¿Qué es una opción de hipoteca de tasa ajustable (brazo de opción)?
una opción de hipoteca de tasa ajustable (brazo de opción) es un tipo de hipoteca de brazo donde el prestatario tiene varias opciones sobre qué tipo de pago se realiza al prestamista. Además de tener la opción de realizar pagos de intereses y capital que equivalen a los efectuados en hipotecas convencionales, los brazos opcionales también tienen opciones de pago alternativas donde el deudor hipotecario puede hacer pagos significativamente más pequeños al hacer pagos solo de intereses o pagos mínimos.
un brazo de opción también se conoce como brazo de pago flexible.
la oficina de protección financiera del consumidor (cfpb) eliminó efectivamente las armas opcionales en 2014 a través de nuevos estándares calificados de hipotecas (qm).
conclusiones clave
- un brazo de opción es una variación de una hipoteca de tasa ajustable que le permite al prestatario seleccionar entre diferentes opciones de pago cada mes.
- estas opciones son típicamente un pago de 30 años que se amortiza por completo; un pago de amortización total de 15 años; un pago de solo interés, o el llamado pago mínimo que no cubría el interés mensual.
- Para evitar aumentar sustancialmente el monto de la deuda, el prestatario debe elegir cuidadosamente la estructura de pago que desea adoptar con un brazo de opciones.
comprender los brazos opcionales
Como muchas opciones de armas ofrecen una tasa de interés baja, muchos deudores refinancian sin saberlo su hipoteca actual con la esperanza de hacer pagos más bajos. desafortunadamente, una vez que estas tasas de interés a corto plazo caducan, las tasas de interés se devuelven a aquellas similares a las hipotecas convencionales.
además, para aquellos deudores hipotecarios desafortunados que optaron por tomar la opción de brazo de pagos mínimos, encontrarán que el principal adeudado en su hipoteca en realidad ha aumentado. Esto se debe a que el valor de los pagos mínimos no cubrió completamente los intereses de la hipoteca. el interés no cubierto se agregaría al capital de la hipoteca.
Las armas opcionales eran populares antes de la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2007-2008, cuando los precios de las viviendas aumentaron rápidamente. las hipotecas tenían una tasa de interés introductoria muy baja, típicamente del 1 por ciento, lo que llevó a muchas personas a asumir que podían pagar más casa de lo que su ingreso podría sugerir. pero la tasa de avance fue solo de un mes. luego, la tasa de interés se restablece a un índice tal como el índice de costo de ahorro de pozos (cosi) más un margen, lo que a menudo resulta en un “shock de pago”. desde las regulaciones de 2014, las armas opcionales han sido menos populares
formas en que se pagan las armas opcionales
En un escenario común, el prestamista puede dejar que el prestatario con un brazo de opciones decida cada mes qué tipo de pago desea hacer. Estas opciones pueden incluir hacer un pago mínimo, hacer un pago de interés solamente, hacer un pago totalmente amortizado en una hipoteca a 15 años o hacer un pago amortizado en una hipoteca a 30 años.
Si bien las opciones disponibles con un brazo de opciones permiten una mayor flexibilidad en los pagos, el prestatario podría fácilmente cargar con más deuda a largo plazo de la que comenzó. Al igual que con otras hipotecas de tasa ajustable, existe la posibilidad de que las tasas de interés cambien drásticamente y rápidamente según el mercado.
un brazo de opciones puede atraer a los hogares donde los ingresos pueden fluctuar, como en el caso de las profesiones que operan por comisión, contrato o como trabajadores independientes. si no ven tanto trabajo, deciden pagar el mínimo de una hipoteca. Aunque esto puede permitirles tener más dinero disponible, la cantidad mínima puede aumentar anualmente. Además, el pago mínimo se puede relanzar a intervalos de cinco o 10 años a un pago totalmente amortizador.
los prestatarios pueden pasar por alto estas advertencias, lo que puede dejarlos sin preparación para el posible aumento de los costos y el aumento del saldo del capital. Si el prestatario continúa haciendo solo el pago mínimo y el saldo impago crece hasta superar el valor original de la hipoteca, digamos 110% o más, entonces la hipoteca podría restablecerse automáticamente. Se ha citado a las armas opcionales como contribuyentes a la crisis de la vivienda que se desarrolló después de que los prestatarios buscaron dicho financiamiento para viviendas que no podían pagar. en esos casos, los prestatarios pagaron solo el monto mínimo adeudado cada mes con un brazo de opciones, y finalmente no pudieron pagar sus viviendas o la hipoteca creció mientras el valor de venta de la vivienda disminuyó.
