La Ley de protección del propietario de vivienda (HPA) es una ley que protege a los consumidores de pagar de más por un seguro hipotecario privado (PMI). El seguro hipotecario privado protege a los prestamistas cuando los prestatarios no pagan los préstamos hipotecarios, pero los propietarios son responsables de pagar las primas.
Este costo puede venir en forma de cargos mensuales agregados a los pagos de la hipoteca, o puede incluirse en la tasa de interés del prestatario. De cualquier manera, los consumidores se benefician pagando solo lo necesario por este seguro.
¿Qué es la Ley de Protección al Propietario?
La HPA se aplica a los préstamos hipotecarios residenciales, incluidos los préstamos para viviendas unifamiliares, condominios y otras viviendas residenciales de unidades múltiples. La Ley no cubre los préstamos respaldados por el gobierno como los préstamos de la FHA o los préstamos de la VA, y trata los préstamos conformes y los préstamos de “alto riesgo” de manera diferente.
Además de establecer reglas para cancelar el PMI, la HPA requiere que los prestamistas informen a los prestatarios sobre sus derechos. Las divulgaciones incluyen avisos anuales y por adelantado sobre cuándo y cómo los prestatarios pueden cancelar el PMI. La información incluye detalles sobre el programa de amortización, cuándo solicitar la cancelación y cualquier característica que pueda limitar la posibilidad de cancelar el PMI.
La HPA entró en vigor el 29 de julio de 1999. Sin embargo, los prestamistas deben proporcionar información a los prestatarios que obtuvieron préstamos antes de esa fecha.
- Nombre alternativo: Ley de cancelación de PMI
- Acrónimo: HPA
¿Cómo funciona la HPA?
Los propietarios de viviendas se han enfrentado a desafíos para eliminar los cargos de PMI, incluso cuando ya no se requiere PMI en sus préstamos. Los prestatarios y los prestamistas se han sentido confundidos sobre cómo cancelar el PMI en algunos casos, y algunos prestamistas sin escrúpulos se han demorado en cancelar los cargos del PMI. La HPA, también conocida como la Ley de Cancelación de PMI, intervino para establecer reglas cuando se convirtió en ley:
- Citar cuándo los propietarios pueden cancelar el PMI y dejar de pagar las primas
- Determinar cuándo los prestamistas deben dejar de cobrar automáticamente a los prestatarios por el PMI
- Exigir que los prestamistas proporcionen divulgaciones cuando un préstamo requiera PMI
- Determinar cómo manejar las primas no devengadas que pagan los propietarios
La HPA evita situaciones en las que los propietarios pagan cargos mensuales de PMI durante toda la vigencia de su préstamo.
Además de establecer reglas para cancelar el PMI, la HPA requiere que los prestamistas informen a los prestatarios sobre sus derechos. Las divulgaciones incluyen avisos anuales y por adelantado sobre cuándo y cómo los prestatarios pueden cancelar el PMI. La información incluye detalles sobre el programa de amortización, cuándo solicitar la cancelación y cualquier característica que pueda limitar su capacidad para cancelar el PMI.
Los prestatarios reciben un aviso anual recordándoles que pueden solicitar la cancelación y proporcionando la información de contacto de su prestamista.
Los consumidores deben mantener un buen historial de pagos para aprovechar la HPA.
¿Cómo funciona PMI?
Por lo general, el PMI solo se requiere cuando los propietarios realizan pagos iniciales de menos del 20%. Los prestamistas se arriesgan a perder dinero con índices de préstamo a valor (LTV, por sus siglas en inglés) que son más altos si tienen que ejecutar una hipoteca y venderla rápidamente. Pero los prestamistas enfrentan un riesgo mucho menor y los propietarios, en teoría, deberían dejar de pagar los cargos mensuales del PMI cuando el LTV cae por debajo del 80%.
Algunos préstamos utilizan un seguro hipotecario pagado por el prestamista (LPMI) en lugar de agregar primas al pago mensual del propietario. Aunque el nombre sugiere lo contrario, los prestatarios aún pagan por LPMI, pero no lo pagan mes a mes. En su lugar, los prestatarios pueden pagar:
- Un pago de una suma global al comienzo del préstamo
- Una tasa de interés más alta en el saldo del préstamo, que conduce a pagos hipotecarios mensuales más altos (principal e intereses)
La mayoría de los prestatarios con LPMI optan por una tasa de interés más alta, pero esa tasa de interés dura toda la vida del préstamo y no hay forma de cancelar la LPMI y mantener su préstamo existente. En cambio, los propietarios de viviendas deben liquidar su préstamo LPMI, generalmente refinanciando con un nuevo préstamo.
No obstante, la HPA se aplica a los préstamos con LPMI. Los prestamistas deben proporcionar divulgaciones a los prestatarios que expliquen cómo funciona LPMI y destaquen las tasas de interés más altas que normalmente se encuentran con LPMI. La divulgación debe analizar los pros y los contras de diferentes opciones.
Requisitos para cancelar PMI
Los prestatarios pueden cancelar el PMI mediante la presentación de una solicitud por escrito a sus prestamistas cuando el préstamo esté a punto de alcanzar el 80% de LTV según su programa de amortización.
Los propietarios de viviendas también pueden realizar esta solicitud si reducen el LTV al 80% mediante pagos adicionales del préstamo. Es posible que los propietarios de viviendas tengan que proporcionar pruebas de que la propiedad no ha perdido valor para calificar.
La HPA requiere que los prestamistas cancelen la cobertura del PMI automáticamente cuando el préstamo esté programado para alcanzar el 78% del LTV original. Los prestamistas deben cancelar los cargos mensuales del PMI después de que el préstamo alcance la mitad de su programa de amortización cuando el PMI no se cancela debido a una solicitud del prestatario o una terminación automática.
La HPA es complicada y los detalles de su préstamo afectan sus derechos bajo la ley. Por ejemplo, cualquier gravamen sobre su propiedad podría impedirle cancelar con éxito la cobertura. Los préstamos no conformes, como los préstamos jumbo, pueden requerir que espere hasta llegar al 77% de LTV.
Conclusiones clave
- La Ley de Protección de Propietarios de Vivienda (HPA) se aprobó en 1998 para abordar el abuso y la confusión con respecto a los requisitos de los propietarios de viviendas para pagar el seguro hipotecario privado (PMI).
- La ley exige que los prestamistas informen a los prestatarios de sus derechos, incluso cuándo pueden cancelar el seguro.
- La HPA aborda tanto el PMI como el seguro hipotecario pagado por el prestamista (LPMI), que los prestatarios deben pagar en una suma global al comienzo del préstamo o mediante pagos de intereses mensuales más altos.
- La HPA establece proporciones de préstamo a valor para la cancelación automática de la mayoría de las pólizas de PMI.
