Hipoteca no conforme

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¿Qué es una hipoteca no conforme?

una hipoteca no conforme es aquella que no cumple con las pautas de las empresas patrocinadas por el gobierno (gse) como fannie mae y freddie mac. por lo tanto, estas hipotecas no pueden venderse posteriormente a fannie mae o freddie mac. Las pautas de gse consisten en un monto máximo del préstamo, propiedades adecuadas, requisitos de pago inicial y requisitos de crédito, entre otros factores.

estos pueden contrastarse con hipotecas conformes.

conclusiones clave

  • una hipoteca no conforme es un préstamo hipotecario que no cumple con las pautas de gse y, por lo tanto, no puede revenderse a agencias como fannie mae o freddie mac.
  • Como resultado, estos préstamos a menudo tienen tasas de interés más altas que las hipotecas conformes.
  • por ejemplo, las hipotecas que exceden el límite de préstamo conforme se clasifican como no conformes y se denominan hipotecas jumbo.
  • Además del monto del préstamo, otras hipotecas pueden volverse no conformes en función de la relación préstamo-valor del prestatario (monto del pago inicial), la relación deuda-ingresos, la puntuación e historial crediticio y los requisitos de documentación.

comprender las hipotecas no conformes

Las hipotecas no conformes no son préstamos incobrables en el sentido de que son riesgosas o demasiado complejas. sin embargo, a las instituciones financieras no les gustan porque son más difíciles de vender ya que no cumplen con las pautas de gse. Por esta razón, los bancos generalmente impondrán una tasa de interés más alta en un préstamo no conformes. 

Aunque los bancos privados inicialmente escriben la mayoría de las hipotecas, a menudo terminan en las carteras de Fannie Mae y Freddie Mac. estas dos empresas patrocinadas por el gobierno (gse) compran préstamos de bancos y luego los empaquetan en valores respaldados por hipotecas (mbs) que se venden en el mercado secundario. Un MBS es un tipo de garantía respaldada por activos garantizada por una colección de hipotecas que se originó en una institución financiera regulada y autorizada. Si bien hay compañías financieras privadas que comprarán, empaquetarán y revenderán un MBS, Fannie y Freddie son los dos mayores compradores.

Los bancos utilizan el dinero de las ventas de hipotecas para invertir en la oferta de nuevos préstamos, a la tasa de interés actual. pero Fannie Mae y Freddie Mac no pueden comprar cualquier producto hipotecario. los dos gses tienen límites de reglas federales para comprar préstamos que se consideran relativamente libres de riesgo. estos préstamos son hipotecas conformes, y los bancos les gustan precisamente porque se venderán fácilmente.

en contraste, las hipotecas que fannie mae y freddie mac no pueden comprar son inherentemente más riesgosas para los bancos que las suscriban. estos préstamos no vendibles deben permanecer en la cartera del banco o venderse a entidades especializadas en el mercado secundario para préstamos no conformes.

tipos de hipotecas no conformes

Hay varias situaciones de prestatario y tipos de préstamos que Fannie y Freddie consideran no conformes. 

la hipoteca no conforme más común es lo que a menudo se llama hipoteca jumbo. Las hipotecas jumbo son préstamos escritos por un monto más sustancial que los límites de Fannie Mae y Freddie Mac. en 2020, ese límite en la mayoría de los condados de EE. UU. era de $ 510,400, pero en algunas áreas de alto costo, puede ser tan alto como $ 765,600 (por ejemplo, en la ciudad de Nueva York o San Francisco).

pero las hipotecas no tienen que ser gigantes para ser no conformes. un pago inicial bajo puede desencadenar un estado no conforme. el umbral varía, pero podría ser del 10 por ciento en una hipoteca convencional o tan solo del 3 por ciento en un préstamo de la fha.

Además, un factor es la relación deuda / ingreso (dti) del comprador, que generalmente debe ser inferior al 42 por ciento para calificar como un préstamo conforme. Por lo general, también se requiere un puntaje de crédito superior a 630-650.

El tipo de propiedad también puede determinar si una hipoteca no es conforme. por ejemplo, los compradores de condominios a menudo se tropiezan cuando se enteran de que la unidad de vacaciones de sus sueños no es conforme porque el complejo se considera no garantizado. eso incluye asociaciones de condominios donde una sola entidad, como el desarrollador, posee más del 10 por ciento de las unidades. Otros riesgos incluyen si la mayoría de las unidades no están ocupadas por sus propietarios, si más del 25 por ciento de los pies cuadrados son comerciales, o si la asociación de propietarios (hoa) está en litigio.