la inversión inmobiliaria, y particularmente la inversión de propiedades, a menudo requiere que una propiedad deba rehabilitarse de alguna manera antes de la venta. no invertirá ni invertirá mucho tiempo si no sabe cómo calcular el valor de la propiedad después de la reparación. arv es básicamente lo que estima que valdrá una propiedad después de que la haya arreglado, el precio que cree que alcanzará en su condición nueva y mejorada.
Los inversores inmobiliarios experimentados conocen bien sus áreas y sus mercados. tienen registros adecuados de ventas de viviendas similares a la propiedad en cuestión, y se sienten seguros de su capacidad para calcular el valor de la propiedad después de haber completado las renovaciones.
cálculo después del valor de reparación (arv)
La fórmula del ARV no es compleja. básicamente se reduce a:
valor actual de la propiedad + valor de renovaciones = arv
pero calcular estas variables puede ser un poco complicado. siempre puede ir con el precio de compra por el valor actual, pero se requiere comprar con un gran descuento en la parte delantera. confiar en que tendrá un comprador al precio que es esencial para obtener ganancias está en la parte de atrás.
la etapa de fijación se encuentra en un punto intermedio, y aquí es donde se obtienen ganancias. pero los riesgos también son mayores. arreglar una propiedad a menudo equivale solo a trabajos cosméticos y reparaciones, pero a veces puede significar un trabajo extenso de rehabilitación y remodelación.
maximizando la reparación
Es crucial estimar correctamente los costos para aprovechar al máximo sus renovaciones.
- obtenga los cálculos de materiales correctos y compre con descuentos. trabaje no solo con las grandes tiendas de casas, sino también con liquidadores y tiendas de rehabilitación.
- Conozca a sus contratistas y sus capacidades. supervise en la medida necesaria para asegurarse de obtener un trabajo de calidad que se realizará a tiempo y dentro del presupuesto.
- Presupuesto basado en su comprador. mantenga los materiales en el rango “aceptable” si va a vender en el mercado comercial. actualice a los finalizadores que los compradores desean si está vendiendo en el mercado minorista de consumo.
Esto no es ciencia espacial y no tiene que ser intimidante. solo requiere atención al detalle y algunas habilidades de negociación.
encuentra tus comparables
El toque final para llegar al arco de su propiedad es tener una idea de la competencia: qué propiedades comparables (“comps”) en el área local tienden a buscar. esto le dará una idea de lo que podría traer su nuevo bebé brillante.
los correctores y expertos veteranos saben cómo evaluar estas cosas por sí mismos. los principiantes pueden pedirle a un agente de bienes raíces que haga un análisis comparativo del mercado (cma) en la casa como si todo el trabajo hubiera sido completado.
por supuesto, también podría usar un tasador después de que todo el trabajo haya terminado, pero generalmente trabajará igual de bien con una persona de bienes raíces que conozca su negocio y el área.
la línea de fondo
El inversionista de bienes raíces exitoso de arreglar y voltear o arreglar para alquilar debe evaluar varios factores con cuidado y honestidad.
- ¿es capaz de hacer el trabajo de reparación usted mismo o puede ubicar y supervisar adecuadamente a los contratistas para realizar el trabajo?
- ¿ha estimado con precisión el costo de todos los trabajos de remodelación y reparación?
- ¿Puede obtener una estimación aproximada de la propiedad?
puede obtener un beneficio si hace el trato correcto en un reparador superior y renueva astutamente, con un ojo en las características que desean los compradores.
