No es una mala idea considerar refinanciar su hipoteca cuando las tasas de interés son bajas y ahora mismo están cayendo en picado. En julio de 2020, las tasas hipotecarias habían caído al 3,02%, su punto más bajo desde julio de 2016. Sin embargo, en algún momento, inevitablemente comenzarán a subir de nuevo. ¿Cómo debería afectar eso a su decisión de refinanciar? Eso, por supuesto, depende de la tasa de interés que esté pagando actualmente en su hipoteca.
Incluso en tiempos de tasas en aumento, una hipoteca más antigua podría tener una tasa de interés más alta que las que se ofrecen actualmente. Además, con el aumento de las tasas, puede resultar útil fijar una tasa actual si cree que las tasas van a subir mucho.
En un clima de tasas de interés relativamente bajas, existen pros y contras de refinanciar una hipoteca. Su calificación crediticia mejorada, por ejemplo, o la decisión de cambiar la duración de su hipoteca, también podría traer términos de refinanciamiento que podrían ahorrarle dinero a largo plazo. Pero tal vez no planeas quedarte a largo plazo. También existen algunos programas especiales de refinanciamiento que pueden ser particularmente beneficiosos para quienes califican. A continuación, le mostramos cómo trabajar en el proceso de toma de decisiones.
Conclusiones clave
- Su situación individual debe determinar si refinancia o no su hipoteca, no simplemente si las tasas de interés están subiendo o bajando.
- Las ventajas de la refinanciación incluyen obtener una mejor tasa de interés, aumentar su patrimonio neto e impulsar su flujo de efectivo a corto plazo.
- Las desventajas incluyen pagar demasiado por los costos de cierre, terminar con una tasa de interés más alta porque no desea pagar los costos de cierre, perder capital en un refinanciamiento con retiro de efectivo y reducir su patrimonio neto.
- Los programas especiales de Fannie Mae, Freddie Mac, FHA y VA pueden ayudar a ciertos propietarios a obtener hipotecas más asequibles.
¿Debería considerar refinanciar su hipoteca?
En el pasado, las bajas tasas de interés han creado un frenesí de refinanciamiento en el mercado. Pero en cualquier economía, la única forma de saber si un refinanciamiento tiene sentido para usted es considerar los detalles de su situación particular.
¿Cuánto más bajas son las tarifas que las que tiene actualmente?
¿Cuánto deberían bajar las tasas de interés para refinanciar? Esa no es la pregunta correcta. En lugar de escuchar las “reglas” sobre cuánto cambio porcentual en las tasas de interés debe buscar antes de refinanciar, observe cuánto dinero puede ahorrar. Una reducción de la tasa del 1% es mucho más significativa si tiene una hipoteca de $ 500,000 que si tiene una de $ 100,000.
¿Cuánto tiempo planea mantener la hipoteca?
Al igual que cuando compró su casa, tendrá que pagar los costos de cierre de su refinanciamiento. Si está planeando vender su casa en unos pocos años, es posible que apenas alcance el punto de equilibrio (o que se quede atrás) mediante la refinanciación. ¿Cómo?
Si los ahorros mensuales para el resto de su hipoteca no son mayores que los costos de cierre asociados con el refinanciamiento, saldrá perdiendo. Si transfiere los costos de cierre a su hipoteca en lugar de pagarlos por adelantado, está pagando intereses sobre ellos, por lo que deberá tener en cuenta este gasto en su cálculo de equilibrio.
¿Puede refinanciar a un plazo más corto?
Si le quedan 20 años de hipoteca y refinancia con una nueva hipoteca de 30 años, es posible que no ahorre dinero a largo plazo (incluso con una tasa más baja).
Sin embargo, si puede refinanciar esa hipoteca a 20 años en una hipoteca a 15 años, la combinación de una tasa de interés más baja y un plazo más corto reducirá sustancialmente la cantidad total de interés que pagará antes de ser dueño de la casa gratis y claro.
Obtenga un mejor préstamo
Aumente su patrimonio neto a largo plazo
Incrementar el flujo de caja a corto plazo
Pagar de más en los costos de cierre
Pagar en exceso los intereses porque no quiere costos de cierre
Perdiendo equidad
Impactando negativamente su patrimonio neto a largo plazo
Lo que puede ganar
Si se hace correctamente, un refinanciamiento puede tener beneficios tanto inmediatos como duraderos. Es posible que pueda hacer lo siguiente.
Obtenga un mejor préstamo
Quizás esté en una mejor posición financiera ahora que cuando sacó su hipoteca actual. El refinanciamiento puede brindar la oportunidad de obtener una mejor tasa de interés o simplemente hacer una buena hipoteca aún mejor.
De cualquier manera, aumentará su seguridad financiera a corto y largo plazo y aumentará las probabilidades de que los tiempos difíciles no lo pongan en riesgo de perder su hogar.
Aumente su patrimonio neto a largo plazo
Con los ahorros de refinanciar su hipoteca, gastará menos en intereses. Ese es dinero que puede guardar para la jubilación o utilizar para otra meta financiera a largo plazo.
Aumente el flujo de caja a corto plazo
Si su refinanciamiento reduce su pago mensual, tendrá más dinero para trabajar mes a mes. Esto puede reducir la presión financiera diaria sobre su hogar y crear oportunidades para invertir en otros lugares.
Peligros de la refinanciación
Refinanciar una hipoteca introduce nuevos elementos en su situación financiera. Los riesgos de su hipoteca original todavía están presentes, y algunos nuevos salen a la superficie.
Pagar de más en los costos de cierre
Los prestamistas inescrupulosos o predatorios pueden agregar una serie de tarifas innecesarias y / o infladas al costo de su hipoteca. Además, es posible que no revelen algunos de estos costos por adelantado, con la esperanza de que se sienta demasiado involucrado en el proceso como para retroceder.
Pagar en exceso los intereses porque no quiere costos de cierre
Un refinanciamiento comúnmente no requiere efectivo para cerrar. Una forma en que los prestamistas compensan esto es otorgarle una tasa de interés más alta. Supongamos que tiene dos opciones: un refinanciamiento de $ 200,000 con costos de cierre cero y una tasa de interés fija del 5% durante 30 años, o un refinanciamiento de $ 200,000 con $ 6,000 en costos de cierre y una tasa de interés fija del 4.75% durante 30 años.
Suponiendo que conserve el préstamo durante todo el plazo, en el escenario A pagará un total de $ 386,511. En el escenario B pagará $ 381,586. No tener “costos de cierre” termina costando $ 4,925. ¿Puedes pensar en algo más que prefieras hacer con casi $ 5,000 que dárselo al banco?
Perdiendo Equidad
La parte de la hipoteca que pagó, el valor líquido de la casa, es la única parte de la casa que es realmente suya. Esta cantidad crece poco a poco con cada pago mensual de la hipoteca hasta que, un día, usted es dueño de la casa completa y puede reclamar cada centavo de las ganancias si decide venderla.
Sin embargo, si realiza un refinanciamiento con retiro de efectivo —incluyendo los costos de cierre en el nuevo préstamo o extendiendo el plazo de su préstamo—, reduce el porcentaje de su casa que realmente posee. Incluso si permanece en la misma casa por el resto de su vida, podría terminar pagando la hipoteca durante 50 años si toma malas decisiones de refinanciamiento. Puede terminar desperdiciando mucho dinero de esta manera, sin mencionar que nunca será realmente dueño de su casa.
Impactando negativamente su patrimonio neto a largo plazo
La refinanciación puede reducir su pago mensual, pero a menudo hará que el préstamo sea más caro al final si está agregando años a su hipoteca. Si necesita refinanciar para evitar perder su casa, pagar más, a largo plazo, podría valer la pena. Sin embargo, si su objetivo principal es ahorrar dinero, tenga en cuenta que un pago mensual más pequeño no se traduce necesariamente en ahorros a largo plazo.
Opciones de refinanciamiento
Hay un par de programas especiales de refinanciamiento que pueden ser particularmente beneficiosos para los prestatarios calificados.
Opción de refinanciamiento de LTV alto (Fannie Mae) y refinanciamiento de alivio mejorado de Freddie Mac (FMERR)
Estos programas relativamente nuevos de Fannie Mae y Freddie Mac están diseñados para reemplazar el Programa de refinanciamiento asequible para el hogar (HARP), que expiró el 31 de diciembre de 2018.
HARP se creó para ayudar a los propietarios de viviendas que no pudieron aprovechar otras opciones de refinanciamiento porque sus casas habían perdido valor. Su objetivo era mejorar la asequibilidad a largo plazo de un préstamo para ayudar a evitar que las personas pierdan sus viviendas debido a una ejecución hipotecaria.
Para los nuevos programas, solo son elegibles las hipotecas en poder de Fannie Mae (Opción de refinanciamiento de LTV alto) o Freddie Mac (FMERR) que se pueden mejorar con un refinanciamiento y que se originaron el 1 de octubre de 2017 o después. Además, los prestatarios debe estar al día en sus pagos.
Los propietarios de viviendas cuyas viviendas están sumergidas y cuyos préstamos se originaron entre junio de 2009 y finales de septiembre de 2017 no son elegibles para uno de los programas de reemplazo HARP de Fannie Mae y Freddie Mac.
Optimización de la Administración Federal de Vivienda (FHA)
El refinanciamiento Streamline de la Administración Federal de Vivienda (FHA) está diseñado para propietarios que ya tienen una hipoteca FHA. Su objetivo es proporcionar una nueva hipoteca FHA con mejores términos que reducirán el pago mensual del propietario. Se supone que el proceso es rápido y fácil, no requiere nueva documentación de su situación financiera ni nueva calificación de ingresos.
Este tipo de refinanciamiento no requiere una tasación de la vivienda, una inspección de termitas o un informe crediticio. Un posible inconveniente para algunos propietarios es que un refinanciamiento simplificado de la FHA no permite el retiro de efectivo.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que lo han discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay pasos que puede tomar. Uno de esos pasos es presentar un informe a la Oficina de Protección Financiera del Consumidor o al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD).
Optimización del Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU. (VA)
Este programa, también conocido como préstamo de refinanciamiento con reducción de la tasa de interés (IRRRL), es similar a un refinanciamiento simplificado de la FHA. Ya debe tener un préstamo de la Administración de Veteranos (VA) y el refinanciamiento debe resultar en una tasa de interés más baja, a menos que usted están refinanciando de una hipoteca de tasa ajustable (ARM) a una hipoteca de tasa fija. El prestamista puede requerir una tasación y un informe crediticio, aunque VA no los exige.
En particular, el VA y la Oficina de Protección Financiera del Consumidor emitieron una orden de advertencia en noviembre de 2017 de que los miembros del servicio y los veteranos habían estado recibiendo una serie de ofertas no solicitadas con información engañosa sobre estos préstamos. Consulte con el VA antes de actuar sobre cualquier oferta de un VA IRRRL.
Tanto con la optimización de VA como con la optimización de la FHA, es posible pagar pocos o ningún costo de cierre por adelantado. Sin embargo, estos costos se incorporarán a la hipoteca o pagará una tasa de interés más alta a cambio de no pagar los costos de cierre. Por lo tanto, aunque no perderá dinero en efectivo por adelantado, seguirá pagando el refinanciamiento a largo plazo.
La línea de fondo
Cualquier buen refinanciamiento debería beneficiar a los prestatarios al reducir sus pagos mensuales de vivienda o acortar el plazo de su hipoteca. Desafortunadamente, como ocurre con cualquier transacción financiera importante, existen complejidades que pueden hacer tropezar al comprador desprevenido y resultar en un mal negocio. Conocer el proceso lo ayudará a encontrar un prestamista y un programa de refinanciamiento que ofrezca el mejor valor para su situación.
