¿Necesita hacer una venta corta? Así es cómo

Una venta al descubierto en bienes raíces no siempre es una transacción agradable, pero las ventas al descubierto han recorrido un largo camino desde 2006, así que no venda el concepto a corto. Nuestra economía actual no significa que las ventas al descubierto hayan desaparecido. Por ejemplo, una persona que compró una casa nueva podría morir el día después del cierre, y los costos de una venta inmediata podrían convertir esa transacción en una venta corta.

Para aquellos que han estado bajo el agua por un tiempo o han tenido problemas con una modificación de préstamo, esa es otra historia. Hay muchas formas de perder una casa, pero ceder la propiedad de una manera que destruye el crédito, avergüenza a la familia y despoja al propietario de la dignidad es una de las más difíciles, y eso es lo que tienden a ofrecer las ejecuciones hipotecarias. Para los propietarios de viviendas que ya no pueden permitirse mantener al día los pagos de la hipoteca, existen alternativas a los procedimientos de quiebra o ejecución hipotecaria. Una de esas opciones es una venta corta.

Hubo muchas ventas al descubierto de 2006 a 2012, pero no son tan frecuentes en la actualidad. En los últimos años, incluso los vendedores que no están en mora podrían calificar para una venta corta, lo que ha abierto muchas más puertas de venta corta. Las ventas cortas tienden a proporcionar un proceso de cierre digno para los vendedores.

Cosas a tener en cuenta

Cuando los prestamistas acuerdan realizar una venta corta de bienes raíces, significa que el prestamista acepta menos del monto total adeudado. No todos los prestamistas aceptarán ventas al descubierto o pagos con descuento, especialmente si tendría más sentido financiero ejecutar una hipoteca; además, no todos los vendedores ni todas las propiedades califican para las ventas al descubierto.

Excepto por ciertas condiciones de conformidad con la Ley de condonación de deuda hipotecaria de 2007, tenga en cuenta que el IRS podría considerar la condonación de deuda como ingreso, y no hay garantía de que un prestamista que acepta una venta corta no persiga legalmente a un prestatario por la diferencia entre monto adeudado y monto pagado. En algunos estados, esta cantidad se conoce como deficiencia.

Un abogado puede determinar si su préstamo califica para una sentencia o reclamo por deficiencia. La mayoría de las ventas al descubierto en California ya no conllevan sanciones fiscales.

Pasos a seguir para la venta corta

Aunque todos los prestamistas tienen diferentes requisitos y pueden exigir que un prestatario presente una amplia gama de documentación, los siguientes pasos le darán una idea bastante clara de lo que puede esperar.

• Llame al prestamista:  es posible que deba hacer media docena de llamadas telefónicas antes de encontrar a la persona responsable de manejar las ventas al descubierto. Querrá hablar con el departamento de “venta corta de bienes raíces” o “trabajo” y tratar de obtener el nombre del negociador. Su agente de bienes raíces también puede manejar este paso por usted, en muchas circunstancias.
• Envíe una carta de autorización: los  prestamistas generalmente no desean divulgar su información personal sin una autorización por escrito para hacerlo. Si está trabajando con un agente de bienes raíces, un agente de cierre, una compañía de títulos de propiedad o un abogado, recibirá una mejor cooperación si escribe una carta al prestamista dándole permiso para hablar con esas partes interesadas específicas sobre su préstamo. La carta debe incluir lo siguiente:
  • Dirección de Propiedad
  • Número de referencia del préstamo
  • Tu nombre
  • La fecha y el período de tiempo efectivo
  • El nombre y la información de contacto de su agente
• Hoja neta preliminar:  esta es una declaración de cierre estimada que muestra el precio de venta que espera recibir y todos los costos de venta, saldos de préstamos impagos y pagos pendientes adeudados y cargos por mora, incluidas las comisiones de bienes raíces. Su agente de cierre o abogado debería poder preparar esto en su nombre. Si el resultado final muestra efectivo al vendedor, buenas noticias, probablemente no necesitará una venta corta.
• Carta de dificultades: cuanto  más triste, mejor para su carta de dificultades. Esta declaración de hechos describe cómo se metió en este aprieto financiero y le pide al prestamista que acepte un pago inferior al total. Los prestamistas no son inhumanos y pueden entender si perdió su trabajo, fue hospitalizado o un camión atropelló a toda su familia, pero los prestamistas no son particularmente empáticos con situaciones que involucran deshonestidad o comportamiento criminal.
• Prueba de ingresos y activos:  es mejor ser sincero y honesto acerca de su situación financiera y revelar los activos. Los prestamistas querrán saber si tiene cuentas de ahorro, cuentas del mercado monetario, acciones o bonos, instrumentos negociables, efectivo u otros bienes raíces o cualquier cosa de valor tangible. Los prestamistas no están en el negocio de la caridad y, a menudo, requieren la seguridad de que el deudor no puede pagar ninguna de las deudas que está perdonando. El banco también requerirá 30 días de comprobantes de nómina.
• Copias de extractos bancarios:  si sus extractos bancarios reflejan depósitos no contables, grandes retiros de efectivo o una cantidad inusual de cheques, probablemente sea una buena idea explicar cada una de esas partidas al prestamista. Además, el prestamista puede querer que usted contabilice todos y cada uno de los depósitos para poder determinar si los depósitos continuarán. Normalmente, los bancos requieren sus últimos 2 meses.
• Análisis comparativo del mercado: a  veces, los mercados bajan y los valores de las propiedades caen. Si esto es parte de la razón por la que no puede vender su casa por lo suficiente para pagar al prestamista, este hecho debe ser corroborado por el prestamista mediante un análisis de mercado comparativo (CMA). Su agente de bienes raíces puede prepararle un CMA, que mostrará los precios de viviendas similares:
  • Activo en el mercado
  • Ventas pendientes
  • Se vende desde los últimos 6 meses.
• Acuerdo de compra y acuerdo de cotización:  cuando llegue a un acuerdo de venta con un posible comprador, el prestamista querrá una copia de la oferta, junto con una copia de su acuerdo de cotización. Esté preparado para que el prestamista renegocie las tarifas y se niegue a pagar ciertos artículos, como planes de protección del hogar o inspecciones de termitas.

Ahora, si todo va bien, el prestamista aprobará su venta corta. Como parte de la negociación, puede solicitar que el prestamista no informe el crédito adverso a las agencias de informes crediticios, pero que se dé cuenta de que el prestamista no tiene la obligación de cumplir con esta solicitud. El estado del informe crediticio a menudo no es negociable.

Comprar una casa en venta corta

Si está considerando comprar una venta corta, podría haber inconvenientes. Para su protección, debe:

• Obtenga asesoramiento legal de un abogado de bienes raíces competente
• Llame a un contador para discutir las ramificaciones del impuesto a las ventas al descubierto
  

Además, tenga en cuenta el hecho de que las ventas al descubierto pueden llevar mucho tiempo. Las demoras en el proceso pueden ser causadas por una serie de cosas, especialmente porque las ventas al descubierto a menudo tienen menor prioridad que las ventas regulares de viviendas.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es corredora asociada en Lyon Real Estate en Sacramento, California.