¿Sacarías una hipoteca solo con intereses? Se trata de hipotecas que nunca reducen el saldo de capital y, si bien cumplen un determinado nicho, no son para todos los compradores. Significa que siempre deberás la misma cantidad de dinero independientemente de la cantidad de pagos que realices porque solo estás pagando los intereses.
Las hipotecas con intereses únicamente son préstamos garantizados por bienes raíces y, a menudo, contienen una opción para realizar un pago de intereses. Puede pagar más, pero la mayoría de la gente no. A la gente le gustan las hipotecas con intereses solamente porque es una forma de reducir drásticamente el pago de su hipoteca. Los titulares de las noticias a menudo distorsionan la verdad sobre las hipotecas con intereses únicamente, haciéndolas pasar por préstamos incobrables o riesgosos, lo cual está lejos de la verdad. Como ocurre con cualquier tipo de instrumento de financiación, existen pros y contras. Las hipotecas de solo interés no son inherentemente malas en sí mismas.
¿Qué es una hipoteca de solo interés?
Los pagos de solo intereses no contienen el capital. Muchas de las hipotecas solo con intereses disponibles en la actualidad ofrecen una opción para pagos solo con intereses. Aquí hay un ejemplo:
- Préstamo de $ 200,000, con intereses al 6.5%. Los pagos amortizados por un préstamo a 30 años serían de $ 1254 por mes, con capital e intereses.
- Un pago de solo interés es de $ 1,083.
- La diferencia entre un pago de P&I y un pago de intereses es un ahorro de $ 170 por mes.
Tipos comunes
Las hipotecas de solo interés más populares no permiten a los prestatarios realizar un pago solo de interés para siempre. Generalmente, ese período de tiempo se limita a entre cinco y diez años del préstamo. Después de ese período, el préstamo se amortiza por el resto de su plazo. Esto significa que los pagos se mueven hasta un monto amortizado, pero el saldo del préstamo no aumenta. Dos hipotecas populares son:
- Un préstamo a 30 años. La opción de hacer pagos solo de intereses es durante los primeros 60 meses. En un préstamo de $ 200,000 al 6.5%, el prestatario tiene la opción de pagar $ 1,083 por mes en cualquier momento dentro de los primeros cinco años. Para los años 6 al 30, el pago será de $ 1264.
- Un préstamo a 40 años. La opción de hacer pagos solo de intereses es durante los primeros 120 meses. En un préstamo de $ 200,000 al 6.5%, el prestatario tiene la opción durante los primeros diez años de pagar un pago de intereses únicamente en un mes determinado. Para los años 11 al 40, el pago será de $ 1264.
Calcular un pago de intereses solamente
Es sencillo calcular los intereses hipotecarios. Tome el saldo impago de un préstamo de $ 200,000 y multiplíquelo por la tasa de interés. En este caso, la tasa es del 6,5%. Ese número es $ 13,000 de interés, que es la cantidad anual de interés. Divida $ 13,000 entre 12 meses, lo que equivaldrá a su pago de intereses mensual o $ 1,083.
¿Quién se beneficiaría?
Las hipotecas de interés exclusivo son beneficiosas para quienes compran una vivienda por primera vez. Muchos propietarios nuevos luchan durante el primer año de propiedad porque no están acostumbrados a pagar los pagos de la hipoteca, que generalmente son más altos que los pagos de alquiler.
Una hipoteca de solo interés no requiere que el propietario pague un pago de solo interés. Lo que sí hace es darle al prestatario la OPCIÓN de pagar un pago menor durante los primeros años del préstamo. Si un propietario enfrenta una factura inesperada, por ejemplo, el calentador de agua debe ser reemplazado, eso podría costarle $ 500 o más. Al ejercer la opción ese mes de pagar un pago menor, esa opción puede ayudar a equilibrar el presupuesto del propietario de la vivienda.
Los compradores cuyos ingresos fluctúan debido a las comisiones devengadas, por ejemplo, en lugar de un salario fijo, también se benefician de una opción de hipoteca de solo interés. Estos prestatarios a menudo pagan solo intereses durante los meses escasos y pagan más por el capital cuando se reciben bonificaciones o comisiones.
¿Cuánto cuestan?
Debido a que los prestamistas rara vez hacen algo gratis, el costo de una hipoteca con intereses solamente puede ser un poco más alto que el de un préstamo convencional. Por ejemplo, si una hipoteca de tasa fija a 30 años está disponible a la tasa actual de 6% de interés, una hipoteca de solo interés podría costar un 1/2 por ciento adicional o fijarse en 6.5%.
Un prestamista también puede cobrar un porcentaje de un punto para realizar el préstamo. Todas las tarifas de los prestamistas varían, por lo que vale la pena comparar precios.
Riesgos y mitos
El aspecto importante de una hipoteca con intereses solamente es recordar que el saldo del préstamo nunca aumentará. Los préstamos con opción a ARM contienen una provisión para amortización negativa. Las hipotecas de solo interés no lo hacen.
El riesgo asociado con una hipoteca de solo interés radica en verse obligado a vender la propiedad si la propiedad no se ha revalorizado. Si un prestatario paga solo los intereses todos y cada uno de los meses, al final de, digamos, cinco años, el prestatario adeudará el saldo original del préstamo porque no se ha reducido. El saldo del préstamo será el mismo que cuando se originó el préstamo.
Sin embargo, incluso un programa de pago amortizado normalmente no pagará lo suficiente de un préstamo financiado al 100% para cubrir los costos de venta si la propiedad no se ha revalorizado. Un pago inicial mayor en el momento de la compra reduce el riesgo asociado con una hipoteca de solo interés.
Sin embargo, si el valor de la propiedad cae, el capital recibido en la propiedad en el momento de la compra podría desaparecer. Pero la mayoría de los propietarios, independientemente de si un préstamo está amortizado, enfrentan ese riesgo en un mercado a la baja.