La mayoría de la gente le dirá que no puede cancelar las pérdidas de una vivienda en la venta de una residencia personal, pero ese no es del todo el caso. Como ocurre con muchas cuestiones fiscales, existen lagunas.
El Código de Rentas Internas generalmente prohíbe cualquier deducción por una pérdida en la venta de una residencia principal, pero permite una deducción por una pérdida por la venta de una residencia personal que se ha convertido en propiedad de alquiler. Sin embargo, limita el monto de la cancelación y no hay deducción por cualquier caída en el valor antes de comenzar a alquilar.
El valor inicial
El IRS utiliza el valor de una vivienda en el momento de la conversión como base para determinar una ganancia o pérdida. El punto de partida es la base ajustada de la propiedad en el momento de la conversión o su valor justo de mercado en el momento de la conversión, lo que sea menor.
Ahora aumente esta cantidad para reflejar las mejoras de capital del período de alquiler que aumentan el valor de la propiedad. Reste las deducciones del período de alquiler por depreciación. Llegará a la base ajustada de la propiedad en el momento de la venta.
El límite de la deducción de pérdidas es la cantidad en la que la base en el momento de la venta excede el precio de venta real cuando vende.
Base ajustada frente al costo original
La base ajustada de la propiedad en el momento de la venta podría ser sustancialmente menor que su costo original en un mercado inmobiliario agrio. Como regla general, la base comienza como el costo original, incluida cualquier deuda asumida, como una primera o segunda hipoteca, más los ajustes hacia arriba o hacia abajo.
Ajuste hacia arriba para reflejar los desembolsos para ciertos costos de cierre o liquidación relacionados con la compra, como honorarios legales o mejoras.
Ajuste a la baja la cantidad de ganancia de la venta de una casa anterior sobre la que se pospuso el impuesto si la venta se realizó antes del 7 de mayo de 1997. Todos estos ajustes de su costo original dan como resultado su base ajustada.
Un ejemplo
Usted compra su primera residencia personal por $ 200,000 en 2015. Se muda de la casa y la alquila en 2019. En ese momento determina que su valor justo de mercado es de $ 180,000. Usted toma una deducción por depreciación de $ 20,000 y vende la propiedad por $ 150,000.
Podría pensar que su pérdida es de $ 50 000, la diferencia entre el costo original de $ 200 000 y el precio de venta de $ 150 000. Pero el IRS limita su pérdida a solo $ 10,000, la cantidad por la cual la base ajustada de $ 160,000 en el momento de la venta excede el precio de venta de $ 150,000.
La cifra de $ 160,000 está determinada por el valor justo de mercado de $ 180,000 en el momento de la conversión menos la depreciación del período de alquiler de $ 20,000.
Posibles excepciones a la regla
Es posible que no se permita una pérdida cuando el período de alquiler sea inferior a un año. El IRS puede tomar la posición de que la conversión de la residencia en propiedad de alquiler por parte del vendedor fue solo temporal, no permanente.
Las pautas del IRS para vendedores de casas advierten que se debe “esperar que el alquiler dure más de un año”. Sin embargo, las pautas sobre qué es temporal y qué es permanente no son la última palabra. Simplemente reflejan la posición oficial del IRS sobre un tema y no son necesariamente vinculantes para los tribunales.
El IRS tampoco considerará que una residencia personal se haya convertido en una propiedad de alquiler durante los días en que su propiedad esté en alquiler pero en realidad no esté alquilada. Traducción: tiene que alquilar la casa antes de poder realizar una deducción por pérdida. Si no se alquila, la casa todavía se considera su vivienda personal. Esta limitación ha sido confirmada por los tribunales.
Siempre consulte con un profesional de impuestos antes de reclamar pérdidas de vivienda en una residencia personal. Las leyes fiscales del IRS pueden cambiar todos los años.
