Los contratos de terrenos para la compra de viviendas fueron muy populares a fines de la década de 1970 y principios de la de 1980. En ese entonces, los contratos de venta a plazos, a veces llamados contratos de escritura, ofrecían términos de financiamiento más atractivos que las tasas más altas y los rígidos estándares de calificación de los prestamistas institucionales.
¿Qué es un contrato de terrenos de venta a plazos?
Los contratos de tierras comenzaron a desaparecer cuando los requisitos de préstamos se suavizaron y las tasas hipotecarias cayeron por debajo del 8%. Pero no han desaparecido del todo y comenzaron a regresar de puntillas al mercado durante la crisis hipotecaria de 2007 a 2010. Propietarios anteriores que perdieron sus viviendas por ejecución hipotecaria o vendidos a través de una venta al descubierto comenzaron a apoyarse en los contratos de tierras como alternativa de financiamiento cuando los grandes bancos los rechazaron.
Un contrato de venta a plazos es cualquier tipo de contrato que requiere pagos periódicos, pero en bienes raíces, generalmente se lo conoce como contrato de tierra, contrato de escritura o contrato de venta.
El término “tierra” es engañoso ya que un contrato de tierra puede usarse para comprar cualquier tipo de propiedad inmobiliaria con o sin mejoras.
El contrato de venta a plazos detalla el precio de venta, el monto del pago inicial, la tasa de interés, el monto de los pagos mensuales (o periódicos) y los deberes de cada una de las partes. Cubre responsabilidades tales como quién mantendrá la casa, pagará el seguro y los impuestos sobre la propiedad, que generalmente es el comprador. El contrato incluye un recurso para el vendedor en caso de que el comprador deje de realizar los pagos a plazos.
Cómo funcionan los contratos de tierras
Los contratos de tierras, o contratos de escritura, son un acuerdo de garantía entre un vendedor, llamado vendedor, y un comprador, llamado Vendée:
- El vendedor se compromete a vender una propiedad financiando la compra de la Vendée.
- El vendedor conserva el título legal y la vendedora recibe un título equitativo.
- El financiamiento a cargo del propietario puede incluir un saldo hipotecario existente o la propiedad puede ser libre y clara (la mejor opción).
- Tras el pago completo, el vendedor entrega a la Vendée una escritura de la propiedad.
Explicación de los contratos de tierras con todo incluido (global)
Los contratos integrales contienen una hipoteca existente:
- La Vendée realiza un pago al Vendedor.
- Al recibir el pago, el Proveedor paga el pago del prestamista subyacente y se queda con el resto.
- Si la hipoteca existente tiene una tasa de interés más baja que la tasa de interés del contrato, el vendedor gana intereses adicionales sobre el dinero que no pertenece al vendedor. Esto se conoce como anulación.
Este ejemplo muestra cómo se combinan:
- Digamos que el precio de venta es de 100.000 dólares.
- La Vendée deposita $ 10,000.
- La Vendee acuerda hacer pagos sobre $ 90,000, que devengan intereses al 6.5%, pagaderos como $ 567.
- El préstamo subyacente existente es de $ 50,000, pagadero al 5% de interés con un pago de $ 268.
- El vendedor gana 6.5% de interés sobre $ 40,000 de capital, MÁS 1.5% de interés sobre la hipoteca existente de $ 50,000 y se embolsa $ 299 al mes.
- La Vendée también paga impuestos, seguros y todos los demás costos de propiedad.
¿Qué son los contratos directos?
No hay anulación de interés en un contrato simple. La vendedora puede acordar pagar al prestamista existente directamente y realizar otro pago al vendedor, o la vendedora puede enviar un pago al vendedor y el vendedor desembolsará el pago al prestamista subyacente.
Veamos el ejemplo anterior sobre un contrato directo:
- Suponga un precio de venta de $ 100,000.
- Vendée deposita $ 10,000.
- Vendee realiza un pago de $ 268 sobre el saldo del préstamo existente de $ 50,000, con un interés del 5%.
- Vendée hace un segundo pago al Proveedor sobre financiamiento de $ 40,000 llevado a cabo por el propietario, con un interés del 6.5% y pagadero a $ 253 por mes.
- El total de ambos pagos es de $ 521, lo que le ahorra a la Vendée $ 46 por mes en comparación con el total.
Poder de venta
Algunas compañías de títulos redactan y aseguran contratos de terrenos que contienen un vendedor, un vendedor y un fideicomisario. Deberá llamar para encontrar una empresa de títulos de este tipo. Al igual que un fideicomisario en una escritura de fideicomiso, el Vendedor y la Vendedora ceden derechos, títulos e intereses al fiduciario con el fin de garantizar las obligaciones del Vendedor y de la Vendee.
En caso de que la Vendée deje de realizar pagos, el Fiduciario tiene el poder de ejecutar la hipoteca bajo el poder de venta. El proceso de presentación de una notificación de incumplimiento varía de un estado a otro.
Cláusulas de aceleración en préstamos subyacentes
Todos los préstamos actuales contienen cláusulas de aceleración y enajenación. Los prestamistas pueden ejercer una cláusula de “vencimiento a la venta” que impide que cualquier persona se haga cargo de una hipoteca existente. Los prestamistas prefieren que los compradores califiquen, paguen puntos por préstamos y tasas de interés más altas. Si su contrato de tierras contiene una hipoteca existente, busque el consejo de un abogado de bienes raíces para evitar sorpresas no deseadas.
Paquete de derechos de Vendée
A todos los efectos prácticos, la Vendée es propietaria de la propiedad y tiene derecho a:
- Posesión
- Disfrute y uso tranquilo de la propiedad
- Exclusión, obligando a otros a abandonar las instalaciones.
- Reventa
Beneficios para la Vendée
El mayor beneficio es evitar pasar por el proceso de calificación estándar. Adicionalmente:
- El monto del anticipo es negociable
- La duración del contrato, la tasa de interés y los pagos son negociables.
- No hay que pagar tarifas de cierre por parte del prestamista
- Las transacciones pueden cerrarse en menos de una semana
Beneficios para el vendedor
Por lo general, el precio de venta puede ser más alto, aunque se recomienda a los compradores que obtengan una tasación. Adicionalmente:
- Posibilidad de una ganancia diferida de impuestos
- Ingreso mensual
- A menudo, una mejor tasa de rendimiento que las cuentas del mercado monetario.
- Manera fácil de vender una propiedad no conforme
- Cierre rápido
¿Qué deben hacer los compradores?
Por protección:
- Obtenga una tasación
- Obtenga un seguro de título
- Contratar los servicios de una sociedad de cartera para retener la posesión de una escritura ejecutada y los documentos originales
- Habla con un abogado de bienes raíces
¿Qué deben hacer los vendedores?
Por protección:
- Extraiga el informe crediticio del comprador
- Incluya los nombres del proveedor y de la vendedora en la póliza de seguro existente
- Contrate una empresa de desembolso para que se encargue del cobro de contratos
- Habla con un abogado de bienes raíces
Este artículo no debe malinterpretarse como asesoramiento legal. Solo los abogados pueden ofrecer asesoramiento legal.
En el momento de la redacción inicial de esta historia, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, era corredora asociada en Lyon Real Estate en Sacramento, California.
