Una hipoteca de apreciación compartida, también conocida como préstamo SAM, permite al comprador de una vivienda compartir una parte de la ganancia de valor de su propiedad con un inversionista o prestamista. Esto le garantiza al prestamista un rendimiento, por lo que normalmente ofrece una tasa de interés más baja y un pago mensual más bajo en el préstamo a cambio.
Estos tipos de hipotecas no son tan comunes en los Estados Unidos.
¿Qué es una hipoteca de apreciación compartida?
Las hipotecas de apreciación compartida son similares a las hipotecas tradicionales, pero el comprador de vivienda acepta pagar un porcentaje del valor de apreciación de su casa cuando revende la propiedad además de liquidar el préstamo.
El prestamista ofrece una tasa de interés más baja sobre el préstamo a cambio de esa participación en la apreciación. Los prestamistas generalmente reciben una parte del 30% al 50% de la apreciación del valor de la casa, según Bright MLS, un servicio de listado múltiple del área del Atlántico medio.
- Acrónimo: préstamos SAM
Cómo funciona una hipoteca de apreciación compartida
El valor de su casa habría aumentado en $ 200,000 si la hubiera comprado por $ 300,000 y luego la hubiera vendido años después por $ 500,000. El prestamista podría tomar del 30% al 50% de ese aumento, o de $ 60,000 a $ 100,000, y usted se quedaría con el resto si hubiera suscrito una hipoteca de apreciación compartida.
Este método puede hacer que la compra de una vivienda y los pagos mensuales asociados sean más asequibles. También puede permitir que los compradores compren propiedades a precios más altos de los que de otro modo hubieran calificado.
Los prestamistas a veces ofrecen acuerdos de apreciación compartida como un medio de modificación de préstamos para propietarios de viviendas que podrían tener dificultades para mantenerse al día con sus préstamos.
El administrador de préstamos Ocwen ofreció programas SAM como parte de las modificaciones de préstamos en los años posteriores a la crisis de la vivienda. Ocwen reduciría el saldo principal del propietario a cambio del 25% del valor de apreciación de la propiedad en el momento de la reventa. El saldo reducido se perdonaría siempre que el propietario se mantuviera al día con esos pagos durante un período de tres años.
El prestatario aún debe devolver el préstamo original en caso de que la casa se venda y no se aprecie su valor, pero en este caso no tendría que hacer ningún pago basado en la apreciación al prestamista.
Hipotecas de apreciación compartida frente a hipotecas de capital compartido
Los términos “apreciación compartida” y “capital compartido” a menudo se usan indistintamente en la industria hipotecaria, pero estos dos productos crediticios no son uno y el mismo.
El inversionista o prestamista es dueño de una parte de la propiedad en un acuerdo de capital compartido. Pueden cubrir parte o la totalidad del pago inicial y los costos de cierre, o poner alguna otra inversión en la compra inicial de la propiedad. Luego recuperarían su parte del capital social cuando la casa se venda más tarde, independientemente de si la propiedad ha aumentado o disminuido de valor.
Unison es un buen ejemplo de este tipo de arreglo. En realidad, la empresa lo factura como “coinversión”. Unison ayudará a los propietarios a lograr un pago inicial del 20% en una casa, según su sitio web. Tanto el propietario como la empresa se benefician si el valor de su vivienda aumenta con el tiempo.
Otras compañías financieras como Point, Haus y Noah adoptan enfoques similares.
También hay versiones públicas de la hipoteca de capital compartido en las que los municipios, organizaciones comunitarias u organizaciones sin fines de lucro ayudan con los costos iniciales de propiedad de la vivienda. Incluso podrían ofrecer tasas hipotecarias más bajas para el comprador a cambio de una participación en el capital de la vivienda. A menudo, estos se consideran un tipo de programa de asistencia al comprador de vivienda.
| Hipotecas de apreciación compartida | Hipotecas de capital compartido |
| El propietario acuerda contractualmente pagarle al prestamista un porcentaje de cualquier aumento en el valor al vender la propiedad. | El socio de capital en realidad posee parte de la propiedad |
| El comprador de vivienda recibe una tasa de interés reducida a cambio | El comprador de vivienda recibirá todo o una parte del pago inicial asociado y / o los costos de cierre |
| El prestamista también participa en cualquier pérdida si la propiedad pierde valor. | El socio de capital recuperará su dinero en la venta, independientemente de un aumento o disminución de valor |
Cómo obtener un préstamo SAM
No encontrará hipotecas de apreciación compartida a menudo en los EE. UU. Los compradores de vivienda tienen otras opciones para pagos iniciales y tasas de interés más bajas que las que podrían haber tenido en el pasado, con opciones como hipotecas de tasa ajustable y préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA).
Los préstamos SAM representan sólo una “pequeña fracción” del mercado hipotecario total en los Estados Unidos, según un estudio de MIT Sloan School of Management.
Las reglas del IRS sobre impuestos a los intereses complican la capacidad de los prestamistas para ofrecer hipotecas de apreciación compartida en los EE. UU.
Las hipotecas de revalorización compartida se veían en el Reino Unido con bastante regularidad a mediados de la década de 1990, pero el estudio del MIT descubrió que “se ganaron una mala reputación cuando los contratos tomaron una parte considerable de las ganancias de capital de los propietarios de viviendas, en algunos casos hasta el 75%, durante un era de apreciación espectacular de los precios de las viviendas “.
Conclusiones clave
- Una hipoteca de apreciación compartida (SAM) promete una parte de la apreciación del valor de una propiedad a lo largo de los años a un prestamista a cambio de una tasa de interés más baja.
- Los prestamistas pueden recibir hasta el 50% de la apreciación del valor de la vivienda.
- Los prestamistas también compartirán la pérdida si una propiedad se deprecia en valor por alguna razón.
- Estas hipotecas son poco frecuentes en los EE. UU., Pero los prestamistas a veces las ofrecen como parte de las modificaciones del préstamo.
- Las hipotecas de revalorización compartida pueden ayudar a reducir la tasa de interés y los pagos mensuales, y pueden hacer que comprar una casa sea más asequible.
