Los factores más importantes para invertir en bienes raíces

En comparación con otros tipos de inversiones, la inversión inmobiliaria implica un perfil de riesgo / recompensa relativamente favorable, con una liquidez relativamente baja (facilidad de entrada y salida). Veamos algunos de los factores más importantes a considerar al invertir en bienes raíces. 

¿Por qué es importante? la antigua línea de perforación “ubicación, ubicación, ubicación” aún gobierna y sigue siendo el factor más importante para la rentabilidad en la inversión inmobiliaria. La proximidad a los servicios, las áreas de conformidad pacíficas, el estado del vecindario, las vistas panorámicas, etc. son factores importantes para la valoración de propiedades residenciales. mientras que la proximidad a mercados, almacenes, centros de transporte, autopistas, áreas exentas de impuestos, etc. juegan un papel importante para las valoraciones de propiedades comerciales.

¿qué buscar? una visión a medio y largo plazo, sobre cómo se espera que evolucione la localidad durante el período de inversión. La tierra abierta pacífica de hoy en la parte posterior de un edificio residencial puede convertirse en una ruidosa instalación de fabricación en el futuro, haciendo que las valoraciones residenciales sean menos rentables. Es aconsejable llevar a cabo un control exhaustivo sobre la propiedad, el tipo y el uso previsto de las áreas vecinas, establecimientos y terrenos libres en la localidad.

¿Por qué es importante? el financiamiento de bienes inmuebles durante la compra, el precio de cotización durante la venta, el análisis de inversiones, la prima de seguro y los impuestos, todo depende de la valoración de bienes inmuebles.

¿qué buscar? Las metodologías de valoración comúnmente utilizadas incluyen:

• enfoque de comparación de ventas: ventas comparables recientes de propiedades con características similares, más comunes y adecuadas para propiedades nuevas y antiguas
• enfoque de costo: suma de todos los costos menos depreciación – adecuado para nueva construcción
• enfoque de ingresos: basado en las entradas de efectivo esperadas – adecuado para alquileres

¿Por qué es importante? Dada la baja liquidez y la inversión de alto valor en bienes raíces, la falta de claridad a propósito puede conducir a resultados inesperados, incluyendo dificultades financieras, especialmente si la inversión está hipotecada.

¿qué buscar? identifique cuál de las siguientes categorías generales se adapta a su propósito y prepárese en consecuencia:

• compra y auto-uso: ahorros en alquileres, beneficio de auto-utilización y valorización
• compra y arrendamiento: ingresos regulares y apreciación del valor a largo plazo. requiere desarrollar un temperamento de ser propietario: para manejar posibles disputas y problemas legales, administrar inquilinos, reparar trabajos, etc.
• compra y venta (a corto plazo): beneficio rápido, pequeño a mediocre, generalmente comprando en propiedades de construcción y vendiendo ligeramente alto una vez listo
• compra y venta (a largo plazo): gran valorización intrínseca durante un largo período; Una solución para objetivos a largo plazo como la planificación de la jubilación, la educación del niño, etc.

¿Por qué es importante?  El propósito y uso de la inversión influyen en los flujos de efectivo y, por lo tanto, en las oportunidades de ganancias

¿qué buscar? desarrollar proyectos de proyecciones para los siguientes modos de ganancias y gastos:

• flujo de efectivo esperado de los ingresos por alquileres: la inflación favorece a los propietarios por los ingresos por alquileres
• aumento esperado en el valor intrínseco debido a la apreciación de precios a largo plazo
• beneficios de depreciación (y beneficios fiscales disponibles)
• análisis de costo-beneficio de la renovación antes de la venta para obtener un mejor precio
• análisis de costo-beneficio de préstamos hipotecarios vs. apreciación del valor

¿Por qué es importante? los préstamos son convenientes, pero pueden tener un alto costo: usted compromete sus ingresos futuros para obtener servicios públicos hoy por un costo de interés repartido en muchos años. entender cómo manejar préstamos de esta naturaleza le permite beneficiarse al máximo. ignorar los riesgos puede conducir a grandes dificultades.

¿qué buscar? dependiendo de sus ganancias actuales y futuras esperadas y capacidad de pago, considere lo siguiente:

• decidir el tipo de préstamo hipotecario que mejor se adapte a su situación (tasa fija, tasa variable ajustable, solo interés o pago inicial cero)
• Tenga en cuenta los términos y condiciones y otros cargos cobrados por los financieros
• busque y negocie un mejor trato usando una herramienta como una calculadora de hipotecas para encontrar tasas de interés más bajas. También busque primas de seguro más bajas.

¿Por qué es importante?  Las propiedades de nueva construcción generalmente ofrecen precios atractivos, la opción de personalización, servicios claramente documentados y títulos claros. el inversor tiene que tratar solo con la empresa constructora como contraparte. Los riesgos incluyen demora en la posesión, un aumento en los costos, falta de conciencia sobre el vecindario, etc.

aquellos en reventa tienen factores viceversa y pueden necesitar una verificación más exhaustiva de propiedad, documentos y asuntos legales.

¿qué buscar?

• Revise los proyectos anteriores y la reputación de la empresa constructora para las inversiones de nueva construcción.
• revisar escrituras de propiedad, encuestas recientes e informes de tasación de construcciones antiguas
• Tenga en cuenta los costos mensuales de mantenimiento, las cuotas pendientes y los impuestos de los propietarios anteriores. estos costos pueden afectar severamente sus flujos de efectivo regulares
• Invertir en propiedades en arrendamiento (poseídas por terceros): ¿es renta controlada, renta estabilizada o mercado libre? ¿está a punto de vencer el contrato de arrendamiento? ¿Tiene opciones de renovación a favor del inquilino? ¿Los artículos interiores son propiedad del inquilino o propietario? etc. son algunos de los detalles a tener en cuenta.
• artículos de control de calidad (muebles, accesorios y equipos), si están incluidos en la venta

La gestión de las propiedades físicas a largo plazo no es para todos. También hay algunas alternativas para invertir indirectamente en el sector inmobiliario y apuntar a cosechar el beneficio.

¿cuales son las opciones?

• acciones de empresas inmobiliarias: las acciones de empresas inmobiliarias se pueden comprar y vender en bolsas 
• fondos mutuos / etfs centrados en el sector inmobiliario: los fondos específicos del sector, como la “cartera de inversión inmobiliaria de fidelidad (fresx)”, ofrecen el beneficio de la diversificación y la gestión profesional del dinero, a costa de los gastos de gastos del fondo
• bonos hipotecarios: garantizados por propiedad física, ofrecen tasas de rendimiento más bajas en comparación con los bonos corporativos
• Fideicomiso de inversión inmobiliaria (reit): ofrece altos rendimientos, consideración de impuestos y alta liquidez a medida que cotizan en las bolsas de valores.

Las inversiones inmobiliarias ofrecen un buen perfil de alto valor riesgo-retorno. Una consideración cuidadosa de los factores mencionados anteriormente en mente permitirá a los inversores cosechar los beneficios y mitigar los riesgos.