Disparador de refundición

un desencadenante de refundición es una cláusula en un contrato de préstamo que pone en marcha una modificación no programada del cronograma de amortización restante del préstamo, como su tabla de pagos, si se cumplen ciertas condiciones.

los disparadores de relanzamiento no deben confundirse con un relanzamiento de hipoteca. en este último, un calendario de amortización se recalcula y ajusta en función de los cambios en los pagos del principal. por ejemplo, una hipoteca puede ser refundida si el monto principal es parcialmente prepago.

un disparador de refundición cambia esencialmente el alcance del programa de amortización para asegurar el pago a tiempo. en particular, la cláusula habla de hipotecas de amortización negativa. por definición, se produce una amortización negativa cuando el saldo principal de un préstamo aumenta porque un prestatario no realizó los pagos que cubren los intereses adeudados. el interés restante adeudado se agrega al principal del préstamo. cuando el saldo de capital pendiente de la hipoteca aumenta a un cierto porcentaje, típicamente entre 110% y 125% del saldo de capital original de la hipoteca, el disparador entra en vigencia y la refundición se hace efectiva.

La amortización negativa puede ocurrir con ciertos tipos de hipotecas de tasa ajustable (brazos), incluidas las hipotecas de tasa ajustable de opción de pago. Estas hipotecas permiten a los prestatarios varias formas diferentes de pagar la hipoteca, como pagar todo el capital e intereses, pagar solo los intereses o pagar solo parte de los intereses. Si bien el prestatario puede apreciar las diferentes opciones de pago con un brazo de opción, el prestatario podría terminar pagando más a largo plazo.

Un desencadenante de refundición presenta ciertos riesgos con los que los prestatarios deben familiarizarse a medida que participan en el proceso de solicitud de hipoteca, porque la falta de comprensión podría crear una verdadera dificultad financiera.

cuando una hipoteca de tasa ajustable de opción de pago alcanza su límite de amortización negativo y desencadena una refundición no programada, es probable que el pago mensual aumente sustancialmente, lo que resulta en un shock de pago. el pago asequible que pagó el prestatario podría convertirse en una carga financiera significativa si la tasa sobre el brazo se ajusta y requiere un pago mensual mayor. En un escenario extremo, el pago podría aumentar hasta el punto en que el prestatario no tenga más remedio que no pagar la deuda.

en particular, incluso un aumento modesto en las tasas de interés, dependiendo del nivel del límite negativo de amortización de la hipoteca, podría causar una refundición no programada varios meses antes del mes 61, que generalmente es la primera refundición programada en un brazo de opciones de pago. es un procedimiento operativo estándar para que un préstamo de brazo opcional se vuelva a emitir cada cinco o 10 años, por lo que el mes 61 es un marcador importante en el camino hacia el reembolso del préstamo. es entonces cuando se calcula un nuevo pago mínimo. se pagará en el mes 61 con base en la tasa completamente indexada, el plazo restante del préstamo y el saldo del préstamo en ese momento.

los disparadores de refundición se asocian más comúnmente con préstamos vinculados a tasas ajustables. Esto se debe principalmente a que las cláusulas de activación permiten cambios en el plazo del préstamo y el calendario de pagos. por ejemplo, si un prestatario tiene un préstamo de brazo a 10 años y pierde un par de pagos, entonces el desencadenante de relanzamiento ayuda a reajustar su cronograma y monto de pago.

de manera similar, si las tasas de interés continúan aumentando incluso cuando el prestatario realiza el pago del monto mínimo requerido, entonces el límite de amortización negativo entra en acción y el prestatario puede estar enganchado para el pago de multas.