Una hipoteca de alto riesgo es un préstamo hipotecario que se otorga a prestatarios con historial crediticio deteriorado. A menudo, no tienen historial crediticio alguno. Sus puntajes crediticios no les permiten obtener una hipoteca convencional.
¿Qué es una hipoteca de alto riesgo?
Las hipotecas de alto riesgo son préstamos que los bancos otorgan deliberadamente a prestatarios de alto riesgo. No incluyen préstamos que desarrollan problemas crediticios después de la adquisición, préstamos de alto riesgo que luego se actualizan a préstamos preferenciales o préstamos asegurados por el gobierno.
Según la Corporación Federal de Seguros de Depósitos (FDIC), los prestatarios de alto riesgo han estado en mora, en quiebra o tienen calificaciones crediticias bajas o bajos ingresos. Específicamente, han estado en mora en su pago con dos o más de 30 días de morosidad en el año pasado. El prestamista tuvo que cancelar o amortizar el préstamo, o ha habido un fallo en su contra en los últimos dos años. Son subprime si han quebrado en los últimos cinco años. Sus ingresos anuales son menos de la mitad del total anual de capital + pagos de intereses del préstamo.
Los prestatarios de alto riesgo suelen tener puntuaciones crediticias bajas, como un FICO de 660 o menos.
Los préstamos de alto riesgo tienen un mayor riesgo de incumplimiento que los préstamos a prestatarios preferenciales. Los bancos cobran tarifas más altas para compensarlos por el riesgo adicional. Pueden tener tasas de interés más altas, mayores costos de cierre o requerir un pago inicial mayor.
Un préstamo de alto costo debe informarse a la FDIC si su tasa de porcentaje anual (APR) es más de tres puntos porcentuales mayor que el rendimiento de un bono del Tesoro similar. También se debe informar si los costos de cierre son más del 8% del monto del préstamo.
Tipos de préstamos de alto riesgo
En la década de 2000, los bancos ofrecieron todo tipo de préstamos exóticos a prestatarios de alto riesgo. Estos préstamos eran baratos al principio, pero posteriormente generaron beneficios para los bancos. La mayoría tuvo tasas bajas de “teaser” durante el primer o segundo año. Muchos prestatarios no se dieron cuenta de que la tasa aumentó drásticamente después de eso. Otros pensaron que podrían vender la casa o refinanciar antes de esa fecha. La mayoría de estos préstamos ya no están tan disponibles como antes de la crisis de las hipotecas de alto riesgo.
A continuación, se muestran ejemplos de las hipotecas de alto riesgo más populares:
- Un préstamo de solo interés no requiere que se pague parte del principal durante los primeros años del préstamo. Eso hace que sea más fácil de pagar que cualquier otro préstamo. La mayoría de los prestatarios asumen que refinanciarán o venderán su casa antes de que sea necesario reembolsar el capital. Eso es muy peligroso porque ahí es cuando aumenta el pago mensual. Por lo general, no pueden pagar el pago más alto. Si el valor de la casa cae, entonces no pueden calificar para un refinanciamiento. Tampoco pueden vender la casa. En este caso, se ven obligados a incumplir porque no pueden realizar el pago más alto.
Los préstamos hipotecarios con opción de tasa ajustable permitían a los prestatarios elegir cuánto pagar cada mes. El pequeño pago significó que el resto se agregó a su capital. Después de cinco años, la opción desaparece y el préstamo cuesta incluso más que al principio.
Los préstamos de amortización negativa nunca pagan el principal. De hecho, los pagos de intereses son tan bajos que cada mes, la deuda aumenta a medida que se agrega al capital. En otras palabras, el capital creció cada mes.
Los préstamos a tasa fija ultralargos se extienden por 40 o 50 años, en lugar de la hipoteca convencional a 30 años.
Los préstamos globales permiten pagos mensuales bajos, pero requieren un gran pago después de cinco a siete años para cancelar el resto del préstamo.
Los préstamos sin pago inicial le permiten al prestatario obtener un préstamo para el pago inicial.
Impacto económico
Las hipotecas de alto riesgo fueron una de las causas de la crisis de las hipotecas de alto riesgo. Los fondos de cobertura descubrieron que podían ganar mucho dinero comprando y vendiendo valores respaldados por hipotecas. Se trata de derivados que se basan en el valor de las hipotecas subyacentes y se popularizaron cuando los servicios financieros comenzaron a agrupar las hipotecas subprime con hipotecas convencionales de alta calidad.
Los bancos dividieron estos paquetes en diferentes componentes, llamados tramos. Colocaron todos los pagos a bajo interés de los primeros tres años de las hipotecas de alto riesgo con los pagos a bajo interés de los préstamos convencionales. Los pagos de altos intereses se agruparon en tramos que parecían ser más riesgosos porque eran de alto rendimiento. Para colmo, vendieron seguros contra cualquier incumplimiento, llamados permutas de incumplimiento crediticio.
La popularidad de los valores respaldados por hipotecas significaba que los bancos necesitaban cada vez más hipotecas reales para satisfacer la demanda. Los bancos crearon estas hipotecas exóticas solo para conseguir más negocios reservados. Agruparon las hipotecas y las vendieron a los operadores de fondos de cobertura.
Todo fue bien hasta que los precios de la vivienda comenzaron a caer en 2006. Esto rara vez había sucedido en la historia de Estados Unidos. Desafortunadamente, ocurrió casi al mismo tiempo que muchos prestatarios encontraron que sus tasas de interés se dispararon en el tercer al quinto año de la hipoteca exótica.
Dado que su casa ahora valía menos que la hipoteca, no podían refinanciar ni vender la casa. Cuando comenzaron a incumplir, los propietarios de los valores respaldados por hipotecas se dieron cuenta de que sus derivados no valían lo que pagaron. Cuando intentaron cobrar su seguro, el emisor, American Investment Group AIG, casi se declara en quiebra. Esto condujo a la crisis financiera de 2008.