Comprar una residencia principal es probablemente la mejor decisión que alguien puede tomar para su futuro financiero. Sin embargo, cuando ingresa a segundas residencias, casas de vacaciones, propiedades de alquiler, edificios comerciales y terrenos en bruto que se conservan para su potencial apreciación, está jugando un juego completamente nuevo. Esto se debe a que, durante largos períodos de tiempo, los rendimientos reales (netos de inflación) ofrecidos por las acciones ordinarias han aplastado a los disponibles por la propiedad inmobiliaria.
Has leído bien. Los estadounidenses se han vuelto tan cautivados con la propiedad de bienes raíces que a menudo no se dan cuenta de que una propiedad aumenta en valor de $ 500,000 a $ 580,000 en cinco años, después de cancelar los gastos de intereses después de impuestos sobre la hipoteca, el seguro adicional, los costos del título, etc. ., ni siquiera sigue el ritmo de la inflación. Esa ganancia de $ 80,000 no le permitirá comprar más bienes y servicios. Suponiendo una hipoteca completa al 6.25 por ciento, durante esos cinco años, habría pagado $ 151,401 en intereses brutos, o aproximadamente $ 93,870 después de las deducciones de impuestos correspondientes (y eso supone que está en los paréntesis superiores, el caso más favorable). se habría reducido a alrededor de $ 466,700, lo que le da una equidad de $ 113,300 (valor de mercado de $ 580,000 – hipoteca de $ 466,700 = equidad de $ 113,300). Durante ese tiempo,Teniendo en cuenta el cuidado de la propiedad, el seguro y otros costos, sus gastos brutos de bolsillo habrían sido de al menos $ 200,000.
Esto debería ilustrar un principio fundamental que todos los inversionistas deben recordar: los bienes raíces son a menudo una forma de conservar el dinero que de otro modo habría pagado en gastos de alquiler, pero no es probable que genere tasas de rendimiento lo suficientemente altas como para aumentar sustancialmente su patrimonio. Por supuesto, hay operaciones especiales que pueden generar y generan altos rendimientos sobre una base apalancada, como contratistas con una base de bajo costo que compra, rehabilita y vende casas; diseñadores de hoteles que crean un destino emocionante en una parte caliente de la ciudad (debe señalarse que, en este caso, la creación de riqueza no proviene de los bienes raíces, sino del negocio, o acciones comunes, que se crea a través de las operaciones del hotel) ; o unidades de almacenamiento en una ciudad sin otras propiedades comparables (aunque, de nuevo,
¿Qué provocó el desarrollo de este gran mito inmobiliario? ¿Por qué nos engaña? Obtenga ideas, respuestas e información práctica que puede utilizar a continuación.
Para muchos inversores, los bienes raíces son más tangibles que las acciones
El inversionista promedio probablemente no ve sus acciones como una fracción de un negocio real y de buena fe que tiene instalaciones, empleados y, uno espera, ganancias. En cambio, lo ven como un trozo de papel que se mueve en un gráfico. Sin un concepto de las ganancias subyacentes del propietario y el rendimiento de las ganancias, es comprensible por qué pueden entrar en pánico cuando las acciones de Home Depot o Wal-Mart caen de $ 70 a $ 33. Felizmente inconscientes de que el precio es primordial, es decir, lo que paga es el determinante final de su retorno de la inversión, piensan en las acciones como un boleto de lotería más que como propiedad, abriendo The Wall Street Journal y esperando ver algún movimiento ascendente.
Puede entrar a una propiedad de alquiler, pasar las manos por las paredes, encender y apagar las luces, cortar el césped y saludar a sus nuevos inquilinos. Con acciones de Bed, Bath y Beyond en su cuenta de corretaje, puede que no parezca tan real. Incluso los cheques de dividendos que normalmente se enviarían por correo a su casa, negocio o banco, a menudo ahora se depositan electrónicamente en su cuenta o se reinvierten automáticamente. Aunque estadísticamente, a largo plazo, es más probable que construya su patrimonio neto a través de este tipo de propiedad, no se siente tan real como una propiedad.
Los bienes raíces no tienen un valor de mercado cotizado diariamente
Los bienes raíces, por otro lado, pueden ofrecer rendimientos mucho más bajos después de impuestos y después de la inflación, pero les ahorra a quienes no tienen ni idea de lo que están haciendo ver un valor de mercado cotizado todos los días. Pueden seguir manteniendo su propiedad y recaudando ingresos por alquiler, completamente ignorantes del hecho de que cada vez que se mueven las tasas de interés, el valor intrínseco de sus propiedades se ve afectado, al igual que las acciones y los bonos. Este error se abordó cuando Benjamin Graham les enseñó a los inversores que el mercado está ahí para servirlos, no para instruirlos.Dijo que emocionarse por los movimientos en el precio equivalía a permitirse angustia mental y emocional por los errores de juicio de otras personas. Coca-Cola puede cotizar a 50 dólares la acción, pero eso no significa que el precio sea racional o lógico, ni tampoco significa que si pagó 60 dólares y tiene una pérdida de papel de 10 dólares por acción hizo una mala inversión. En cambio, el inversor debe comparar el rendimiento de las ganancias, la tasa de crecimiento esperada y la legislación fiscal actual con todas las demás oportunidades disponibles para ellos, asignando sus recursos a la que ofrece los mejores rendimientos ajustados al riesgo.Los bienes raíces no son una excepción. El precio es lo que pagas; el valor es lo que obtienes.
Confundir lo que está cerca con lo que es valioso
Los psicólogos nos han dicho durante mucho tiempo que sobrestimamos la importancia de lo que está cerca y fácilmente a mano en comparación con lo que está lejos. Eso puede, en parte, explicar por qué tantas personas aparentemente engañan a su cónyuge, malversan a un conglomerado corporativo o, como lo ilustró un líder empresarial, un hombre rico con $ 100 millones en sus cuentas de inversión puede sentirse amargamente enojado por perder $ 250 porque Dejó el dinero en efectivo en la mesita de noche de un hotel.
Este principio puede explicar por qué algunas personas se sienten más ricas al tener $ 100 de ingresos por alquiler que aparecen en su buzón de correo todos los días, en comparación con $ 250 de ganancias “de revisión” generadas por sus acciones ordinarias. También puede explicar por qué muchos inversores prefieren los dividendos en efectivo a las recompras de acciones, a pesar de que estas últimas son más eficientes desde el punto de vista fiscal y, en igualdad de condiciones, generan más riqueza creada en su nombre.
Esto a menudo se ve aumentado por la necesidad humana de control. A diferencia de Worldcom o Enron, un fraude contable de personas a las que nunca ha conocido no puede hacer que el edificio comercial que alquila a los inquilinos desaparezca de la noche a la mañana. Aparte de un incendio u otro desastre natural, que a menudo está cubierto por un seguro, no se despertará repentinamente y descubrirá que sus propiedades inmobiliarias han desaparecido o que están cerrando porque marcaron la Comisión de Bolsa y Valores. . Para muchos, esto proporciona un nivel de comodidad emocional.
