¿Qué es un tiempo compartido?

un tiempo compartido es un modelo de propiedad compartida de bienes raíces de vacaciones en el que múltiples compradores poseen asignaciones de uso, generalmente en incrementos de una semana, en la misma propiedad. El modelo de tiempo compartido se puede aplicar a muchos tipos diferentes de propiedades, como resorts vacacionales, condominios, apartamentos y campamentos.

los tiempos compartidos confieren a los compradores el derecho al uso exclusivo anual de una propiedad de vacaciones por un período definido que generalmente se mide en incrementos de una semana. los tiempos compartidos suelen utilizar uno de los siguientes tres sistemas:

un tiempo compartido semanal fijo le da al comprador el derecho de usar exclusivamente la propiedad durante una semana (o semanas) específica cada año. Si bien la ventaja de esta estructura es que el comprador puede planificar unas vacaciones anuales al mismo tiempo cada año, la otra cara de la moneda es que puede ser extremadamente difícil cambiar la semana fija a otro período si es necesario.

un tiempo compartido semanal flotante le da al comprador el uso exclusivo de la propiedad durante una semana o semanas durante un período predefinido o incluso durante todo el año. Si bien es más flexible que el sistema de semana fija, es posible que la “semana flotante” no esté disponible durante las épocas de mayor actividad del año y deba reservarse con suficiente antelación para garantizar la disponibilidad.

el sistema de puntos utiliza puntos para representar la propiedad de tiempo compartido, en función de factores como la ubicación del resort, el tamaño de la propiedad de vacaciones y el tiempo de disponibilidad. Los desarrolladores utilizan los puntos para facilitar los intercambios de tiempo compartido dentro de sus propios resorts (intercambio interno) o también con otros resorts (intercambio externo). Si bien el sistema de puntos brinda a los usuarios mayores opciones de vacaciones, existe una gran disparidad entre los puntos asignados a varios centros turísticos debido a los factores antes mencionados.

los tiempos compartidos generalmente se estructuran como propiedad compartida compartida o interés compartido de propiedad arrendada.

la propiedad de escritura compartida le da a cada comprador una participación porcentual de la propiedad física, correspondiente al período de tiempo comprado. una unidad de condominio que se vende en incrementos de tiempo compartido de una semana técnicamente puede tener 52 escrituras totales. en otras palabras, comprar una semana conferiría un interés de propiedad de un cincuenta cincuenta segundos (1/52) en la unidad, mientras que dos semanas daría un interés vigésimo sexto (1/26) y así sucesivamente. los intereses de propiedad de escritura compartida a menudo se mantienen a perpetuidad y se pueden revender a otra parte o ceder a la herencia de uno.

el interés compartido de propiedad arrendada da derecho al comprador a usar una propiedad específica durante una semana (o semanas) fija o flotante cada año durante un cierto número de años. En esta estructura, el desarrollador de tiempo compartido retiene el título de propiedad de la propiedad, a diferencia de la estructura de propiedad de propiedad compartida donde el propietario tiene la escritura. Las transferencias o reventas de propiedades también son más restrictivas que con un tiempo compartido diferido. Como resultado, un interés de propiedad arrendado puede tener un valor más bajo que un tiempo compartido.

basado en lo anterior, es evidente que tener un interés de tiempo compartido no implica necesariamente “propiedad fraccional” de la propiedad subyacente. Según la Asociación Americana de Desarrollo de Resort (ARDA), la asociación comercial para la industria del tiempo compartido, la “propiedad fraccional” generalmente se asocia con el segmento de lujo de las propiedades de vacaciones que ofrecen más servicios y comodidades, y se vende en intervalos de más de una semana. y menos que la plena propiedad. El concepto de propiedad fraccional también se ha extendido a otros activos, como aviones privados y vehículos recreativos.

¿son los tiempos compartidos incluso relevantes en la era de la economía colaborativa como lo demuestran airbnb y uber? Una encuesta de 2018 realizada por la sociedad internacional de consultores de hospitalidad (ishc) reveló que el 69% de los miembros encuestados creía que el atractivo de los tiempos compartidos está disminuyendo. sin embargo, en cualquier debate sobre los méritos de los tiempos compartidos frente a airbnb, la realidad es que ambos tienen atributos específicos que atraen a dos cohortes demográficas divergentes y masivas.

El principal atractivo de airbnb y otros sitios para compartir hogares es su flexibilidad y capacidad para proporcionar experiencias únicas, atributos que los millennials aprecian. La desventaja, como lo atestiguarán los usuarios habituales de airbnb, es que la calidad del alojamiento no siempre está garantizada, y existe la posibilidad de que el refugio que creías que estabas reservando sea en realidad una cava. Además, debido a que la mayoría de los alquileres de airbnb son de naturaleza residencial, las comodidades y servicios que se encuentran en los tiempos compartidos pueden no estar disponibles.

Los tiempos compartidos suelen ofrecer previsibilidad, comodidad y una gran cantidad de servicios y actividades, todo a un precio, por supuesto, pero estos son atributos que los baby boomers a menudo valoran. A medida que los baby boomers con bolsillos profundos comienzan la jubilación, es probable que compren tiempos compartidos, uniéndose a los millones que ya los poseen, como una opción libre de estrés para pasar parte de sus años dorados.

Aunque los tiempos compartidos no son para todos, tienen algunas ventajas para aquellos que buscan un lugar de vacaciones que sea conveniente y confiable. Sin embargo, hay algunas desventajas distintas que los inversores deben considerar antes de firmar un acuerdo de tiempo compartido.

La mayoría de los tiempos compartidos son propiedad de grandes corporaciones en lugares de vacaciones deseables. Los propietarios de tiempo compartido tienen la tranquilidad de saber que pueden vacacionar en un lugar familiar cada año sin sorpresas desagradables.

Las propiedades de tiempo compartido a menudo tienen comodidades y servicios tipo resort y son administradas profesionalmente. en comparación con una habitación de hotel típica, es probable que una propiedad de tiempo compartido sea significativamente más grande y tenga muchas más características, lo que facilita una estadía más cómoda.

Por lo tanto, los tiempos compartidos pueden ser adecuados para las personas que prefieren vacacionar en un entorno predecible cada año, sin la molestia de aventurarse en lo desconocido en términos de sus próximas vacaciones.

Los inconvenientes de un tiempo compartido son que los costos continuos pueden ser significativos, después de tener en cuenta el pago inicial sustancial y las tarifas de mantenimiento anual, y este último generalmente tiende a ser más alto porcentualmente año tras año. para un tiempo compartido escriturado, el propietario también tiene la parte proporcional de la hipoteca mensual. Como resultado, los costos totales de ser propietario de un tiempo compartido pueden ser bastante altos en comparación con permanecer durante una semana en un resort u hotel comparable en el mismo lugar sin tener un tiempo compartido.

También hay poca flexibilidad para cambiar un tiempo compartido semanal fijo; una semana flotante debe reservarse con mucha anticipación, ya que la confirmación generalmente se realiza por orden de llegada y, aun así, podría no estar disponible durante las épocas más ocupadas del año. Además, un contrato de tiempo compartido es vinculante; el propietario no puede retirarse de un contrato de tiempo compartido porque hay un cambio en sus circunstancias financieras o personales.

es notoriamente difícil revender un tiempo compartido, suponiendo que el contrato permita la reventa en primer lugar, y esta falta de liquidez puede disuadir a un posible inversor. una reventa de tiempo compartido puede alcanzar un precio mucho más bajo que el costo inicial por dos razones. los tiempos compartidos tienden a depreciarse rápidamente, y existe un desajuste en la oferta y la demanda debido a la cantidad de propietarios de tiempo compartido que buscan salir de sus contratos.

La industria del tiempo compartido es famosa por sus prácticas agresivas de marketing. muchas adquisiciones de tiempo compartido son compras impulsivas y emocionales realizadas por consumidores que se dejan influir por el marketing hábil y las altas promesas.

por ejemplo, las vegas está lleno de vendedores de tiempo compartido que atraen a los clientes a escuchar una presentación de tiempo compartido fuera del sitio. a cambio de escuchar su discurso, ofrecen incentivos, como boletos para eventos gratuitos y alojamiento en hotel de cortesía. los vendedores trabajan para promotores inmobiliarios y con frecuencia emplean enfoques de ventas de alta presión diseñados para convertir “no” en “sí”. los precios que los desarrolladores cobran son significativamente más de lo que un comprador podría darse cuenta en el mercado secundario, con el excedente del desarrollador pagando comisiones y costos de comercialización. Los vendedores de tiempo compartido también pueden ocultar con frecuencia el costo real de la propiedad de tiempo compartido y exagerar sus beneficios potenciales.

Debido a que el mercado de tiempo compartido está plagado de áreas grises y prácticas comerciales cuestionables, es vital que los posibles compradores de tiempo compartido realicen la debida diligencia antes de comprar.

la comisión federal de comercio (ftc) describió algunos pasos básicos de diligencia debida en su informe de “tiempos compartidos y planes de vacaciones” que cualquier posible comprador debería leer detenidamente. en el informe, el ftc señala:

“El valor de estas opciones (propiedad de vacaciones) está en su uso como destinos de vacaciones, no como inversiones”.

en general, es discutible si los costos iniciales significativos de los tiempos compartidos, las tarifas de mantenimiento continuas y la liquidez limitada los convierten en inversiones adecuadas para el inversionista promedio. Para aquellos que buscan una propiedad de tiempo compartido como una opción de vacaciones en lugar de una inversión, es muy probable que las mejores ofertas se encuentren en el mercado secundario de reventa en lugar de en el mercado primario creado por los desarrolladores de propiedades vacacionales o resorts.