Cuando se trata del mercado de compra de vivienda, tanto los compradores como los vendedores deben otorgar un alto nivel de importancia a las ventas comparables. Conocidas en toda la industria de bienes raíces como “comps”, las ventas comparables son los precios de venta de viviendas similares.
Una buena estrategia sería que su agente le mostrara al menos 10 ventas comparables en el mercado. Cuando un comprador de vivienda recorre las viviendas, ese comprador está comparando las viviendas en venta en todo el mercado, por lo que las comparaciones proporcionan la mejor manera de obtener una visión de todo el campo de juego.
La importancia de las ventas comparables
Un vendedor puede usar ventas comparables para justificar un precio de venta al comprador. Sin embargo, los compradores finalmente pagarán una cantidad que creen que es un precio justo. Probablemente nunca haya escuchado a un comprador decir: “Debería haber pagado más por esa casa”. Los compradores generalmente quieren pagar menos.
Por el contrario, a los compradores a veces les preocupa que pagarán demasiado por una casa, especialmente cuando compran en un mercado inmobiliario a la baja. Ningún comprador quiere saber que la casa que acaba de comprar vale menos que su precio original.
Una tasación es una buena forma de determinar y justificar el valor. Sin embargo, las tasaciones son únicamente una opinión de valor. Una tasación es tan buena como la experiencia y el conocimiento de la persona que la preparó. Si el tasador del comprador presenta una tasación baja, el vendedor tiene la opción de bajar el precio de venta. Si el vendedor se niega, es entonces cuando un comprador puede impugnar la tasación. Los compradores pueden impugnar la tasación presentando ventas comparables.
Los tasadores utilizan composiciones en la evaluación de su casa, pero puede enviar diferentes composiciones si cree que las elegidas están desactualizadas o no representan casas similares a las suyas.
Si bien es posible ajustar una tasación por factores sobresalientes cuando las ventas comparables son pocas y distantes entre sí, las mejores siempre serán aquellas que se ajusten más a los criterios de la propiedad en cuestión.
Componentes de una venta comparable
Las ventas comparables no son listados activos ni ventas pendientes. Esos valores no tienen el mismo peso que una casa que ya se vendió. Las ventas comparables se utilizan como ejemplo para justificar por qué un comprador no quiere pagar más que el último ocupante por una casa similar.
A continuación se muestran los componentes principales de una venta comparable:
Periodo reciente de venta
En años anteriores, los tasadores examinaban los registros públicos de los seis meses anteriores para obtener ventas comparables. Desde el colapso de las hipotecas de alto riesgo de 2007, ese marco de tiempo se ha ajustado considerablemente. Hoy en día, los tasadores generalmente tratan de enfatizar los últimos tres meses de ventas comparables.
Proximidad
Idealmente, un investigador consideraría estadísticas vendidas dentro de un cierto radio, típicamente dentro de un cuarto a media milla de la propiedad en cuestión. Cuanto más cerca, mejor. Una casa que da a una calle muy transitada valdría menos que una casa que da a un lago.
Metros cuadrados similares
No se puede tomar el precio de una casa de 1,000 pies cuadrados y duplicarlo para determinar el valor de una casa de 2,000 pies cuadrados. Esto se debe a que el costo por pie cuadrado de las casas más pequeñas es más alto que el costo por pie cuadrado de una casa más grande. Idealmente, desea comparar casas dentro del 10% de los pies cuadrados de su propiedad en cuestión.
Edad y construcción similares
Escuchará a la gente decir: “No construyen casas como antes”. Eso no significa necesariamente que las casas más antiguas sean mejores que las nuevas. Sin embargo, los valores son diferentes debido a su carácter y atractivo. Un techo de tejas, por ejemplo, puede disfrutar de una vida útil de 50 años, en comparación con la vida útil de 25 a 30 años de una teja de composición estándar. Las ventas de comparación deben reflejar tipos similares de viviendas.
Tamaño de lote similar
En algunos tramos de viviendas más nuevos, es posible que encuentre una combinación de tamaños de lotes. Por ejemplo, una línea de lote cero significa que la casa realmente no tiene patio. El lateral o el patio trasero pueden ser muy pequeños, sin césped ni vegetación, lo que normalmente no atrae a las familias con niños. Muchas áreas calculan el tamaño del lote en base a los pies cuadrados reales divididos en 43,560 pies cuadrados (un acre). Un cuarto de acre (.25 acre) es 10,890 pies cuadrados. Las comparaciones no deben considerar tamaños de lote muy diferentes.
Condición similar
A menos que esté trabajando con un especialista en vecindarios que tenga un conocimiento profundo del estado de la mayoría de las casas en un área específica, puede ser difícil determinar el estado de una venta comparable. Una casa en ejecución hipotecaria despojada de propiedad del banco, a la que le faltan los electrodomésticos y las tuberías de cobre, vale mucho menos que una casa llave en mano, renovada con electrodomésticos nuevos, alfombras y pintura. Si tiene mucha suerte y está comparando casas en una subdivisión, puede encontrar duplicados de modelos exactos para usar como ventas comparables.
Factores combinados
Sopesar todas estas características juntas en varias propiedades similares es una de las mejores formas de evaluar con precisión el valor de una vivienda. Los tasadores y agentes pueden utilizarlos para asegurarse de que tanto el vendedor como el comprador estén satisfechos con el precio de venta final. Nunca finalice una venta sin una revisión exhaustiva de las ventas comparables.
