Un pago global es un pago que cubre el saldo de un préstamo al final del plazo del préstamo. Suele ser mucho mayor que los pagos anteriores del préstamo.
Conozca si un pago global es algo que encontrará con su hipoteca o préstamo, y las mejores formas de manejarlo.
¿Qué es un pago global?
Como se aplica al financiamiento de la vivienda, una hipoteca global no se amortiza completamente durante el período de un préstamo. Entonces, en lugar de pagar cuotas iguales en una hipoteca distribuida durante 30 años, el propietario haría pagos solo durante cinco a siete años y luego se le exigiría pagar el saldo con un gran pago global.
- Nombre alternativo : hipoteca global, hipoteca de pago global
Cómo funcionan los pagos globales
Si los prestatarios comprenden el riesgo y están dispuestos a subvencionar un pago global de su bolsillo, sin poner esperanzas en una casa que se revalorice para cubrir el gran pago, un préstamo de pago global podría funcionar. De lo contrario, este tipo de préstamos inmobiliarios pueden resultar muy riesgosos.
A continuación, se muestra un ejemplo de cuándo tiene sentido una hipoteca global: está recibiendo una herencia que requiere tiempo para procesar la sucesión. Cuando llegue el momento de realizar el pago global, tendrá los fondos para hacerlo.
Acontecimientos notables
En la década de 1970, era común ver el lenguaje de pagos globales como parte del financiamiento de bienes raíces. Para proporcionar flujo de efectivo o un punto de equilibrio para el inversionista de bienes raíces, no era inusual tomar el título sujeto al préstamo existente y otorgar al vendedor una segunda hipoteca sin ningún pago. Esto se conocía como una nota directa.
Siempre que la segunda hipoteca fuera pequeña, tal vez menos del 10% del precio de compra, no hacer ningún pago del préstamo era una forma de generar flujo de efectivo. Un inversionista podría recibir un flujo de caja positivo de esta manera porque el pago de la hipoteca existente, más el seguro y los impuestos, eran generalmente lo suficientemente bajos como para que el inversionista pudiera ver algún tipo de retorno del pago del alquiler una vez que se pagaron los gastos.
Esta práctica suponía que la propiedad se apreciaría durante el plazo de esa segunda hipoteca, que generalmente era de tres años. No hay garantía de que esto suceda.
La razón por la que esto funcionó tan bien a fines de la década de 1970 fue que el 90% del valor de la propiedad se estaba apreciando, mientras que solo el 10% del valor se sufragó. Entonces, una casa de $ 100,000, en la práctica, podría valer $ 133,100 con una apreciación del 10% después de tres años, lo cual fue más que suficiente para pagar un pagaré de $ 10,000 al 10% de interés, incluso con interés compuesto.
Riesgos inherentes
¿Qué sucede si no hay apreciación, o peor aún, el mercado cae? Así es como algunos propietarios de viviendas en 2007 se metieron en problemas debido a tratar con prestamistas de hipotecas de alto riesgo. Una de las opciones de financiación más populares eran las hipotecas Option ARM, que contienen opciones de pago solo de intereses junto con un pago global.
Un propietario durante esos años podría comprar una casa sin pago inicial, sacar un préstamo combinado 80/20 y ambos préstamos podrían vencer y ser pagaderos con un pago global al final de cinco o siete años. En mercados en declive, era imposible vender una casa y liquidar los préstamos sin recurrir a una venta al descubierto. Otra opción era alejarse de la casa.
Ninguna de esas opciones fue algo en lo que los prestatarios pensaron cuando compraron la casa. Creían en la exageración de que los valores inmobiliarios siempre subirían. En cambio, terminaron debiendo más de lo que valía la casa y no pudieron cumplir con la obligación de pago global.
Conclusiones clave
- Un pago global es una suma global única que se debe pagar una hipoteca después de cinco a siete años.
- Se trata de formas de financiación riesgosas.
- Las hipotecas globales son las mejores para aquellos que saben que tendrán el dinero para pagar la hipoteca sin depender de la apreciación de la propiedad.
- Las hipotecas globales pueden hacer que la vivienda parezca engañosamente asequible.
