¿Qué son los fondos ajustados de las operaciones, affo?
Los fondos ajustados de operaciones (affo) se refieren a la medida de desempeño financiero utilizada principalmente en el análisis de fideicomisos de inversión inmobiliaria (reits). El affo de un reit, aunque sujeto a diferentes métodos de cálculo, generalmente es igual a los fondos del fideicomiso de las operaciones (ffo) con ajustes realizados para los gastos de capital recurrentes utilizados para mantener la calidad de los activos subyacentes del reit. el cálculo toma en cuenta el ajuste de la línea recta de la renta, los costos de arrendamiento y otros factores materiales.
conclusiones clave
- Los fondos ajustados de las operaciones (affo) son una medida financiera utilizada para estimar el valor de un fideicomiso de inversión inmobiliaria (reit).
- affo se basa en fondos de operaciones (ffo), pero se considera preferible, ya que tiene en cuenta los costos y, por lo tanto, estima con mayor precisión los valores actuales del reit y la capacidad de pagar dividendos.
- aunque no existe una medida oficial, una fórmula de AFFO es similar a AFFO = FFO + aumentos de renta – gastos de capital – montos de mantenimiento de rutina.
Comprender los fondos ajustados de las operaciones — affo
independientemente de cómo los profesionales de la industria elijan calcular los fondos ajustados de las operaciones (affo), se considera una medida más precisa del flujo de efectivo residual para los accionistas que el simple ffo. aunque ffo se usa comúnmente, no deduce los gastos de capital necesarios para mantener la cartera de propiedades existente, por lo que no mide el verdadero flujo de efectivo residual. los analistas profesionales prefieren affo porque toma en consideración los costos adicionales incurridos por el reit, y también las fuentes de ingresos adicionales, como los aumentos de renta. por lo tanto, proporciona un número base más preciso al estimar los valores actuales y un mejor predictor de la capacidad futura del reit para pagar dividendos. Esta es una medida sin brecha.
cálculo de fondos ajustados de operaciones — affo
Antes de calcular el affo, un analista debe determinar primero los fondos de operaciones de reit (ffo). El FFO mide el flujo de caja de una lista específica de actividades. ffo refleja el impacto de la actividad de arrendamiento y adquisición de reit, así como los costos por intereses. ffo tiene en cuenta los ingresos netos del reit, incluidas la amortización y la depreciación, pero excluye las ganancias de capital de las ventas de propiedades. Las razones por las cuales estas ganancias no están incluidas es que son eventos únicos y generalmente no tienen un efecto a largo plazo en el potencial de ganancias futuras de la reit.
La fórmula para FFO es:
ffo = ingreso neto + amortización + depreciación – ganancias de capital de la venta de propiedades
una vez que se determina el ffo, se puede calcular el affo. aunque no existe una fórmula oficial única, los cálculos para affo generalmente serían algo como:
affo = ffo + aumentos de renta – gastos de capital – montos de mantenimiento de rutina
Las métricas tradicionales utilizadas en la evaluación de acciones, como las ganancias por acción (eps) y la relación precio-ganancias (p / e), no son confiables para estimar el valor de una reit.
ejemplo de fondos ajustados de operaciones—
cálculo de affo
Como ejemplo del cálculo de AFFO, suponga lo siguiente: una reit tuvo $ 2 millones en ingresos netos durante el último período de informe. durante ese tiempo, ganó $ 400,000 por la venta de una de sus propiedades y perdió $ 100,000 por la venta de otra. reportó $ 35,000 de amortización y $ 50,000 de depreciación. durante el período, el aumento neto de la renta fue de $ 40,000; los gastos de capital fueron de $ 75,000 y el mantenimiento de rutina ascendió a $ 30,000.
dada esta información, el ffo se puede calcular como:
ffo = $ 2,000,000 + $ 35,000 + $ 50,000 – ($ 400,000 – $ 100,000) = $ 1,785,000
a partir de esto, el affo se calcula como:
affo = ffo + $ 40,000 – $ 75,000 – $ 30,000 = $ 1,785,000 – $ 65,000 = $ 1,720,000
