Mercado secundario de hipotecas

El mercado secundario de hipotecas es un mercado donde los préstamos de vivienda y los derechos de servicio se compran y venden entre prestamistas e inversores. los prestamistas venden un gran porcentaje de las hipotecas recién originadas que las emiten en este mercado secundario, donde se agrupan en valores respaldados por hipotecas y se venden a inversores como fondos de pensiones, compañías de seguros y fondos de cobertura.

El mercado secundario de hipotecas es extremadamente grande y líquido, y ayuda a que el crédito esté igualmente disponible para todos los prestatarios en ubicaciones geográficas.

varios jugadores participan en el mercado secundario de hipotecas: originadores de hipotecas, agregadores de hipotecas (titulizadores) e inversores.

Cuando una persona obtiene un préstamo hipotecario, el préstamo es suscrito, financiado y administrado por una institución financiera, generalmente un banco. conocidos como originadores de hipotecas, los bancos usan sus propios fondos para hacer el préstamo, pero no pueden arriesgarse a quedarse sin dinero, por lo que a menudo venden el préstamo en el mercado secundario para reponer sus fondos disponibles, de modo que puedan continuar ofreciendo Financiamiento a otros clientes. dependiendo de su tamaño y sofisticación, un originador de hipotecas puede agregar hipotecas por un cierto período de tiempo antes de vender el paquete completo; También podría vender préstamos individuales a medida que se originan.

El préstamo o préstamos a menudo se venden a grandes agregadores. el agregador luego distribuye miles de préstamos similares en una garantía respaldada por hipotecas (mbs). después de que se ha formado un mbs (y, a veces, antes de que se forme, según el tipo de mbs), se vende a un agente de valores. Este distribuidor, a menudo una empresa de corretaje de Wall Street, empaqueta aún más los MBS de varias maneras y los vende a los inversores, que a menudo buscan instrumentos orientados a los ingresos. estos inversores no obtienen el control de las hipotecas, pero sí reciben los ingresos por intereses de los reembolsos de los prestatarios.

Antes de que se estableciera el mercado secundario, solo los bancos más grandes tenían los fondos extensos necesarios para proporcionar los fondos durante la vida del préstamo, generalmente de 15 a 30 años. Debido a esto, los compradores potenciales de viviendas tuvieron más dificultades para encontrar prestamistas hipotecarios. Como había menos competencia entre los prestamistas hipotecarios, pudieron cobrar tasas de interés más altas. 

La ley de 1968 resolvió este problema al crear Fannie Mae y Freddie Mac, que en realidad comenzaron a funcionar dos años después. Estas empresas patrocinadas por el gobierno funcionaron como agregadores, capaces de comprar hipotecas bancarias y revenderlas a otros inversores. en lugar de revender los préstamos individualmente, se agruparon en valores respaldados por hipotecas, lo que significa que su valor está asegurado o respaldado por el valor del conjunto de préstamos subyacentes. 

la competencia y el riesgo siempre son parte del juego cuando los inversores privados traen préstamos hipotecarios al mercado secundario de hipotecas porque los inversores privados comienzan a impulsar las tasas y tarifas hipotecarias. Esto significa que si tiene un puntaje de crédito bajo y busca un préstamo, puede ser percibido como riesgoso, por lo que pueden cobrar tasas y tarifas más altas.  

Después de la crisis de las hipotecas de alto riesgo, los inversores individuales crecieron dispuestos a arriesgar su capital en valores respaldados por hipotecas con tasas bajas. el gobierno federal tuvo que intervenir para llenar el vacío en el mercado secundario de hipotecas. Esto impidió que las tasas se dispararan a un lugar donde casi nadie podía permitirse tener una casa.