Fideicomiso de tierra

Un fideicomiso de tierras es una entidad legal que toma posesión o autoridad sobre una propiedad a instancias del propietario. Al igual que otros tipos de fideicomiso, los términos de cada fideicomiso son únicos.

comience por comprender los dos tipos de fideicomiso de tierras.

• un fideicomiso con título de propiedad permite al propietario mantener anónimamente todos los derechos sobre la propiedad y dirigir las acciones del fideicomiso de tierras. Estos fideicomisos también se denominan comúnmente “ fideicomisos de tierras de Illinois ” porque se popularizaron por primera vez en Chicago durante el siglo XIX. En ese momento, los propietarios no podían votar en proyectos de la ciudad en los mismos lugares donde tenían tierras. Para eludir esta ley, los empresarios y políticos ricos utilizarían fideicomisos de tierras para comprar tierras de forma anónima, protegiendo así sus derechos de voto.
  no todos los 50 estados tienen una estructura legal para un fideicomiso de tierras con título. sin embargo, la mayoría de los estados difieren de las leyes de fideicomiso de tierras de Illinois si no tienen las suyas propias, lo que significa que cualquier persona puede formar un fideicomiso de tierras ‘al estilo de Illinois’ en cualquier estado con la orientación legal adecuada.
• un fideicomiso de tierras de conservación , por otro lado, requiere que el propietario renuncie a algunos derechos sobre el uso y desarrollo de la tierra. El objetivo de un fideicomiso de tierras de conservación es proteger la vida silvestre, los sitios históricos o culturales y los recursos naturales del desarrollo comercial u otras actividades que puedan provocar interrupciones o contaminación.

en un fideicomiso de propiedad de título, el propietario firma un documento llamado escritura de fideicomiso, que transfiere la propiedad legal de la propiedad. Al establecer el fideicomiso, el propietario (que es a la vez el otorgante del fideicomiso y el beneficiario) puede especificar cómo se administrará el terreno, quién tiene el control sobre él y cómo se distribuye cualquier ingreso que produzca. Esto significa que si bien el fideicomiso es el titular del título en papel, el propietario mantiene el control total sobre la propiedad.

Los fideicomisos de titularidad se utilizan como una forma para que los propietarios mantengan el anonimato y mantengan los activos valiosos fuera de la legalización. También pueden proporcionar una serie de otros beneficios de planificación patrimonial y proteger los activos de juicios o gravámenes. Esto puede ser especialmente útil para las personas muy ricas, celebridades y grandes empresas que quieran mantener los planes de desarrollo en secreto.

Un ejemplo: el famoso Walt Disney World Resort en Orlando, Florida, se compró inicialmente en 1965 utilizando un fideicomiso de tierras con título. Los propietarios originales de los pantanos de Florida en los que se construyó el complejo no tenían idea de que Disney, que ya era un nombre familiar en ese momento, estaba detrás de la compra. Si hubieran sido conscientes de la identidad del comprador, probablemente habrían aumentado su precio de venta.

en un fideicomiso de tierras de conservación, el fideicomiso no necesariamente se hace cargo del título de la tierra a menos que la propiedad sea donada en su totalidad. en cambio, un propietario puede firmar un acuerdo legalmente vinculante, llamado servidumbre de conservación, “donando” sus derechos de desarrollo al fideicomiso. El fideicomiso tiene la tarea de garantizar que se aplique la servidumbre y, en algunos casos, de administrar la propiedad.

las servidumbres de conservación se pueden adaptar para que el propietario retenga los derechos de propiedad y uso, como el derecho a continuar cultivando o criando ganado, al tiempo que se garantiza que la tierra permanezca sin desarrollar a perpetuidad. las servidumbres de conservación “siguen la tierra”, lo que significa que los términos de la servidumbre siguen vigentes incluso si la tierra se vende o se pasa a los herederos.

Hay otra distinción importante entre la tenencia de títulos y los fideicomisos de tierras de conservación: una donación a este último podría generarle una gran exención de impuestos.

Si un propietario dona sus derechos de desarrollo a un fideicomiso de conservación, puede recibir una deducción de impuestos igual a la diferencia entre el valor de la tierra gravada (con la servidumbre establecida) y lo que podría valer si se desarrollara para su ” más alto y mejor uso “. En algunos casos, esta deducción puede valer millones de dólares.

Por lo general, los propietarios de tierras son agricultores y ganaderos que han sido dueños de la propiedad por generaciones o individuos, familias o negocios muy ricos que pueden permitirse el lujo de comprar extensiones directamente. recientemente, sin embargo, se ha desarrollado un nuevo nicho de inversión diseñado para abrir los beneficios fiscales de la conservación a una porción más grande de la población.

Utilizando una asociación de varios miembros (o ‘sindicato’), estas compañías de inversión permiten que múltiples inversores acreditados junten su dinero para comprar tierras para la conservación. Después de donar los derechos de desarrollo de la propiedad a un fideicomiso de tierras a través de una servidumbre de conservación, los miembros de la asociación dividieron la deducción de impuestos proporcionalmente. Gracias, en parte, a estas asociaciones de conservación, se estima que la conservación de la tierra aumentó en un 175% entre 2005 y 2015.

Por supuesto, cada vez que exista la posibilidad de obtener ganancias, alguien abusará del sistema. Ha habido algunos casos de alto perfil de personas que toman grandes deducciones por donar servidumbres en campos de golf, desarrollos de viviendas y otras propiedades que en realidad no tienen mucho valor ecológico o cultural.

En respuesta, ha habido una reacción violenta agresiva contra las inversiones sindicadas, específicamente, y los fideicomisos de tierras que aceptan sus donaciones de servidumbre. sin embargo, este enfoque singular puede no pintar una imagen completa de los problemas en juego. ya sea donado por agricultores, multimillonarios o inversores sindicados, está claro que las leyes de donación de servidumbre de conservación requieren una mirada más cercana para garantizar que se minimice el riesgo de abuso sin eliminar el incentivo para conservar.