría terminar ahorrando dinero en sus pagos mensuales.
Pros y contras de las hipotecas de tasa fija
El pago mensual permanece igual a menos que aumenten los impuestos o el seguro
Paga parte del capital del préstamo cada mes
Lo protege de futuros aumentos en las tasas de interés
La tasa de interés puede ser más alta que las hipotecas de tasa ajustable
Paga el capital más lento que con un préstamo de tasa ajustable
Puede pagar costos de cierre más altos
Pros explicados
La ventaja de la hipoteca de tasa fija es que el pago es el mismo todos los meses. Esta previsibilidad facilita la planificación de su presupuesto. No tiene que preocuparse por pagos futuros más altos como lo hace con una hipoteca de tasa ajustable. Paga un poco del capital cada mes. Eso aumenta automáticamente el valor líquido de su vivienda. La única razón por la que su pago mensual podría aumentar es si paga sus impuestos inmobiliarios a través de su pago hipotecario mensual y los impuestos aumentan, o si aumenta su seguro de vivienda.
Puede hacer pagos adicionales para liquidar su capital antes. La mayoría de los préstamos de tasa fija no tienen multas por pago anticipado. También puede ser un gran préstamo si cree que las tasas de interés subirán durante los próximos años. Esto se debe a que su tasa está fija y no cambiará a menos que elija refinanciar.
Desventajas explicadas
La desventaja de una hipoteca de tasa fija es que la tasa de interés puede ser más alta que la de un préstamo de tasa ajustable o un préstamo de interés solamente. Eso hace que sea más caro si las tasas de interés permanecen iguales o caen en el futuro.
Otra desventaja es que paga el capital a una tasa más lenta que con un préstamo de tasa ajustable. Los pagos durante los primeros años se destinan principalmente a intereses. Por lo tanto, estos no son buenos si planea vender su casa dentro de cinco a 10 años.
También puede ser difícil calificar para préstamos de tasa fija y podría pagar costos de cierre más altos que para un préstamo de tasa ajustable. Ambos se deben a que los bancos pueden perder dinero si las tasas suben. Es un gran riesgo para ellos tomar un préstamo a 30 años porque los bancos quieren que se les pague para cubrir ese riesgo. Si planea mudarse en cinco años o menos, una hipoteca de tasa ajustable puede ser una mejor opción.
Cómo obtener una hipoteca de tasa fija
Puede solicitar una hipoteca de tasa fija en casi cualquier banco, cooperativa de crédito o prestamista hipotecario. Es mejor comparar tarifas entre empresas. La Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) tiene una gran herramienta para ayudarlo a explorar las tasas de interés. También debe comparar las tarifas, los puntos y los costos de cierre. Verifique si también se requiere un seguro hipotecario.
Para su propia protección, solicite una hipoteca calificada. Lo protegerá de características peligrosas como la amortización negativa, los pagos globales y el exceso de puntos y tarifas.
Conclusiones clave
- Una hipoteca de tasa fija es un préstamo hipotecario en el que la tasa de interés permanece igual durante la vigencia del préstamo.
- Las hipotecas de tasa fija a menudo se presentan como hipotecas convencionales a 30 años o hipotecas a 15 años. Sin embargo, una hipoteca de tasa ajustable 5/1 también tiene una tasa fija durante los primeros cinco años del préstamo.
- Las hipotecas de tasa fija están disponibles a través de bancos, cooperativas de crédito o prestamistas hipotecarios, así como de la FHA y el Departamento de Asuntos de Veteranos.
