Definición de hipotecas inversas

¿Qué es una hipoteca inversa?

En una palabra, una hipoteca inversa es un préstamo. Un propietario de 62 años o más y que tiene un valor hipotecario considerable puede pedir prestado contra el valor de su casa y recibir los fondos como una suma global, pago mensual fijo o línea de crédito. A diferencia de una hipoteca a plazo, del tipo que se usa para comprar una casa, una hipoteca inversa no requiere que el propietario realice ningún pago del préstamo.

En cambio, todo el saldo del préstamo vence y es pagadero cuando el prestatario fallece, se muda de forma permanente o vende la casa. Las regulaciones federales requieren que los prestamistas estructuran la transacción para que el monto del préstamo no exceda el valor de la vivienda y el prestatario o el patrimonio del prestatario no sean responsables de pagar la diferencia si el saldo del préstamo supera el valor de la vivienda. Una forma en que esto podría suceder es a través de una caída en el valor de mercado de la vivienda; otra es si el prestatario vive mucho tiempo.

El efectivo en equidad

Las hipotecas inversas pueden proporcionar dinero en efectivo muy necesario para las personas mayores cuyo patrimonio neto está principalmente ligado al valor de su casa. Por otro lado, estos préstamos pueden ser costosos y complejos, además de estar sujetos a estafas. Este artículo le enseñará cómo funcionan las hipotecas inversas y cómo protegerse de las trampas, para que pueda tomar una decisión informada sobre si tal préstamo podría ser adecuado para usted o sus padres.

Según la Asociación Nacional de Prestamistas Hipotecarios Reversos, los propietarios de 62 años o más tenían $ 7.14 billones en valor neto de la vivienda en el primer trimestre de 2019. El número marca un máximo histórico desde que comenzó la medición en 2000, lo que subraya la gran fuente de riqueza del valor líquido de la vivienda es para adultos en edad de jubilación.  El valor líquido de la vivienda solo es patrimonio utilizable si vende y reduce o pide prestado contra ese valor líquido. Y ahí es donde entran en juego las hipotecas inversas, especialmente para los jubilados con ingresos limitados y pocos otros activos.

Cómo funciona una hipoteca inversa

Con una hipoteca inversa, en lugar de que el propietario realice los pagos al prestamista, el prestamista realiza los pagos al propietario. El propietario puede elegir cómo recibir estos pagos (explicaremos las opciones en la siguiente sección) y solo paga intereses sobre los ingresos recibidos. El interés se transfiere al saldo del préstamo para que el propietario no pague nada por adelantado. El propietario también conserva el título de propiedad. Durante la vigencia del préstamo, la deuda del propietario aumenta y el valor líquido de la vivienda disminuye.

Al igual que con una hipoteca a plazo, la vivienda es la garantía de una hipoteca inversa. Cuando el propietario se muda o muere, el producto de la venta de la casa va al prestamista para reembolsar el capital, los intereses, el seguro hipotecario y las tarifas de la hipoteca inversa. Cualquier producto de la venta más allá de lo prestado se destina al propietario (si aún vive) o al patrimonio del propietario (si el propietario ha fallecido). En algunos casos, los herederos pueden optar por liquidar la hipoteca para poder quedarse con la casa.

El producto de la hipoteca inversa no está sujeto a impuestos. Si bien pueden parecer ingresos para el propietario de la vivienda, el IRS considera que el dinero es un anticipo de préstamo.

Tipos de hipotecas inversas

Hay tres tipos de hipotecas inversas. La más común es la hipoteca de conversión del valor líquido de la vivienda o HECM. El HECM representa casi todas las hipotecas inversas que ofrecen los prestamistas para valores de vivienda por debajo de $ 765,600 y es el tipo que es más probable que obtenga, por lo que ese es el tipo que discutirá este artículo. Sin embargo, si su casa vale más, puede buscar una hipoteca inversa jumbo, también llamada hipoteca inversa propietaria. 

Cuando contrata una hipoteca inversa, puede optar por recibir los ingresos de una de las seis formas siguientes:

1. Suma global: obtenga todos los ingresos a la vez cuando cierre su préstamo. Esta es la única opción que viene con una tasa de interés fija. Los otros cinco tienen tasas de interés ajustables.
2. Pagos mensuales iguales (anualidad): mientras al menos un prestatario viva en la casa como residencia principal, el prestamista hará pagos constantes al prestatario. Esto también se conoce como plan de tenencia.
3. Pagos a plazo : el prestamista le da al prestatario pagos mensuales iguales durante un período determinado a elección del prestatario, como 10 años.
4. Línea de crédito: el propietario puede pedir prestado dinero cuando lo necesite. El propietario solo paga intereses sobre las cantidades realmente tomadas de la línea de crédito.
5. Pagos mensuales iguales más una línea de crédito: el prestamista proporciona pagos mensuales constantes mientras al menos un prestatario ocupe la vivienda como residencia principal. Si el prestatario necesita más dinero en algún momento, puede acceder a la línea de crédito.
6. Pagos a plazo más una línea de crédito: el prestamista le da al prestatario pagos mensuales iguales durante un período determinado a elección del prestatario, como 10 años. Si el prestatario necesita más dinero durante o después de ese plazo, puede acceder a la línea de crédito.

También es posible utilizar una hipoteca inversa llamada “ HECM para la compra” para comprar una casa diferente a la que vive actualmente.

En cualquier caso, por lo general, necesitará al menos el 50% del valor líquido, basado en el valor actual de su casa, no en lo que pagó por ella, para calificar para una hipoteca inversa. Los estándares varían según el prestamista.

¿Se beneficiaría de uno?

Una hipoteca inversa puede sonar muy parecido a un préstamo o línea de crédito con garantía hipotecaria. De hecho, al igual que uno de estos préstamos, una hipoteca inversa puede proporcionar una suma global o una línea de crédito a la que puede acceder según sea necesario en función de la cantidad de su casa que haya pagado y el valor de mercado de su casa. Pero a diferencia de un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda o una línea de crédito, no necesita tener ingresos o un buen crédito para calificar, y no realizará ningún pago del préstamo mientras ocupa la casa como su residencia principal.

Una hipoteca revertida es la única forma de acceder al valor líquido de la vivienda sin vender la casa para personas mayores que no quieren la responsabilidad de hacer un pago mensual del préstamo o que no pueden calificar para un préstamo o refinanciamiento con garantía hipotecaria debido a un flujo de efectivo limitado o deficiente. crédito.

Si no califica para ninguno de estos préstamos, ¿qué opciones quedan para utilizar el valor líquido de la vivienda para financiar su jubilación? Podría vender y reducir el tamaño, o podría vender su casa a sus hijos o nietos para mantenerla en la familia, tal vez incluso convertirse en su inquilino si desea seguir viviendo en la casa.

Pros y contras

Una vez que tenga 62 años o más, una hipoteca inversa puede ser una buena manera de obtener efectivo cuando el valor líquido de su vivienda es su mayor activo y no tiene otra forma de obtener suficiente dinero para cubrir sus gastos básicos de vida. Una hipoteca inversa le permite seguir viviendo en su casa siempre que se mantenga al día con los impuestos a la propiedad, el mantenimiento y el seguro y no necesite mudarse a un hogar de ancianos o centro de vida asistida durante más de un año.

Sin embargo, obtener una hipoteca inversa significa gastar una cantidad significativa del capital que ha acumulado en intereses y tarifas de préstamos, que analizaremos a continuación. También significa que probablemente no podrá pasar su hogar a sus herederos. Si una hipoteca inversa no proporciona una solución a largo plazo a sus problemas financieros, sólo a corto plazo, puede que no valga la pena el sacrificio. 

¿Qué pasa si alguien más, como un amigo, pariente o compañero de cuarto, vive con usted? Si obtiene una hipoteca inversa, esa persona no tendrá derecho a seguir viviendo en la casa después de su fallecimiento.

Otro problema con el que se encuentran algunos prestatarios con las hipotecas inversas es sobrevivir a los ingresos de la hipoteca. Si elige un plan de pago que no le brinda ingresos de por vida, como una suma global o un plan a plazo, o si saca una línea de crédito y la usa todo, es posible que no le quede dinero cuando lo necesite .

Reglas que rigen estas hipotecas

Si es propietario de una casa, condominio o casa adosada, o una casa prefabricada construida el 15 de junio de 1976 o después, puede ser elegible para una hipoteca inversa. Según las reglas de la Administración Federal de Vivienda (FHA), los propietarios de viviendas cooperativas no pueden obtener hipotecas inversas ya que técnicamente no son propietarios de los bienes raíces en los que viven, sino acciones de una corporación. En Nueva York, donde las cooperativas son comunes, la ley estatal también prohíbe las hipotecas inversas en las cooperativas, permitiéndolas solo en residencias y condominios de una a cuatro familias.

Si bien las hipotecas inversas no tienen requisitos de ingresos o puntaje crediticio, aún tienen reglas sobre quién califica. Debe tener al menos 62 años y debe ser dueño de su casa libre y limpia o tener una cantidad sustancial de capital (al menos el 50%). Los prestatarios deben pagar una tarifa inicial, una prima de seguro por adelantado, primas de seguro hipotecario en curso, tarifas de servicio de préstamos e intereses. El gobierno federal limita cuánto pueden cobrar los prestamistas por estos artículos.

Los prestamistas no pueden perseguir a los prestatarios ni a sus herederos si resulta que la casa está bajo el agua cuando llega el momento de venderla. También deben permitir que los herederos decidan varios meses si quieren reembolsar la hipoteca inversa o permitir que el prestamista venda la casa para cancelar el préstamo.

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) requiere que todos los posibles prestatarios de hipotecas inversas completen una sesión de asesoramiento aprobada por HUD. Esta sesión de asesoramiento, que generalmente cuesta alrededor de $ 125, debe tomar al menos 90 minutos y debe cubrir los pros y los contras de obtener una hipoteca inversa dadas sus circunstancias financieras y personales únicas.  Debe explicar cómo una hipoteca inversa podría afectar su elegibilidad para Medicaid y seguridad de ingresos suplementarios. El consejero también debe repasar las diferentes formas en que puede recibir los ingresos.

Sus responsabilidades bajo las reglas de hipoteca inversa son mantenerse al día con los impuestos a la propiedad y el seguro de propietarios y mantener la casa en buen estado. Y si deja de vivir en la casa durante más de un año, incluso si es porque vive en un centro de atención a largo plazo por razones médicas, tendrá que reembolsar el préstamo, lo que generalmente se logra vendiendo la casa. .

Tasas involucradas

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano ajustó las primas de seguro para hipotecas inversas en octubre de 2017. Dado que los prestamistas no pueden pedir a los propietarios o herederos que paguen si el saldo del préstamo supera el valor de la vivienda, las primas del seguro proporcionan un fondo común que los prestamistas pueden aprovechar para no perder dinero cuando esto suceda.

Un cambio fue un aumento en la prima inicial de 0.5% a 2.0% para tres de cada cuatro prestatarios y una disminución en la prima de 2.5% a 2.0% para el otro de cada cuatro prestatarios. La prima inicial solía estar vinculada a la cantidad que sacaban los prestatarios en el primer año, y los propietarios que sacaban más, porque tenían que pagar una hipoteca existente, pagaban la tasa más alta. Ahora, todos los prestatarios pagan la misma tasa de 2.0%. La prima inicial se calcula en función del valor de la casa, por lo que por cada $ 100,000 en valor de tasación, usted paga $ 2,000. Eso es $ 6,000 en una casa de $ 300,000.

Todos los prestatarios también deben pagar primas anuales de seguro hipotecario del 0,5% (antes 1,25%) del monto prestado. Este cambio ahorra a los prestatarios $ 750 al año por cada $ 100,000 prestados y ayuda a compensar la prima inicial más alta. También significa que la deuda del prestatario crece más lentamente, preservando más del capital del propietario con el tiempo, proporcionando una fuente de fondos más adelante en la vida o aumentando la posibilidad de poder pasar la casa a los herederos. 

Prestamistas de hipotecas inversas

Para obtener una hipoteca inversa, no puede simplemente acudir a cualquier prestamista. Las hipotecas inversas son un producto especializado y solo algunos prestamistas las ofrecen. Algunos de los nombres más importantes en préstamos de hipotecas inversas incluyen American Advisors Group, One Reverse Mortgage y Liberty Home Equity Solutions.

Es una buena idea solicitar una hipoteca inversa con varias compañías para ver cuál tiene las tasas y cargos más bajos. Aunque las hipotecas inversas están reguladas por el gobierno federal, todavía existe un margen de maniobra en lo que puede cobrar cada prestamista.

Tasas de interés

Solo la hipoteca inversa de suma global, que le brinda todos los ingresos a la vez cuando se cierra su préstamo, tiene una tasa de interés fija. Las otras cinco opciones tienen tasas de interés ajustables, lo cual tiene sentido, ya que está pidiendo dinero prestado durante muchos años, no todo a la vez, y las tasas de interés siempre cambian. Las hipotecas inversas de tasa variable están vinculadas a la tasa de oferta interbancaria de Londres (LIBOR).

Además de una de las tasas base, el prestamista agrega un margen de uno a tres puntos porcentuales. Entonces, si LIBOR es 2.5% y el margen del prestamista es 2%, la tasa de interés de su hipoteca inversa será 4.5%. En enero de 2020, los márgenes de los prestamistas oscilaron entre el 1,5% y el 2,5%. Los intereses se acumulan durante la vigencia de la hipoteca inversa y su puntaje crediticio no afecta su tasa de hipoteca inversa ni su capacidad para calificar.

¿Cuánto puede pedir prestado?

Los ingresos que recibirá de una hipoteca inversa dependerán del prestamista y de su plan de pago. Para un HECM, el monto que puede pedir prestado se basará en la edad del prestatario más joven, la tasa de interés del préstamo y el menor valor de tasación de su casa o el monto máximo de reclamo de la FHA, que es de $ 765,600 al 1 de enero de 2020.

Sin embargo, no puede pedir prestado el 100% de lo que vale su casa, o cualquier lugar cercano a ella. Parte del valor líquido de su vivienda debe utilizarse para pagar los gastos del préstamo, incluidas las primas de la hipoteca y los intereses. Aquí hay algunas otras cosas que necesita saber sobre cuánto puede pedir prestado:

• Los fondos del préstamo se basan en la edad del prestatario más joven o, si el prestatario está casado, el cónyuge más joven, incluso si el cónyuge más joven no es un prestatario. Cuanto mayor sea el prestatario más joven, mayores serán los ingresos del préstamo.
• Cuanto menor sea la tasa hipotecaria, más podrá pedir prestado.
• Cuanto mayor sea el valor de tasación de su propiedad, más podrá pedir prestado.
• Una evaluación financiera sólida de la hipoteca inversa aumenta los ingresos que recibirá porque el prestamista no retendrá parte de ellos para pagar los impuestos a la propiedad y el seguro de propietarios en su nombre.

La cantidad que realmente puede pedir prestada se basa en lo que se denomina límite de capital inicial. En enero de 2018, el límite de capital inicial promedio era de $ 211,468 y el monto de reclamo máximo promedio era de 412,038 dólares. El límite de capital inicial promedio del prestatario es aproximadamente el 58% del monto de reclamo máximo.

El gobierno redujo el límite de capital inicial en octubre de 2017, lo que dificulta que los propietarios de viviendas, especialmente los más jóvenes, califiquen para una hipoteca inversa. Por el lado positivo, el cambio ayuda a los prestatarios a conservar una mayor parte de su capital. El gobierno redujo el límite por la misma razón por la que cambió las primas de seguros: porque el déficit del fondo de seguro hipotecario casi se había duplicado durante el último año fiscal. Este es el fondo que paga a los prestamistas y protege a los contribuyentes de las pérdidas de la hipoteca inversa.

Para complicar aún más las cosas, no puede tomar prestados todos sus límites de capital inicial durante el primer año cuando elige una suma global o una línea de crédito. En su lugar, puede pedir prestado hasta un 60% o más si está utilizando el dinero para pagar su hipoteca a plazo. Y si elige una suma global, la cantidad que recibe por adelantado es todo lo que obtendrá. Si elige la línea de crédito, su línea de crédito crecerá con el tiempo, pero solo si tiene fondos no utilizados en su línea.

Hipotecas inversas, su cónyuge y herederos

Ambos cónyuges deben dar su consentimiento para el préstamo, pero no es necesario que ambos sean prestatarios y este arreglo puede crear problemas. Si dos cónyuges viven juntos en una casa pero solo uno de los cónyuges se nombra como prestatario en la hipoteca inversa, el otro cónyuge corre el riesgo de perder la vivienda si el cónyuge prestatario muere primero. Una hipoteca inversa se debe pagar cuando el prestatario fallece y, por lo general, se paga vendiendo la casa. Si el cónyuge sobreviviente quiere quedarse con la casa, tendrá que pagar el préstamo por otros medios, posiblemente mediante un refinanciamiento costoso.

Solo uno de los cónyuges puede ser un prestatario si solo uno de los cónyuges tiene el título de propiedad de la casa, tal vez porque fue heredada o porque su propiedad es anterior al matrimonio. Idealmente, ambos cónyuges mantendrán el título y ambos serán prestatarios de la hipoteca inversa de modo que cuando el primer cónyuge fallezca, el otro continúe teniendo acceso a los ingresos de la hipoteca inversa y pueda seguir viviendo en la casa hasta la muerte. El cónyuge no prestatario podría incluso perder la casa si el cónyuge prestatario tuviera que mudarse a un centro de vida asistida o asilo de ancianos durante un año o más.

Evitar las estafas de hipotecas inversas

Con un producto potencialmente lucrativo como una hipoteca inversa y una población vulnerable de prestatarios que pueden tener problemas cognitivos o estar buscando desesperadamente una salvación financiera, abundan las estafas. Los proveedores inescrupulosos y los contratistas de mejoras para el hogar se han dirigido a las personas mayores para ayudarles a obtener hipotecas inversas para pagar las mejoras en el hogar, en otras palabras, para que se les pague. El proveedor o contratista puede o no cumplir con el trabajo de calidad prometido; podrían simplemente robar el dinero del propietario.

Los familiares, cuidadores y asesores financieros también se han aprovechado de las personas mayores mediante el uso de un poder para hipotecar la vivienda en reversa, luego robar las ganancias o convencerlos de que compren un producto financiero, como una anualidad o un seguro de vida integral, que la persona mayor solo puede permitírselo obteniendo una hipoteca inversa. Es probable que esta transacción solo sea en beneficio del llamado asesor financiero. Estas son solo algunas de las estafas de hipotecas inversas que pueden hacer tropezar a los propietarios involuntarios.

Haga esto para evitar una ejecución hipotecaria 

Otro peligro asociado con una hipoteca inversa es la posibilidad de ejecución hipotecaria. Aunque el prestatario no es responsable de realizar los pagos de la hipoteca y, por lo tanto, no puede morirse en ellos, una hipoteca inversa requiere que el prestatario cumpla con ciertas condiciones. El incumplimiento de estas condiciones permite al prestamista ejecutar la hipoteca.

Como prestatario de una hipoteca inversa, debe vivir en la casa y mantenerla. Si la casa se deteriora, no valdrá el valor justo de mercado cuando sea el momento de venderla y el prestamista no podrá recuperar la cantidad total que le ha otorgado al prestatario. También se requiere que las hipotecas inversas se mantengan al día con los impuestos a la propiedad y el seguro de propietarios. Una vez más, el prestamista impone estos requisitos para proteger su interés en la vivienda. Si no paga los impuestos a la propiedad, la autoridad fiscal local puede confiscar la casa. Si no tiene seguro para propietarios de vivienda y hay un incendio en la casa, la garantía del prestamista está dañada.

La línea de fondo

Una hipoteca inversa puede ser una herramienta financiera útil para los propietarios de viviendas mayores que entienden cómo funcionan los préstamos y las compensaciones involucradas. Idealmente, cualquier persona interesada en obtener una hipoteca inversa se tomará el tiempo para aprender a fondo cómo funcionan estos préstamos. De esa manera, ningún prestamista inescrupuloso o estafador depredador podrá aprovecharse de ellos, podrán tomar una decisión acertada incluso si obtienen un asesor de hipotecas revertidas de mala calidad y el préstamo no traerá sorpresas desagradables.

Incluso cuando una hipoteca inversa es emitida por los prestamistas más respetables, sigue siendo un producto complicado. Los prestatarios deben tomarse el tiempo para informarse sobre este tema y asegurarse de que están tomando la mejor decisión sobre cómo utilizar el valor neto de su vivienda.