Es fundamental que los agentes y corredores de bienes raíces que trabajan con clientes inversores comprendan los métodos de valoración de las propiedades de ingresos si van a hacer su trabajo correctamente. Un método de valoración comúnmente utilizado combina los ingresos y la tasa de capitalización para determinar el valor actual de una propiedad que se considera para la compra.
Además del valor de mercado de una propiedad, una de las primeras cosas que querrá hacer como inversionista de bienes raíces que está considerando comprar una compra es determinar sus ingresos y costos operativos. Esta información le dirá si la propiedad cumple con sus objetivos y expectativas de flujo de efectivo y rentabilidad.
la tasa de capitalización
la tasa de capitalización representa su retorno anticipado después de un año como si hubiera comprado en efectivo. comprender la tasa de capitalización es de vital importancia para el crecimiento futuro de su negocio, especialmente si recién está comenzando.
calcular el valor de la propiedad
primero determine el ingreso operativo neto (noi) de su propiedad sujeta. El noi de una propiedad de alquiler son sus alquileres menos sus gastos. determine el ingreso neto de alquiler después de lo que cuesta mantener el edificio si es un complejo de apartamentos.
Esto puede ser un desafío porque necesitará los estados de ingresos y gastos, y es probable que solo el propietario actual tenga esta información. pero también puede estimar noi multiplicando el precio de venta por la tasa de capitalización después de haber establecido la tasa de capitalización.
un ejemplo de cálculo
un proyecto de apartamentos de seis unidades podría generar una ganancia neta de $ 30,000 de los alquileres. determinar la tasa de capitalización de una propiedad vendida reciente y comparable. ahora divida ese ingreso operativo neto por la tasa de capitalización para obtener el resultado del valor actual.
Digamos que su comparable se vendió por $ 250,000. ha determinado que el noi de la propiedad después de deducir los gastos aplicables es de $ 50,000. divídalo por el precio de venta de $ 250,000. tiene una tasa de capitalización de .2, o 20%.
suponiendo una tasa de capitalización del 20%, $ 30,000 dividido por ese porcentaje es $ 150,000. Este sería el valor actual.
otras herramientas
tenga en cuenta que este no es el único método para calcular los valores de las propiedades de ingresos, es solo una herramienta en el cuadro. Los diversos cálculos de valoración y rendimiento financiero que los inversores y los profesionales de bienes raíces utilizan en sus rutinas diarias tienen algún valor.
por ejemplo, se compran pocas propiedades con efectivo y sin financiamiento, por lo que otro método de cálculo utilizado podría ser una devolución de efectivo en efectivo.
Hay libros llenos de cálculos complicados que puede usar para valorar bienes inmuebles y determinar el rendimiento de las inversiones inmobiliarias y la propiedad y las operaciones de alquiler de propiedades. algunos se aplican a ventas al por mayor, algunos a proyectos de reparación y cambio, mientras que otros se aplican a inversiones de alquiler. algunos son más útiles para el inversionista de alquiler para determinar el desempeño a largo plazo de sus carteras.
la mayoría de los inversores solo utilizan media docena de estos cálculos regularmente para la inversión en propiedades residenciales.
inversión en propiedades comerciales
Un nivel completamente nuevo de matemáticas está involucrado en la inversión comercial. Los prestamistas utilizan algunos cálculos muy especializados para determinar si financian compras o proyectos.
elegir qué valoración y cálculo de ganancias usar depende de sus objetivos y del tipo de propiedad. probablemente no le interesará tanto la tasa de capitalización y otros cálculos orientados a múltiples familias si es un inversionista que compra propiedades de alquiler para una sola familia.
inversión en propiedades de alquiler
El comienzo de una estrategia exitosa de inversión en propiedades de alquiler es una estimación precisa del rendimiento del alquiler de la propiedad potencial. el rendimiento neto del alquiler le indica qué tan bien está yendo su inversión, no solo con los factores del mercado y el alquiler incluidos, sino también con sus costos, incluida la administración y el mantenimiento.
la línea de fondo
aquellos que invierten en bienes raíces a través de propiedades generadoras de ingresos deben tener un método para determinar el valor de cualquier propiedad que estén considerando comprar. las tasas de capitalización se usan ampliamente en la valoración de propiedades comerciales y multifamiliares y en los estudios de rentabilidad. se pueden usar para determinar un buen precio de venta, o el valor de una propiedad listada versus el precio de venta.
