¿Cuáles son los riesgos de los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT)?

los fideicomisos de inversión inmobiliaria (reits) son vehículos de inversión populares que generan ingresos para sus inversores. un reit es una compañía que posee y opera varias propiedades inmobiliarias por las cuales el 90% de los ingresos que genera un reit se paga a los accionistas. Como resultado, las reits pueden ofrecer a los inversores un flujo constante de ingresos que es particularmente atractivo en un entorno de bajas tasas de interés. sin embargo, existen riesgos significativos para invertir en reits.

Dado que los reembolsos devuelven al menos el 90% de sus ingresos imponibles a los accionistas, por lo general ofrecen un mayor rendimiento en relación con el resto del mercado. Los reembolsos pagan a sus accionistas a través de dividendos, que son pagos en efectivo de las corporaciones a sus inversores. Aunque muchas corporaciones también pagan dividendos a sus accionistas, el retorno de dividendos de los reembolsos excede el de la mayoría de las compañías que pagan dividendos. 

algunos reits se especializan en un sector inmobiliario particular, mientras que otros son más diversos en sus propiedades. reits puede contener muchos tipos diferentes de propiedades, que incluyen:

• complejos de apartamentos
• Centros médicos
• hoteles
• edificios de oficinas
• instalaciones de almacenamiento
• centros minoristas, como centros comerciales

Las reits son atractivas para los inversores porque ofrecen la oportunidad de obtener ingresos basados ​​en dividendos de estas propiedades sin tener ninguna de las propiedades. en otras palabras, los inversores no tienen que invertir el dinero y el tiempo en comprar una propiedad directamente, lo que puede conducir a gastos sorpresivos y dolores de cabeza interminables.

Si una reit tiene un buen equipo de administración, un historial probado y exposición a buenas propiedades, es tentador pensar que los inversores pueden sentarse y ver crecer su inversión. desafortunadamente, existen algunos riesgos y riesgos para las reits que los inversores deben saber antes de tomar una decisión de inversión.

los reembolsos no negociados o los reembolsos no negociados en bolsa no se negocian en una bolsa de valores, lo que abre a los inversores a riesgos especiales.

los reembolsos no negociados no se negocian públicamente, lo que significa que los inversores no pueden realizar investigaciones sobre su inversión. Como resultado, es difícil determinar el valor del reit. algunas repeticiones no negociadas revelarán todos los activos y el valor después de 18 meses de su oferta, pero eso aún no es reconfortante.

los reembolsos no negociados también son ilíquidos, lo que significa que puede no haber compradores o vendedores disponibles en el mercado cuando un inversor desea realizar una transacción. En muchos casos, los reits no negociados no se pueden vender por un mínimo de siete años. Sin embargo, algunos permiten a los inversores recuperar una parte de la inversión después de un año, pero generalmente hay una tarifa.

los reembolsos no negociados bloquean el dinero del inversor porque necesitan juntar el dinero para comprar y administrar propiedades. pero también puede haber un lado más oscuro de este dinero acumulado. ese lado oscuro se refiere a pagar a veces dividendos del dinero de otros inversores, a diferencia de los ingresos generados por una propiedad. Este proceso limita el flujo de efectivo para la reit y disminuye el valor de las acciones.

otra desventaja para los reits no negociados son las tarifas iniciales. la mayoría cobra una tarifa inicial entre el 9% y el 10%, y en ocasiones hasta el 15%. Hay casos en los que las repeticiones no negociadas tienen una buena gestión y excelentes propiedades, lo que puede conducir a retornos estelares, pero este también es el caso de las repeticiones negociadas públicamente.

las repeticiones no negociadas también pueden tener tarifas de administrador externo. Si una reit no negociada le paga a un gerente externo, ese gasto reduce los retornos de los inversores. Si elige invertir en una reit no comercializada, es imperativo hacerle a la gerencia todas las preguntas necesarias relacionadas con los riesgos anteriores. Cuanta más transparencia, mejor.

Los reembolsos que cotizan en bolsa ofrecen a los inversores una forma de agregar bienes inmuebles a una cartera de inversiones y ganar un dividendo atractivo. Los reits que cotizan en bolsa son una jugada más segura que sus contrapartes sin intercambio, pero aún existen riesgos.

El mayor riesgo de reits es cuando aumentan las tasas de interés, lo que reduce la demanda de reits. En un entorno de tasas crecientes, los inversores suelen optar por juegos de ingresos más seguros, como los bonos del Tesoro estadounidense. los bonos del Tesoro están garantizados por el gobierno y la mayoría paga una tasa de interés fija. Como resultado, cuando las tasas aumentan, las ventas se recuperan y el mercado de bonos se recupera a medida que el capital de inversión fluye hacia los bonos.

sin embargo, se puede argumentar que el aumento de las tasas de interés indica una economía fuerte, lo que significará mayores rentas y tasas de ocupación. pero históricamente, los reeits no funcionan bien cuando aumentan las tasas de interés.

El otro riesgo principal es elegir el reit incorrecto, lo que puede parecer simplista, pero se trata de lógica. Por ejemplo, los centros comerciales suburbanos han estado en declive. Como resultado, los inversores podrían no querer invertir en una reit con exposición a un centro comercial suburbano. Con los millennials que prefieren la vida urbana por conveniencia y para ahorrar costos, los centros comerciales urbanos podrían ser una mejor opción. sin embargo, las tendencias cambian, por lo que es importante que los inversores investiguen las propiedades o participaciones dentro de la reit para asegurarse de que sigan siendo relevantes y puedan generar ingresos por alquiler.

Aunque no es un riesgo per se, puede ser un factor importante para algunos inversores que los dividendos reit se gravan como ingresos ordinarios. en otras palabras, la tasa de impuesto sobre la renta ordinaria es la misma que la tasa de impuesto sobre la renta de un inversor, que es probablemente más alta que las tasas de impuesto sobre dividendos o impuestos sobre ganancias de capital para acciones.

Invertir en reits puede ser una alternativa pasiva y generadora de ingresos a la compra directa de propiedades. sin embargo, los inversores no deberían dejarse llevar por los grandes pagos de dividendos, ya que las reits pueden tener un rendimiento inferior al del mercado en un entorno de tasas de interés en alza. en cambio, es importante que los inversores elijan reits que tengan equipos de administración sólidos, propiedades de calidad basadas en las tendencias actuales y que se negocien públicamente.