¿Quieres invertir en propiedades pero te falta el conocimiento? En caso afirmativo, aquí hay una guía completa sobre cómo invertir en edificios de apartamentos y complejos sin dinero.
Invertir en edificios y complejos de apartamentos es un gran compromiso, tanto financiero como de otro tipo. Por lo tanto, no es de extrañar que a veces se describa como una carrera, y no solo como una estrategia de inversión. La gestión de complejos de apartamentos requiere un mayor nivel de participación en comparación con la gestión de unidades unifamiliares, tanto física como financieramente. Por otra parte, invertir en edificios de apartamentos tiene sus propias ventajas que son muy exclusivas del nicho.
¿Por qué los edificios y complejos de apartamentos son una gran inversión?
- acumulación de capital: múltiples inquilinos pagan su hipoteca. Con menos ofertas, puede acumular una cartera considerable de activos para la planificación heredada en mucho menos tiempo.
- apalancamiento: el costo del capital nunca ha sido más atractivo, y existe una amplia gama de productos de préstamos para elegir. ahora es el momento de asegurar la deuda a largo plazo y pagar un capital significativo con el tiempo.
- flujo de caja: las carteras de acciones no crean flujo de caja a menos que la acción pague dividendos. Los apartamentos tradicionalmente tienen más estabilidad que las existencias.
- activo duro: un edificio de apartamentos no es un activo de papel, es mucho más tangible. Si compra la oferta correctamente, su valor nunca puede llegar a cero. los apartamentos se consideran universalmente una excelente cobertura contra la inflación (un día, la inflación finalmente se activará).
Cómo invertir en edificios de apartamentos y complejos sin dinero
aprender a invertir en edificios y complejos de apartamentos no es una tarea fácil, pero estos pasos a continuación pueden ayudar a facilitar el proceso. para comenzar, primero asegúrese de que ingresar al nicho de inversión es absolutamente lo correcto para usted:
1. Asegúrese de que invertir en apartamentos y proyectos de construcción sea la inversión adecuada para usted
ya sea que ya haya creado una cartera o que sea completamente nuevo en la inversión inmobiliaria, debe estar absolutamente seguro de que invertir en edificios de apartamentos es lo adecuado para usted. Hay muchas cosas que debe considerar, incluido el costo involucrado y el componente de tiempo. Los costos de ser propietario de un edificio de apartamentos incluyen el requisito de capital inicial, así como una matriz de flujo de efectivo continuo asociada con la administración de varias unidades de inquilinos a la vez.
en segundo lugar, administrar un edificio de apartamentos requiere más participación y administración, como lidiar con la rotación de inquilinos, arrendar documentos y abordar problemas de mantenimiento. Antes de tomar la decisión financiera de emprender esta línea de inversión, debe asegurarse de que puede programarla y de que también tiene los medios para asumir los gastos involucrados.
2. elige el tipo de edificio de apartamentos para el que ir
No hace falta decir que no todos los apartamentos son iguales. vienen en diferentes formas y tamaños. un edificio puede ser una mansión victoriana rehabilitada que se ha dividido en varias unidades, mientras que otro puede ser un edificio moderno de varios pisos en un área metropolitana.
determinar cuánto apartamento puede pagar ayudará a reducir su búsqueda, así como identificar qué tipos de edificios ofrecerán el mejor retorno de la inversión para su presupuesto. Los inversores se enfrentan a una complicada compensación entre el precio de compra y los costos de reparación y renovación.
3. identificar una propiedad
Tan pronto como haya tomado una decisión sobre el tipo de complejo de apartamentos que le gustaría tener, el siguiente paso lógico es buscar propiedades. puede optar por buscar propiedades por su cuenta, con la ayuda de un profesional o servicio, o una combinación de ambos.
Una forma de buscar un acuerdo de forma autónoma es unirse a su asociación o club local de inversión inmobiliaria. Al establecer contactos con otros profesionales, lo más probable es que se conecte con un compañero inversor que sabrá acerca de una propiedad en venta.
Por otro lado, los agentes de bienes raíces, especialmente los agentes de bienes raíces comerciales, pueden ser útiles en este proceso. no solo tienen acceso a múltiples servicios de listado, sino que a menudo tienen listados de corredores comerciales. sin embargo, tenga en cuenta que la tarifa de comisión en las ofertas comerciales es ligeramente mayor que la de las ofertas residenciales.
4. importa tu diligencia debida
Antes de hacer una oferta para comprar un edificio de apartamentos o complejo, debe tener en cuenta su diligencia debida y realizar un análisis exhaustivo del acuerdo. Si tiene la intención de comprar un apartamento, los factores que debe tener en cuenta incluyen, la ubicación, el número de unidades en el edificio, las comodidades disponibles, así como el estado del edificio.
Estos aspectos lo ayudarán a calcular la cantidad de alquiler que podría cobrar, así como la cantidad que deberá gastar en reparaciones y mejoras necesarias. Además, el estado general del edificio puede ayudar a indicar con qué frecuencia las reparaciones pueden afectar su flujo de caja mensual.
además, la ubicación de la propiedad señalará factores socioeconómicos locales que afectarán la rentabilidad a largo plazo, en términos de rendimiento de alquiler, tasas de ocupación o valor de reventa. una vez que se toma en serio una propiedad en particular, asegúrese de contratar a un inspector y obtenga copias de los arrendamientos, declaraciones de impuestos y cualquier otro documento legal del propietario anterior para ayudar a identificar cualquier problema oculto, si corresponde.
5. hacer una oferta, financiar y cerrar el trato
Para hacer una oferta, el valor del edificio de apartamentos se puede evaluar utilizando comparaciones de mercado, ingresos potenciales, así como el enfoque de reemplazo, donde los inversores estiman cuánto costaría construir un edificio similar. Debido a que las propiedades con cinco o más unidades no califican para préstamos respaldados por el gobierno, los préstamos comerciales generalmente provienen de prestamistas tradicionales y privados.
esté preparado para cuando los prestamistas requieran intereses y reservas de efectivo, así como para cuando favorezcan propiedades con buen potencial de mercado y altas tasas de ocupación. Sin embargo, la buena noticia aquí es que los prestamistas comerciales tienden a enfatizar el potencial de ingresos de la propiedad, y no a enfocarse menos que las finanzas personales y el historial crediticio del inversionista.
Factores a considerar al invertir en edificios de apartamentos y complejos
a. flujo de caja: ¿fluirá esta propiedad? Este es el tema más importante a considerar, y depende de muchos factores, incluyendo:
- fortaleza del mercado local de alquileres (vacantes y delincuencia)
- tipo de mercado en el que está comprando (los edificios de clase c generalmente tienen más rotación de inquilinos y mayores reparaciones y mantenimiento que los edificios de clase aob)
- tasa de interés sobre su financiamiento (¿es financiamiento convencional o un préstamo de dinero duro?)
- tamaño de su pago inicial
a continuación, deberá preguntarse si la propiedad que desea comprar podrá proporcionarle ingresos de manera realista. También necesita conocer el flujo de caja de esta propiedad en comparación con otras propiedades potenciales.
por ejemplo, una casa de $ 150,000 que se alquila por $ 1,000 por mes tiene un mejor potencial de ingresos que una casa de $ 300,000 que se alquila por $ 1,600 por mes. un edificio de cuatro unidades que cuesta $ 400,000 puede generar $ 3,000 por mes en el mismo vecindario. comprar en los vecindarios correctos y en la etapa correcta de un ciclo inmobiliario es de suma importancia y cuando se hace correctamente, dará como resultado una apreciación y ganancias saludables.
si la propiedad le proporcionará ingresos plantea la pregunta de si los ingresos son importantes para usted. ¿Tiene otra fuente de ingresos que le permita gastar más dinero en la renovación del edificio? ¿Necesita más ingresos ahora o es más importante el crecimiento futuro de la renta variable?
si. apalancamiento: el apalancamiento es importante en la inversión. Esto se debe a que cuanto menos efectivo ponga en cada propiedad, más propiedades puede comprar. Si las propiedades aumentan de valor, su tasa de rendimiento aumenta exponencialmente. sin embargo, si las propiedades pierden valor y usted tiene una gran deuda sobre la propiedad, el resultado puede ser un flujo de caja negativo. el flujo de caja negativo puede ser “malo” o “bueno”. el tipo “bueno” es a corto plazo y le hace ganar dinero.
La inversión de “nada negativo” es muy atractiva para el inversor de alto apalancamiento, pero debe abordarse con precaución. Si usted es un jugador a largo plazo, el apalancamiento generalmente funcionará a su favor si los mercados en los que invierte se aprecian a largo plazo y sus ingresos de las propiedades pueden pagar la mayor parte del servicio de la deuda mensual.
C. equidad: la equidad puede adoptar varias formas, tales como:
- Precio descontado
- fijador superior – potencial “al alza”
- oportunidad de rezonificación
- Administración deficiente
- juicio hipotecario
Hay muchas maneras de crear acciones, pero comprar en acciones es su mejor opción. encuentre a alguien que esté interesado en vender su propiedad y esté dispuesto a renunciar a su patrimonio por un valor inferior al total. alternativamente, puede comprar una propiedad que necesita trabajo que se puede hacer por 50 centavos de dólar o menos. en otras palabras, si la propiedad necesita $ 10,000 en trabajo, asegúrese de obtener un descuento de $ 20,000 en el precio o mejor.
re. apreciación: tal como se mencionó anteriormente, comprar en los vecindarios correctos y en la etapa correcta de un ciclo inmobiliario dará como resultado una apreciación y ganancias. Pero esto no es una hazaña muy fácil. cronometrar un ciclo inmobiliario es difícil y es muy especulativo. Si compra propiedades sin capital o flujo de efectivo únicamente para una apreciación a corto plazo, está realizando una inversión arriesgada.
comprar para una apreciación moderada a largo plazo (10 a 20 años) es más seguro y más fácil. mire las tendencias a largo plazo de los vecindarios y de toda la ciudad para elegir áreas que mantendrán sus valores y crecerán a un ritmo promedio de 5 a 7%. combine esta táctica con un flujo de caja razonable y compre en acciones, y será un inversor inteligente.
mi. riesgo: un buen inversor siempre debe evaluar el riesgo que conlleva cualquier inversión antes de realizarla. pregúntese: “¿y si mis suposiciones están equivocadas?” en otras palabras, ¿tengo un “plan b”? si compró una propiedad para su apreciación y la propiedad no apreció su valor, ¿puede alquilar por un flujo de caja positivo? Si compra con un préstamo de tasa ajustable y las tasas suben, ¿esto lo sacará del negocio?
Si tiene algunas vacantes, ¿puede manejar el flujo de caja negativo o le informará negativamente sobre usted y sus finanzas? Con inversiones como esta, debe esperar lo mejor, pero preparado para el peor de los casos.
señales de advertencia de un mal negocio
Hay algunas señales reveladoras de que cuando las ve puede significar que un acuerdo de inversión va a ser malo. algunos de ellos son;
- los números no cuadran: estás en este juego porque quieres ganar dinero. Si los números no cuadran y el vendedor no baja el precio ni le da mejores condiciones, entonces debería buscar otra inversión en otra parte.
- números faltantes: si el vendedor no puede proporcionarle las declaraciones de pérdidas y ganancias del año hasta la fecha, más los números reales de los dos años anteriores, pase a otro acuerdo.
- números fabricados: los números pro forma son pura conjetura. pueden ser conjeturas educadas, pero siguen siendo una proyección. los prestamistas no le darán peso a estos números inventados y usted tampoco debería hacerlo. Aquí es donde su experiencia juega un papel importante. después de un tiempo, podrás averiguar rápidamente “quién está fumando humo” o si los números tienen sentido.
- propiedad con problemas : hay escenarios en los que una propiedad se ve bien en papel: los números son reales y suman. Sin embargo, una visita al sitio muestra algo muy diferente. tal vez necesite reparaciones importantes porque el vendedor ha estado aplazando el mantenimiento, con la esperanza de pasarle el dolor de cabeza al comprador. no dejes que ese comprador seas tú. Busque un mejor trato en otro lugar.
- área equivocada : no gastes tu dinero tratando de revertir una tendencia. Si el vecindario está en declive, la propiedad lleva ese estigma. los inquilinos seguirán adelante, y usted también debería hacerlo.
- meses en el mercado : las buenas propiedades van rápido. malas propiedades persisten en los listados mes tras mes. con el trabajo de detective, puedes descubrir por qué es un fracaso. y esa es una experiencia de aprendizaje viable, pero su tiempo será mejor empleado buscando buenas ofertas.
