Fideicomiso de inversión inmobiliaria cautivo

Un fideicomiso de inversión inmobiliaria cautivo es simplemente un fideicomiso de inversión inmobiliaria (reit) con el control de la propiedad de una sola empresa. Las compañías con propiedades inmobiliarias asociadas con sus negocios pueden encontrar ventajoso agrupar las propiedades inmobiliarias en una reit para las exenciones fiscales especiales. Esta estrategia de mitigación de impuestos puede ser utilizada por minoristas y bancos con muchas tiendas o sucursales.

Se puede crear un fideicomiso de inversión inmobiliaria cautivo para aprovechar las exenciones fiscales que ofrece un fideicomiso de inversión inmobiliaria (reit). las empresas pueden optar por desarrollar o tomar el control de la propiedad en un reit para el estado cautivo el estado de control o cautivo se define como más del 50% de la participación con derecho a voto de una reit.

Las empresas que construyen una reit cautiva con el fin de administrar sus propias propiedades inmobiliarias las caracterizarán típicamente como reit de alquiler o hipotecario. Las reit hipotecarias proporcionan capital hipotecario para la promesa de ingresos recíprocos que suelen ser la base de los ingresos de una reit. las empresas también pueden utilizar fideicomisos de inversión inmobiliaria cautivos transfiriendo los bienes inmuebles a un reit y luego alquilando las propiedades de esos reits.

Un reit cautivo es simplemente un reit con el control de la propiedad de una sola empresa. más allá de eso, los reits cautivos son simplemente reits. una entidad puede clasificarse como reit si cumple ciertos requisitos del servicio de ingresos internos y el título 26 del código de ingresos internos. Los reits pueden ser fideicomisos, asociaciones o corporaciones, pero independientemente, todos deben elegir pagar impuestos como corporaciones.

El código de ingresos internos permite que todas las reits distribuyan todos sus ingresos a sus accionistas. esto hace que las reits sean similares a las sociedades bajo el código tributario ya que las sociedades generalmente no tienen ingresos y distribuyen todos sus ingresos a través de un k-1.

Los reeits deben cumplir con varios requisitos para calificar para las deducciones de impuestos de distribución de ingresos que caracterizan los reeits en general. Algunos de los requisitos más importantes incluyen:

• Elección de impuestos como corporación
• Al menos el 90% de los ingresos brutos de dividendos, intereses, alquileres u otros bienes inmuebles
• Al menos el 75% del total de activos representados por activos inmobiliarios, equivalentes de efectivo y valores gubernamentales
• Debe tener una propiedad real de 100 o más personas (las compañías controladoras pueden nombrar a los ejecutivos como accionistas para cumplir con este requisito)

Si una entidad cumple con los requisitos de reit, debe pagar al menos el 90% de sus ingresos a los accionistas y, por lo tanto, puede tomar la distribución de ingresos como una deducción. cualquier saldo restante después de la distribución requerida se grava con la tasa impositiva corporativa necesaria.

Los reeits cautivos se consideran filiales y, por lo tanto, su propiedad debe contabilizarse de alguna manera en las finanzas de la empresa matriz. en general, hay tres formas de contabilizar las filiales y la propiedad de filiales en los estados financieros de una empresa matriz. las empresas pueden informar estados financieros consolidados o pueden dar cuenta de la propiedad a través del método de participación o costo.

Según los principios de contabilidad generalmente aceptados (gaap), las empresas tienen la opción de crear estados financieros consolidados que integren todos los aspectos de las finanzas de una subsidiaria si la empresa matriz posee más del 50% de los derechos de propiedad. Por lo general, no es beneficioso ni aplicable que una empresa matriz incluya una entidad reit cautiva en la presentación de informes de estados financieros consolidados debido a los beneficios fiscales que la reit cautiva obtiene por sí sola, que a menudo es la razón para crearla. por lo tanto, la propiedad de reit cautiva generalmente se contabiliza en las finanzas de una empresa matriz a través del método de participación o el método de costo.

Puede haber varios beneficios fiscales asociados con los impuestos de reit cautivo. la tributación federal de las repeticiones se analiza en el título 26 del código de rentas internas, pero los estados también pueden tener sus propias reglas impositivas para las repeticiones que pueden aumentar o disminuir los beneficios fiscales.

En general, la compañía matriz de un reit cautivo puede deducir los costos de pago de la renta o la hipoteca que paga a su reit cautivo, lo que reduce sus ingresos imponibles. Esto no es necesariamente un gran beneficio porque normalmente deduciría estos gastos de todos modos, pero puede crear algunas ventajas útiles en el procesamiento de pagos, etc. Una de las mayores ventajas es que la empresa matriz recibe una parte de la distribución de dividendos de la reit cautiva que potencialmente pueden gravarse a una tasa más baja.

El reit cautivo disfruta de todos los beneficios fiscales del estado de reit. puede deducir el 90% o más de sus ingresos que distribuye a los accionistas. También paga la tasa del impuesto federal de sociedades sobre cualquier ingreso restante.

Debido a que las subsidiarias reit cautivas pueden potencialmente crear varias ventajas, existen algunas disposiciones federales y estatales dirigidas a ellas. en general, la mayoría de la legislación define cautiva como la propiedad controladora del 50%. Las leyes federales exigen que los tratamientos sean justos y estén en consonancia con las valoraciones de la propiedad y las negociaciones en condiciones de plena competencia. algunos estados tienen sus propios requisitos especiales y, en algunos casos, existen limitaciones que pueden eliminar las tácticas de elusión fiscal de manera integral. En general, los profesionales contables y fiscales deben asegurarse de que las reits cautivas y la contabilidad de reit cautivas cumplan con todas las leyes federales y estatales en conjunto.