La forma en que la mayoría de los agentes de venta corta predecirían un cronograma para su venta corta es buscando primero la información de su préstamo. El tipo de préstamo que tiene y la identidad de su prestamista prepararán el escenario para su cronograma de venta corta. Es posible que no recuerde el tipo de préstamo que obtuvo originalmente. Su préstamo podría ser:
- Un préstamo convencional
- Un préstamo de la FHA
- Un préstamo VA
- Un préstamo de Fannie Mae
- Un préstamo de Freddie Mac
Además, ¿tal vez esté pagando dos o tres préstamos? ¿Quizás su préstamo tenga seguro hipotecario? Todas estas condiciones afectan la espera para la aprobación de la venta corta y agregan superposiciones a su venta corta.
Cronograma básico para la aprobación de venta corta
El primer paso de una venta corta es reunir todo para su papeleo. Me gusta recoger la documentación de mi cliente por adelantado. Consta de los siguientes documentos básicos:
- Declaraciones de impuestos de los últimos dos años
- Últimos dos W2 / 1099
- Últimos dos extractos bancarios
- Últimos dos talones de nómina
- Estado financiero o 1126
- Modelo 4506
- Carta de dificultad económica firmada y fechada
Los bancos pueden solicitar documentación adicional, pero casi todos los bancos solicitan los documentos anteriores. Escaneo esos documentos en un archivo PDF y anoto el número de préstamo en cada página.
Luego firmamos el acuerdo de cotización, las divulgaciones y la autorización de terceros, lo que me permite hablar con los bancos del vendedor. Hago fotografías de la casa, realizo una inspección visual de mi agente y coloco una caja de seguridad.
En mi área de Sacramento, desde el momento en que el listado ingresa a la MLS hasta el momento de una oferta aceptable, es de dos a tres días a dos o tres semanas. Si la casa está ubicada en un área con alto inventario, podrían pasar de 60 a 90 días adicionales antes de que recibamos una oferta aceptable.
Una vez que se recibe y se firma una oferta, la envío al banco, junto con el paquete de venta corta del vendedor y un HUD preparado. Desde ese punto hasta el momento de la aprobación de la venta corta, el plazo promedio es de 60 a 90 días.
Significa 30 días para vender + 60 días para aprobación + 30 días para cerrar el depósito en garantía = 4 meses, en promedio.
Causas de retrasos en las ventas cortas en la línea de tiempo
Uno de los mayores problemas que vemos hoy en las ventas en descubierto son los compradores que no están comprometidos con el proceso de venta en descubierto. Debido a que se desconoce gran parte de la línea de tiempo, el comprador puede sentirse muy inseguro. Un agente de listas de venta corta puede dar una suposición fundamentada, pero si el agente del comprador entiende cómo funciona una venta corta es un comodín. Si el agente de un comprador no puede manejar las expectativas de un comprador y no sabe cómo explicar un cronograma de venta corta a un comprador, ese comprador puede fácilmente perder el control. No es culpa del comprador.
Un comprador frustrado y fuera de control es un comprador que está a punto de cancelar la transacción de venta corta. Este tipo de compradores no quieren esperar la aprobación de la venta corta. Se cancelarán y luego entrarán en otra transacción de venta corta, lo que hará que el reloj vuelva a correr. Te hace preguntarte por qué.
Otro problema es que la espera de la línea de tiempo de la venta corta da a los compradores demasiado tiempo para pensar en comprar la venta corta. Si estuvieran comprando una venta tradicional, para cuando decidieran que no les gustaba la casa, odiaban a los vecinos y deseaban no haber visto nunca el lugar, la transacción se cerraría. Pero las ventas al descubierto toman tanto tiempo que los compradores tienen demasiado tiempo para considerar todos los aspectos negativos e inconvenientes. A veces, desarrollan pies fríos.
Un comprador canceló una venta corta que juró que inicialmente era la casa de sus sueños. Tenía la carta de aprobación y el prestamista estaba a punto de preparar los documentos. Pero la tasación fue $ 20,000 más baja que el precio de venta porque hay muy pocas ventas en ese vecindario. El tasador tuvo que buscar fuera del área ventas comparables. Usó ventas que no eran ventas realmente comparables. El comprador temía que el valor de la casa cayera durante su período de depósito en garantía de 30 días en $ 20,000 y se asustó.
En lugar de emocionarse de que el banco se viera obligado a reducir el precio de su casa en $ 20.000, el comprador canceló la venta corta. No estaba lista para comprar una casa. No todos los compradores están dispuestos a comprar una casa.
Cuando suceden estos tipos de eventos y el comprador cancela, la línea de tiempo de venta corta comienza de nuevo. Es por eso que lo más importante que puede hacer en una venta corta es mantener al comprador informado, comprometido y feliz.
