Préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA)

un préstamo de la fha es una hipoteca emitida por un prestamista aprobado por la fha y asegurada por la administración federal de vivienda (fha). Diseñados para prestatarios de ingresos bajos a moderados, los préstamos FHA requieren un pago inicial mínimo más bajo y puntajes de crédito que muchos préstamos convencionales.

a partir de 2020, puede pedir prestado hasta el 96.5% del valor de una casa con un préstamo de la fha (lo que significa que deberá realizar un pago inicial de solo el 3.5%). necesitará un puntaje de crédito de al menos 580 para calificar. Si su puntaje de crédito cae entre 500 y 579, aún puede obtener un préstamo FHA siempre que pueda hacer un pago inicial del 10%. Con los préstamos FHA, su pago inicial puede provenir de ahorros, una donación financiera de un miembro de la familia o una subvención para asistencia de pago inicial.

Todos estos factores hacen que los préstamos FHA sean populares entre los compradores de vivienda por primera vez.

Es importante tener en cuenta que la administración federal de vivienda en realidad no le presta dinero para una hipoteca. en cambio, obtiene un préstamo de un prestamista aprobado por la fha, como un banco, y la fha garantiza el préstamo. Algunas personas se refieren a él como un préstamo asegurado por la FHA, por esa razón.

usted paga esa garantía a través de pagos de primas del seguro hipotecario a la fha. su prestamista corre menos riesgo porque la fha pagará un reclamo al prestamista si usted no cumple con el préstamo.

un préstamo de la fha requiere que pague dos tipos de primas de seguro hipotecario: una prima de seguro hipotecario por adelantado (ufmip) y una mip anual (cobrada mensualmente). el mip inicial es igual al 1.75% del monto del préstamo base (a partir de 2020)  . usted paga esto al momento del cierre, o puede transferirse al préstamo. si se le emite un préstamo hipotecario por $ 350,000, por ejemplo, pagará un ufmip de 1.75% x $ 350,000 = $ 6,125. los pagos se depositan en una cuenta de depósito en garantía establecida por el departamento de tesorería de los EE. UU., y los fondos se utilizan para realizar pagos de la hipoteca en caso de incumplimiento del préstamo.

a pesar del nombre, realiza pagos anuales de mip todos los meses. los pagos oscilan entre el 0,45% y el 1,05% del monto del préstamo base, dependiendo del monto del préstamo, la duración del préstamo y la relación préstamo-valor original (ltv). el costo típico de mip suele ser del 0,85% del monto del préstamo. si tiene un préstamo de $ 350,000, por ejemplo, realizará pagos mip anuales de 0.85% x $ 350,000 = $ 2,975, o $ 247.92 mensuales. esto se paga además del costo de ufmip.

usted hará pagos anuales de mip por 11 años o la vida del préstamo, dependiendo de la duración del préstamo y el ltv.

puede deducir la cantidad que paga en primas; sin embargo, debe detallar sus deducciones, en lugar de tomar la deducción estándar (hasta $ 24,400 por impuestos de 2019 que vencen en abril de 2020 si está casado que presenta una declaración conjunta) para hacerlo.

El Congreso creó la Administración Federal de Vivienda en 1934, en medio de la gran depresión. en ese momento, la industria de la vivienda estaba en problemas: las tasas de incumplimiento y ejecución hipotecaria se habían disparado, los préstamos se limitaban al 50% del valor de mercado de una propiedad y los términos de la hipoteca, incluidos los plazos de reembolso cortos junto con los pagos globales, eran difíciles de cumplir para muchos compradores de viviendas. Como resultado, Estados Unidos era principalmente una nación de inquilinos, y solo el 40% de los hogares eran propietarios de sus hogares. 

Para estimular el mercado de la vivienda, el gobierno creó un programa de préstamos asegurados por el gobierno federal que redujo el riesgo de los prestamistas y facilitó la calificación de los prestatarios para los préstamos hipotecarios. La tasa de propiedad de vivienda en los Estados Unidos aumentó constantemente, alcanzando un máximo histórico del 69,2% en 2004, según una investigación del banco de la Reserva Federal de st. louis (a partir del cuarto trimestre de 2019, está en 65.1%).

Además de las primeras hipotecas tradicionales, la fha ofrece varios otros programas de préstamos, que incluyen:

• programa de hipoteca de conversión de capital de vivienda (hecm): un programa de hipoteca inversa que ayuda a las personas mayores de 62 años de edad y mayores a convertir el capital de sus viviendas en efectivo mientras retiene el título de la vivienda. usted elige cómo retirar los fondos, ya sea como un monto mensual fijo o una línea de crédito (o una combinación de ambos)  .
• préstamo de mejora de fha 203 (k), que tiene en cuenta el costo de ciertas reparaciones y renovaciones en el préstamo. Este préstamo le permite pedir prestado dinero tanto para comprar una casa como para mejorar su hogar, lo que puede marcar una gran diferencia si no tiene mucho efectivo disponible después de hacer un pago inicial  .
• El programa de hipotecas energéticamente eficientes de fha es un concepto similar, pero está dirigido a actualizaciones que pueden reducir sus facturas de servicios públicos, como un nuevo aislamiento o la instalación de nuevos sistemas de energía solar o eólica. La idea es que las casas de bajo consumo de energía tienen costos operativos más bajos, lo que reduce las facturas y hace que haya más ingresos disponibles para pagos de hipotecas  .
• préstamo de la sección 245 (a): un programa para prestatarios que esperan que sus ingresos aumenten. Según el programa de la sección 245 (a), la hipoteca de pago graduado comienza con pagos mensuales iniciales más bajos que aumentan gradualmente con el tiempo, y la creciente hipoteca de capital tiene aumentos programados en los pagos mensuales de capital que resultan en plazos de préstamo más cortos  .

para recapitular los números: los préstamos fha están disponibles para personas con puntajes de crédito tan bajos como 500. si su puntaje de crédito está entre 500 y 579, puede obtener un préstamo fha con un pago inicial del 10%. Si su puntaje de crédito es 580 o superior, puede obtener un préstamo FHA con tan solo un 3.5% de anticipo. en comparación, normalmente necesitará un puntaje de crédito de al menos 620 y un pago inicial entre 3% y 20% para calificar para una hipoteca convencional.

para un préstamo de la fha o cualquier hipoteca, debe tener al menos dos años de bancarrota a menos que pueda demostrar que la bancarrota se debió a una circunstancia incontrolable. debe estar al menos tres años retirado de cualquier ejecución hipotecaria y demostrar que está trabajando para restablecer un buen crédito. Si está atrasado en sus préstamos estudiantiles federales o impuestos sobre la renta, no calificará.

su prestamista evaluará sus calificaciones para un préstamo fha como lo haría con cualquier solicitante de hipoteca. sin embargo, en lugar de usar su informe de crédito, un prestamista puede ver su historial de trabajo de los últimos dos años, así como otros registros del historial de pagos, como servicios públicos y pagos de alquiler. puede calificar para un préstamo fha si se ha declarado en bancarrota o en ejecución hipotecaria, siempre que haya restablecido un buen crédito. en general, cuanto menor sea su puntaje de crédito y pago inicial, mayor será la tasa de interés que pagará en la hipoteca.

tenga en cuenta que cuando compra una casa, puede ser responsable de ciertos gastos de bolsillo, como los honorarios de originación de préstamos, honorarios de abogados y costos de tasación. Una de las ventajas de una hipoteca de la FHA es que el vendedor, el constructor de viviendas o el prestamista pueden pagar algunos de estos costos de cierre en su nombre. Si el vendedor está teniendo dificultades para encontrar un comprador, podría ofrecerle ayuda en el cierre como un edulcorante.

junto con el puntaje de crédito y los criterios de pago inicial, existen requisitos específicos de préstamos hipotecarios de la fha descritos por la fha para estos préstamos. su prestamista debe ser un prestamista aprobado por la fha y usted debe tener un historial de empleo estable o haber trabajado para el mismo empleador durante los últimos dos años.

Si trabaja por cuenta propia, necesita dos años de historial exitoso de trabajo por cuenta propia, documentado por las declaraciones de impuestos y un balance actual del año hasta la fecha y el estado de pérdidas y ganancias. Si ha trabajado por cuenta propia durante menos de dos años pero durante más de un año, aún puede ser elegible si tiene un historial sólido de trabajo e ingresos durante los dos años anteriores al trabajo por cuenta propia y el trabajo por cuenta propia está en el mismo o una ocupación relacionada. debe tener un número de seguro social válido, residir legalmente en los Estados Unidos y ser mayor de edad en su estado para firmar una hipoteca.

por lo general, la propiedad que se financia debe ser su residencia principal y debe estar ocupada por el propietario. Este programa de préstamos no se puede utilizar para inversiones o propiedades de alquiler. las viviendas unifamiliares y adosadas, las casas adosadas, las casas adosadas y los condominios dentro de los proyectos de condominios aprobados por la fha son elegibles para la financiación de la fha.

su proporción inicial (su pago de hipoteca, honorarios de vivienda, impuestos a la propiedad, seguro hipotecario y seguro de vivienda) debe ser inferior al 31% de su ingreso bruto. en algunos casos, puede ser aprobado con una proporción del 40%.

su índice de fondo (su pago hipotecario y todas las demás deudas mensuales del consumidor) debe ser inferior al 43% de sus ingresos brutos. sin embargo, se puede aprobar con una proporción de hasta el 50%. Además, necesita una tasación de la propiedad de un tasador aprobado por la FHA, y la casa debe cumplir con ciertos estándares mínimos. Si la casa no cumple con estos estándares y el vendedor no acepta las reparaciones requeridas, debe pagar las reparaciones al cierre (los fondos se mantienen en custodia hasta que se realicen las reparaciones).

Una limitación de los préstamos de la FHA es que tienen límites externos sobre cuánto puede pedir prestado. estos son establecidos por la región en la que vive, con áreas de bajo costo que tienen un límite inferior (el “piso”) que el préstamo fha habitual y áreas de alto costo que tienen una cifra más alta (el “techo”). entonces hay áreas de “excepción especial”, que incluyen Alaska, Hawái, Guam y las Islas Vírgenes de los Estados Unidos, donde los costos de construcción muy altos hacen que los límites sean aún más altos. en cualquier otro lugar, el límite se establece en el 115% del precio medio de la vivienda para el condado, según lo determine el departamento de EE. UU. de vivienda y desarrollo urbano.

El cuadro a continuación enumera los límites de préstamos para 2020:

Los préstamos de la FHA no están exentos de ventajas: una vez que tenga uno, puede ser elegible para el alivio del préstamo si ha experimentado dificultades financieras legítimas, como una pérdida de ingresos o un aumento en los gastos de subsistencia, o si tiene dificultades para hacer su pagos mensuales de hipoteca. El programa de modificación asequible (hamp) de fha home, por ejemplo, puede ayudarlo a evitar la ejecución hipotecaria al reducir permanentemente su pago hipotecario mensual a un nivel asequible  . Para convertirse en un participante completo en el programa, debe completar con éxito un plan de pago de prueba en el que realice tres pagos programados, a tiempo, con el monto modificado más bajo.

Si bien un préstamo FHA puede sonar excelente, no es para todos. no ayudará a aquellos con puntajes de crédito inferiores a 500. En el extremo opuesto, los aspirantes a propietarios que pueden pagar un gran pago inicial pueden estar mejor optando por una hipoteca convencional, ya que a largo plazo podrían ahorrar más dinero tasas de interés y prima de seguro hipotecario que brindan los prestamistas convencionales.

como dice la administración federal de vivienda, un préstamo de la fha “no acomodará a aquellos que compran en el extremo superior del espectro de precios, ni está destinado a hacerlo. El programa de préstamos de la fha fue creado para apoyar ‘ingresos bajos y moderados “compradores de viviendas, particularmente aquellos con efectivo limitado ahorrado para el pago inicial”.