DownREIT

downreit es un esfuerzo conjunto entre un propietario de bienes raíces y un fideicomiso de inversión inmobiliaria (reit) con el fin de adquirir y controlar bienes inmuebles.

downreit implica un acuerdo de asociación entre un propietario de bienes raíces y el (reit) que ayuda al propietario de bienes raíces a diferir el impuesto a las ganancias de capital en la venta de bienes inmuebles apreciados. El aumento fue inventado después de la recesión inmobiliaria de la década de 1990 para facilitar la inversión de capital en la industria inmobiliaria. downreit evolucionó fuera del upreit.

Los propietarios de bienes raíces que aportan propiedades a las rebajas reciben unidades operativas en una sociedad. Esta entidad de asociación y la relación del propietario con ella se pueden estructurar de diferentes maneras, dependiendo de la estructura de la reit y de cualquier reajuste que pueda existir. en un downreit, el reit tiene que aceptar un acuerdo de bloqueo o bloqueo para la venta de los activos aportados.

Hay dos tipos de categorías de asociación de baja emisión. en el primer tipo de sociedad, reit proporciona capital limitado o sin capital y los socios limitados reciben preferencias sobre la distribución del efectivo operativo en una cantidad igual a los dividendos de acciones reit. la segunda categoría de reit implica la contribución de capital significativo por el reit. el socio general recibe una distribución igual al retorno del capital.

el downreit se usa menos que el upreit porque es más complicado y puede no tener las mismas ventajas fiscales que un upreit. La contribución de propiedad a un downreit es una transacción compleja que requiere orientación profesional en materia de impuestos e inversiones. Si la transacción no está estructurada con extremo cuidado, el IRS puede considerar la transferencia de la propiedad al downreit a cambio de que las unidades operativas sean una transacción sujeta a impuestos bajo las reglas de venta encubierta o anti abuso. por lo tanto, un reajuste puede ser la opción más lógica para un propietario cuya principal preocupación es diferir la responsabilidad del impuesto sobre la renta.

a diferencia de los upreits, donde la propiedad de bienes inmuebles no está involucrada, un downreit implica ser dueño de bienes inmuebles. parte de esta propiedad es de propiedad absoluta, mientras que otra puede ser propiedad a través de sociedades limitadas con aquellos que han contribuido con ella.

un downreit puede ser una opción lógica si el dueño de la propiedad piensa que su propiedad inmobiliaria apreciará más que las otras tenencias del reit, porque retiene un mayor interés en su propiedad aportada con un downreit que con un upreit.

Dicho esto, dado que la estructura de propiedad de un downreit es más compleja, la conversión de unidades operativas en efectivo requiere cálculos más complejos. Del mismo modo, las subidas y bajadas funcionan de manera diferente como inversiones, ya que están estructuradas de manera diferente. con un downreit, la asociación entre el reit y el inversor puede funcionar de manera diferente al rendimiento del reit en su conjunto.

Los downreits son similares a los upreits, sin embargo, en su valor como herramienta de planificación patrimonial. ambos intensifican la base de las unidades operativas tras la muerte del propietario, lo que permite una transferencia libre de impuestos de bienes inmuebles apreciados a los herederos. Los herederos pueden convertir las unidades operativas en acciones reit o en efectivo sin pagar impuestos.

considere una cartera de cinco propiedades valoradas en $ 100 millones. las propiedades tienen una deuda igual a $ 80 millones a una tasa de interés del 8%. Los socios que poseen la propiedad tienen un saldo acumulado de cuenta de capital de $ 5 millones. la reit ingresa a la transacción y paga $ 60 millones de deuda existente por la propiedad y reemplaza los saldos de la cuenta de capital para los socios restantes con una deuda del 7%. las acciones se emiten como unidades operativas por los $ 20 millones restantes en poder de los socios y la reit se convierte en el titular mayoritario mientras que los socios restantes se convierten en gps y lps.