Un préstamo con garantía hipotecaria es un tipo de segunda hipoteca. Su primera hipoteca es la que utilizó para comprar la propiedad, pero también puede colocar préstamos adicionales contra la vivienda si ha acumulado suficiente valor líquido. Los préstamos sobre el valor acumulado de la vivienda le permiten pedir prestado contra el valor de su vivienda menos el monto de las hipotecas pendientes sobre la propiedad.
Digamos que su casa está valorada en $ 300,000 y el saldo de su hipoteca es de $ 225,000. Eso es $ 75,000 que potencialmente puede pedir prestado. Sin embargo, usar su casa para garantizar un préstamo conlleva algunos riesgos.
Cómo funcionan los préstamos con garantía hipotecaria
Los préstamos sobre el valor neto de la vivienda pueden brindar acceso a grandes cantidades de dinero y ser un poco más fáciles de obtener que otros tipos de préstamos porque usted está poniendo su casa como garantía.
- Puede reclamar una deducción de impuestos por los intereses que paga si usa el préstamo para “comprar, construir o mejorar sustancialmente su casa”, según el IRS.
- Probablemente pagará menos intereses que los que pagaría por un préstamo personal porque el préstamo con garantía hipotecaria está garantizado por su vivienda.
- Puede pedir prestado una buena cantidad de dinero si tiene suficiente valor líquido en su casa para cubrirlo. Sin embargo, algunas instituciones crediticias pueden cubrir sus costos de cierre como parte del contrato de préstamo.
- Usted corre el riesgo de perder su casa debido a una ejecución hipotecaria si no realiza los pagos del préstamo.
- Tendrá que pagar esta deuda de inmediato y en su totalidad si vende su casa, tal como lo haría con su primera hipoteca.
- Tendrá que pagar los costos de cierre, a diferencia de si solicitara un préstamo personal.
Préstamos con garantía hipotecaria frente a líneas de crédito (HELOC)
Lo más probable es que haya escuchado tanto “préstamo con garantía hipotecaria” como “línea de crédito con garantía hipotecaria” y que a veces se usan indistintamente, pero no son iguales.
Puede obtener una suma global de efectivo por adelantado cuando obtiene un préstamo con garantía hipotecaria y lo paga a lo largo del tiempo con pagos mensuales fijos. Su tasa de interés se establecerá cuando solicite el préstamo y debe permanecer fija durante la vigencia del préstamo.Cada pago mensual reduce el saldo de su préstamo y cubre algunos de sus costos de interés. Esto se conoce como préstamo amortizable.
No recibe una suma global con una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC), sino una cantidad máxima disponible para pedir prestada (la línea de crédito) que puede pedir prestada cuando lo desee. Puede tomar la cantidad que necesite de esa cantidad. Esta opción le permite pedir prestado varias veces, algo así como una tarjeta de crédito. Puede hacer pagos más pequeños en los primeros años, pero en algún momento, debe comenzar a realizar pagos totalmente amortizables que eliminarán el préstamo.
Un HELOC es una opción más flexible porque siempre tiene control sobre el saldo de su préstamo y, por extensión, sus costos de intereses. Solo pagará intereses sobre la cantidad que realmente use de su grupo de dinero disponible.
Las tasas de interés de los HELOC suelen ser variables. Sus cargos por intereses pueden cambiar para bien o para mal con el tiempo.
Pero su prestamista puede congelar o cancelar su línea de crédito antes de que usted tenga la oportunidad de usar el dinero. La mayoría de los planes les permiten hacer esto si el valor de su casa cae significativamente o si creen que su situación financiera ha cambiado y no podrá realizar sus pagos. Los congelamientos pueden ocurrir cuando más necesita el dinero y pueden ser inesperados. por lo que la flexibilidad conlleva cierto riesgo.
Condiciones de reembolso
Los términos de pago dependen del tipo de préstamo que obtenga. Por lo general, realizará pagos mensuales fijos de un préstamo con garantía hipotecaria de suma global hasta que se cancele el préstamo. Con un HELOC, es posible que pueda realizar pequeños pagos de interés únicamente durante varios años durante su “período de retiro” antes de que comiencen los pagos de amortización más grandes. Los períodos de retiro pueden durar unos 10 años. Comenzará a realizar amortizaciones regulares pagos para cancelar la deuda una vez finalizado el período de retiro.
Cómo obtener un préstamo con garantía hipotecaria
Solicite con varios prestamistas y compare sus costos, incluidas las tasas de interés. Puede obtener estimaciones de préstamos de varias fuentes diferentes, incluido un originador de préstamos local, un corredor nacional o en línea, o su banco o cooperativa de crédito preferida.
Los prestamistas verificarán su crédito y podrían requerir una tasación de la vivienda para establecer firmemente el valor justo de mercado de su propiedad y el monto de su capital. Pueden pasar varias semanas o más antes de que tenga dinero disponible.
Los prestamistas suelen buscar y basar las decisiones de aprobación en unos pocos factores. Lo más probable es que tenga que tener al menos un 15% a un 20% de equidad en su propiedad. Debe tener un empleo seguro, al menos tanto como sea posible, y un historial de ingresos sólido, incluso si ha cambiado de trabajo ocasionalmente. Debe tener una proporción de deuda a ingresos (DTI), también conocida como “Proporción de gastos de vivienda”, de no más del 36%, aunque algunos prestamistas considerarán proporciones de DTI de hasta el 50%.
Si tiene poco crédito
Los préstamos con garantía hipotecaria pueden ser más fáciles de obtener si tiene mal crédito porque los prestamistas tienen una manera de administrar su riesgo cuando su casa está asegurando el préstamo. Dicho esto, la aprobación no está garantizada.
La garantía ayuda, pero los prestamistas deben tener cuidado de no prestar demasiado o se arriesgan a sufrir pérdidas importantes. Fue extremadamente fácil obtener la aprobación para la primera y segunda hipoteca antes de 2007, pero las cosas cambiaron después de la crisis de la vivienda. Los prestamistas ahora están evaluando las solicitudes de préstamo con más cuidado.
Todos los préstamos hipotecarios generalmente requieren una documentación extensa, y los préstamos sobre el valor neto de la vivienda solo se aprueban si puede demostrar su capacidad para pagar. Los prestamistas están obligados por ley a verificar sus finanzas y usted tendrá que proporcionar comprobantes de ingresos, acceso a registros fiscales y más. No existe el mismo requisito legal para los HELOC, pero es muy probable que se le solicite el mismo tipo de información.
Su puntaje de crédito afecta directamente la tasa de interés que pagará. Cuanto menor sea su puntaje, es probable que su tasa de interés sea más alta.
La relación préstamo-valor
Los prestamistas tratan de asegurarse de que no pida prestado más del 80% del valor de su vivienda, teniendo en cuenta su hipoteca de compra original, así como el préstamo con garantía hipotecaria que está solicitando. El porcentaje del valor disponible de su casa se llama relación préstamo-valor (LTV), y lo que es aceptable puede variar de un prestamista a otro. Algunos permiten ratios LTV superiores al 80%, pero normalmente pagará una tasa de interés más alta.
Cómo encontrar el mejor prestamista con garantía hipotecaria
Encontrar el mejor préstamo con garantía hipotecaria puede ahorrarle miles de dólares o más. Compare precios para encontrar la mejor oferta. Los diferentes prestamistas tienen diferentes programas de préstamos y las estructuras de tarifas pueden variar drásticamente.
El mejor prestamista para usted puede depender de sus objetivos y necesidades. Algunos ofrecen buenas ofertas para proporciones dudosas entre deuda e ingresos, mientras que otros son conocidos por su excelente servicio al cliente. Tal vez no quiera pagar mucho, por lo que buscaría un prestamista con tarifas bajas o sin tarifas. La Oficina de Protección Financiera del Consumidor recomienda elegir un prestamista en función de este tipo de factores, así como los límites de los préstamos y las tasas de interés.
Pídale recomendaciones a su red de amigos y familiares teniendo en cuenta sus prioridades. Los agentes inmobiliarios locales conocen a los originadores de préstamos que hacen el mejor trabajo para sus clientes.
El comprador tenga cuidado
Tenga en cuenta ciertas señales de alerta que podrían indicar que un prestamista en particular no es adecuado para usted o puede que no tenga buena reputación:
- El prestamista cambia los términos de su préstamo, como su tasa de interés, justo antes del cierre bajo el supuesto de que no se retractará en esa fecha tardía.
- El prestamista insiste en incorporar un paquete de seguro a su préstamo. Por lo general, puede obtener su propia póliza si se requiere un seguro.
- El prestamista le está aprobando pagos que realmente no puede pagar, y usted sabe que no puede pagarlos. Esto no es motivo de celebración, sino más bien una bandera roja. Recuerde, el prestamista puede recuperar su casa si usted no puede hacer los pagos y, en última instancia, no cumple.
También querrá asegurarse de que este tipo de préstamo tenga sentido antes de solicitarlo. ¿Se adapta mejor a sus necesidades que una simple cuenta de tarjeta de crédito o un préstamo sin garantía? Estas otras opciones pueden venir con tasas de interés más altas, pero aún puede salir adelante al evitar los costos de cierre de un préstamo con garantía hipotecaria.
Los contribuyentes pudieron reclamar una deducción detallada por los intereses pagados en todos los préstamos con garantía hipotecaria en los años fiscales hasta el 2017 inclusive. Esa deducción ya no está disponible como resultado de la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos, a menos que use el dinero para “comprar, construir o mejorar sustancialmente “su casa, según el IRS.
Considere esperar un poco si su puntaje crediticio no es el ideal si es posible. Puede ser difícil obtener incluso un préstamo con garantía hipotecaria si su puntaje es inferior a 620, así que dedique un poco de tiempo a tratar de mejorar su puntaje crediticio primero.
Alternativas a los préstamos con garantía hipotecaria
Tiene otras opciones además de las tarjetas de crédito y los préstamos personales si un préstamo con garantía hipotecaria no parece ser el adecuado para usted.
Refinanciación de retiro de efectivo
Esto implica reemplazar su hipoteca actual por una que salde esa hipoteca y le proporcione un poco, o mucho, efectivo adicional además. Usted pediría prestado lo suficiente para pagar su hipoteca y darle una suma global de efectivo. Al igual que con un préstamo con garantía hipotecaria, necesitaría suficiente capital, pero solo tendría que preocuparse por un pago.
Hipotecas inversas
Estas hipotecas están hechas a la medida de los propietarios de viviendas de 62 años o más, particularmente aquellos que han pagado sus viviendas. Aunque tiene algunas opciones para recibir el dinero, un enfoque común es que su prestamista le envíe un cheque cada mes que represente una pequeña parte del valor neto de su vivienda. Esto agota gradualmente su capital y se le cobrarán intereses sobre lo que esté pidiendo prestado durante el plazo de la hipoteca. Debe permanecer viviendo en su casa o el saldo total vencerá.
