¿Cuál es la relación de fondo?
La relación de fondo, también conocida como la relación deuda-ingreso, es una relación que indica qué parte del ingreso mensual de una persona se destina al pago de deudas. La deuda mensual total incluye gastos, como pagos de hipoteca (principal, intereses, impuestos y seguros), pagos con tarjeta de crédito, manutención de niños y otros pagos de préstamos.
ratio de fondo = (gasto total de la deuda mensual / ingreso bruto mensual) x 100
Los prestamistas usan esta relación en conjunto con la relación inicial para aprobar las hipotecas.
desglosando la relación de fondo
el índice de back-end representa una de las pocas métricas que utilizan los suscriptores de hipotecas para evaluar el nivel de riesgo asociado con el préstamo de dinero a un posible prestatario. es importante porque denota la cantidad de los ingresos del prestatario que se le debe a otra persona u otra compañía. Si un alto porcentaje del cheque de pago de un solicitante se destina a pagos de deudas todos los meses, el solicitante se considera un prestatario de alto riesgo, ya que una pérdida de trabajo o una reducción de ingresos podrían hacer que las facturas impagas se acumulen rápidamente.
calcular la relación de fondo
el índice de fondo se calcula sumando todos los pagos mensuales de la deuda del prestatario y dividiendo la suma entre los ingresos mensuales del prestatario.
considere a un prestatario cuyo ingreso mensual es de $ 5,000 ($ 60,000 anualmente dividido entre 12) y que tiene un pago mensual total de la deuda de $ 2,000. El índice de fondo de este prestatario es del 40% ($ 2,000 / $ 5,000).
en general, a los prestamistas les gusta ver una relación de fondo que no exceda el 36%. sin embargo, algunos prestamistas hacen excepciones para índices de hasta 50% para prestatarios con buen crédito. algunos prestamistas consideran solo esta proporción cuando aprueban hipotecas, mientras que otros la usan junto con la proporción inicial.
relación back-end vs. front-end
Al igual que la relación de fondo, la relación de fondo es otra comparación de deuda a ingresos utilizada por los suscriptores de hipotecas, la única diferencia es que la relación de pago no considera otra deuda que el pago de la hipoteca. por lo tanto, el índice inicial se calcula dividiendo solo el pago de la hipoteca del prestatario por su ingreso mensual. Volviendo al ejemplo anterior, suponga que de la obligación de deuda mensual de $ 2,000 del prestatario, el pago de su hipoteca comprende $ 1,200 de esa cantidad.
el cociente inicial del prestatario, entonces, es ($ 1,200 / $ 5,000), o 24%. Una relación de front-end del 28% es un límite superior común impuesto por las compañías hipotecarias. Al igual que con el índice de back-end, ciertos prestamistas ofrecen una mayor flexibilidad en el índice de front-end, especialmente si un prestatario tiene otros factores atenuantes, como un buen crédito, ingresos confiables o grandes reservas de efectivo.
cómo mejorar una relación de back-end
pagar las tarjetas de crédito y vender un automóvil financiado son dos formas en que un prestatario puede reducir su índice de fondo. Si el préstamo hipotecario que se solicita es un refinanciamiento y la vivienda tiene suficiente capital, la consolidación de otra deuda con un refinanciamiento de retiro de efectivo puede reducir el índice de fondo. sin embargo, debido a que los prestamistas incurren en un mayor riesgo en una refinanciación de retiro de efectivo, la tasa de interés a menudo es ligeramente más alta en comparación con una refinanciación a plazo de tasa estándar para compensar el mayor riesgo. Además, muchos prestamistas requieren que un prestatario pague la deuda rotatoria en un refinanciamiento de retiro de efectivo para cerrar las cuentas de la deuda que se está pagando, para que no recuperen su saldo.
