Cómo fijar el precio correcto de su casa en venta


Fijar el precio de su casa correctamente puede ser el factor más importante cuando vende su casa.
No querrá sobrevalorar la propiedad porque perderá la frescura del atractivo de la casa después de las primeras dos o tres semanas de exhibiciones. La demanda y el interés disminuyen después de 21 días aproximadamente.


Por supuesto, no hay nada que le impida bajar el precio más adelante, pero esto puede ser una cuestión de demasiado poco o demasiado tarde.
Querrá un análisis de mercado comparativo (CMA) para estar lo más cerca posible del valor.


El dilema de los precios


Aunque fijar un precio demasiado alto puede ser un error, no se preocupe si el precio de su casa es demasiado bajo.
Las propiedades con precios por debajo del valor de mercado a menudo recibirán múltiples ofertas que luego impulsarán el precio al mercado. El
 precio se trata de oferta y demanda.

No hay dos agentes que valoren la propiedad de la misma manera. Algunos agentes son mucho mejores que otros para determinar el precio de su vivienda.


La mayoría de los agentes le prepararán un CMA, pero también puede hacerlo usted mismo.

El CMA: Extraer listados comparables


Primero, observe todas las casas similares que se hayan incluido en el mismo vecindario que su propiedad durante los últimos seis meses.
Los tasadores no utilizan composiciones que tengan más de tres meses, por lo que es posible que desee reducir aún más el plazo.



Idealmente, querrá acercarse al valor de tasación final de su casa.

Las casas deben limitarse a aquellas dentro de un radio de 1/4 de milla a 1/2 milla del suyo, a menos que solo haya un puñado de edificios en las inmediaciones o la propiedad sea rural.

Detalles a menudo pasados ​​por alto


Algunos puntos más finos son fáciles de pasar por alto cuando se comparan casas:

  • Preste atención a las líneas divisorias del vecindario y las barreras físicas, como las calles principales, las autopistas o los ferrocarriles. No compare el inventario del “otro lado de las vías”.

Las casas idénticas directamente al otro lado de la calle pueden variar hasta en $ 100,000 en algunos vecindarios. Las percepciones de deseabilidad tienen valor.

  • Compare pies cuadrados similares con una variación del 10% hacia arriba o hacia abajo, si es posible.
  • Compare edades similares. Un vecindario puede consistir en casas construidas en la década de 1950 y está situado justo al lado de otro anillo de construcción de la década de 1980. Los valores entre los dos serán diferentes. Asegúrese de comparar manzanas con manzanas.


Evalúe honestamente la conveniencia.
Es posible que pueda salirse con la suya con una prima si tiene la suerte de poseer la casa de sus sueños que hará que los compradores se desmayen al ingresar.


Echa un vistazo a las composiciones vendidas


Compare los precios de lista originales de las casas con los precios de venta finales para determinar las reducciones de precio.
Compare los precios de lista finales con los precios de venta reales para determinar las proporciones. Idealmente, compare con al menos tres propiedades que se vendieron a valor de mercado.


La mayoría de las oficinas de asesores locales proporcionarán listas de ventas, y algunos periódicos publican informes de ventas trimestrales en sus secciones comerciales y / o inmobiliarias.


Es común que las casas se vendan por más del 100% del precio de lista en un mercado de vendedores. Las casas generalmente se venden a precio de lista o menos en el mercado de compradores.


Ajuste los precios de venta finales hacia arriba o hacia abajo según las variaciones en el tamaño del lote, la configuración y las comodidades o actualizaciones.

Busque listados retirados y vencidos


Extraiga el historial de los listados caducados y retirados para determinar si alguno de ellos se retiró del mercado y volvió a cotizar.
Caducado significa que el plazo del acuerdo de cotización se agotó sin una venta. Retirada significa que el acuerdo de cotización aún está en vigor, pero el propietario ya no quiere comercializar la propiedad.



Agregue estos días en el mercado nuevamente a los períodos de tiempo de la lista para llegar a la cantidad real de días que las propiedades estuvieron en el mercado.
Busque patrones de por qué no vendieron y observe los factores comunes que puedan compartir. ¿Qué correduría tenía el listado? ¿Era una empresa que normalmente vende todo lo que enumera o era una agencia de corretaje de descuento que podría no haber gastado suficiente dinero en comercializar la casa?

Piense en los pasos que puede tomar para evitar que su casa se convierta en una lista vencida según esta información.

Ventas pendientes


Los precios finales de venta de las casas que aún no se han vendido son obviamente desconocidos hasta que se cierren las transacciones.
Pero eso no le impide llamar a los agentes del listado y pedirles que le digan cuánto se está vendiendo la propiedad. Algunos agentes se lo dirán y otros no.


Nuevamente, tome nota de los días en el mercado.
Esto puede tener una influencia directa en el tiempo que tomará antes de que vea una oferta. Examine el historial de estos listados para determinar las reducciones de precios.


Listados activos


Tenga en cuenta que los vendedores pueden pedir lo que quieran para sus casas.
No necesariamente significa que realmente obtendrán ese precio.


Haga un recorrido por estas casas de anuncios activos para que pueda ver qué verán los compradores cuando las visiten.
Tome nota de lo que le gusta y lo que no le gusta de las propiedades, así como de la sensación general que tiene al entrar a las viviendas.

Recrea sentimientos positivos de recepción en tu propia casa, si es posible.


Estas propiedades son su competencia.
Pregúntese por qué un comprador preferiría o no su casa a cualquiera de estas otras, luego ajuste su precio en consecuencia.

Comparaciones de costos en pies cuadrados


El prestamista del comprador solicitará una tasación después de que reciba una oferta, por lo que querrá comparar casas con pies cuadrados similares para acercarse lo más posible al valor de tasación final.
A los tasadores no les gusta desviarse más del 25% y prefieren permanecer dentro del 10% de los cálculos de pies cuadrados netos.


Las casas comparables son aquellas que tienen de 1,800 a 2,200 pies cuadrados si su casa tiene 2,000 pies cuadrados.


El costo promedio de pies cuadrados no significa que simplemente pueda multiplicar sus pies cuadrados por ese número, al menos no a menos que su casa sea de tamaño promedio.
El precio por pie cuadrado aumenta a medida que disminuye el tamaño y disminuye a medida que aumenta el tamaño.


Las casas más grandes tienen un costo de pies cuadrados más pequeño y las casas más pequeñas tienen un costo de pies cuadrados más grande.

Precios dependientes del mercado


El siguiente paso después de haber recopilado todos sus datos es analizarlos en función de las condiciones del mercado.


Digamos que las últimas tres ventas comparables en su vecindario fueron de $ 250,000.
Su precio de venta puede permitir cierto margen de maniobra para la negociación en el mercado de un comprador, pero querrá estar lo suficientemente cerca de la última venta comparable para atraer a un comprador a recorrer su casa. Es posible que deba poner el precio de su casa en $ 249,900 y conformarse con $ 245,000 para vender en este tipo de mercado.


Por el contrario, es posible que desee agregar un 10% más a la última venta comparable en el mercado de un vendedor.
Puede pedir más que la última venta comparable, y probablemente lo obtenga si hay poco inventario y muchos compradores. Esa casa de $ 250,000 podría venderse por $ 265,000 o más.


Es posible que desee establecer inicialmente su precio en la última venta comparable en un mercado equilibrado o neutral, luego ajustarlo a la tendencia del mercado.
Fijar un precio de 254.500 dólares tendría sentido si la última venta se cerró hace tres meses, pero el precio medio ha subido un 1% mensual desde entonces.

Hay ayuda disponible


Visite el sitio web de la Agencia Federal para el Financiamiento de la Vivienda si siente que está perdido.
Ofrece varias herramientas para ayudarlo, incluida una calculadora de precios de la vivienda que puede ayudarlo a agregar factores de apreciación desde el momento en que compró la propiedad.