Los profesionales de bienes raíces que atienden a clientes de inversión deben estar familiarizados con todos los diferentes métodos de valoración de las propiedades de ingresos. Uno de estos métodos es el cálculo del ingreso operativo neto (noi) de una propiedad. Se utiliza con una tasa de capitalización para determinar el valor de una propiedad.
definición de la métrica del ingreso operativo neto
El ingreso operativo neto sirve como una forma de analizar la viabilidad de una propiedad de inversión inmobiliaria. Encontrar el ingreso operativo neto de una propiedad significa calcular cuánto dinero aporta después de cubrir todos sus gastos y contabilizar los períodos de tiempo no alquilados y los gastos de mantenimiento y operaciones.
Si bien noi puede cambiar con el tiempo a medida que fluctúan los ingresos y gastos de la propiedad, los prestamistas y acreedores aún encuentran noi para proporcionar información valiosa sobre si la propiedad obtiene suficientes ingresos para pagar sus deudas.
Noi puede verse afectado por los propietarios que retrasan los gastos porque están tratando de hacer que la propiedad parezca más rentable. Del mismo modo, los pagos de la deuda y los gastos por intereses no tienen en cuenta el cálculo de noi, por lo que puede ser engañoso a menos que también tenga en cuenta estos pagos necesarios.
calcular el ingreso operativo neto
determinar el ingreso operativo bruto (goi) de la propiedad. usa la siguiente ecuación:
ingreso operativo bruto = ingreso potencial bruto – vacante y pérdida de crédito
A continuación, determine los gastos operativos de la propiedad. Incluiría gastos de administración, legales y contables, seguros, conserjería, mantenimiento, suministros, impuestos y servicios públicos. Reste los gastos operativos del ingreso operativo bruto para llegar al ingreso operativo neto de la siguiente manera:
ingreso operativo neto = ingreso operativo bruto – gastos operativos
Por ejemplo, usando una propiedad con un ingreso operativo bruto de $ 52,000 y gastos operativos de $ 37,000, el ingreso operativo neto sería ($ 52,000 – $ 37,000) = $ 15,000.
criterios de los prestamistas
Los prestamistas comerciales utilizan diferentes criterios de calificación para determinar si una hipoteca está garantizada y cuánto prestarán contra una propiedad. Los inversionistas propietarios generalmente no son evaluados individualmente en cuanto a su historial crediticio porque no es tan importante para el prestamista como el potencial de generación de ingresos de la propiedad a ser hipotecada.
Un comprador de vivienda simplemente va a vivir en la casa que está comprando para que el prestamista evalúe su capacidad para pagar la hipoteca y su historial de pago de obligaciones de deuda. Es una situación muy diferente de una propiedad comercial como un complejo de oficinas. Los compradores están comprando esta propiedad para generar un flujo de caja positivo de los ingresos por alquileres.
los ingresos por alquiler
Cuando la motivación para la compra son los ingresos, el prestamista quiere evaluar la propiedad basándose principalmente en los ingresos que generará. por supuesto, la condición de la propiedad y otros factores también entran en la calificación de la hipoteca, pero el ingreso es el factor más importante.
Es probable que se inicie una hipoteca si la propiedad puede pagar la deuda y cumplir con los pagos de la hipoteca y aún así tener un flujo de caja mensual aceptable.
el factor de gastos
Por supuesto, los gastos son la mitad de las principales consideraciones en el cálculo de noi. Es fundamental capturar todos los gastos operativos de la propiedad.
Dependiendo del tipo de propiedad, los gastos de marketing y publicidad pueden variar mucho. La mayor parte de este gasto para una propiedad de apartamento sería publicidad para generar solicitantes de inquilinos. Lo mismo se aplicaría a una propiedad minorista u oficina, pero también podría haber gastos de comercialización para presentar la propiedad a los consumidores o clientes para los inquilinos.
La gestión profesional es la norma para propiedades comerciales más grandes, y este gasto puede ser significativo. Sin embargo, puede compensarse con los ahorros que la administración profesional puede generar en la operación y mantenimiento de la propiedad.
Los servicios públicos deben incluirse cuando no se transfieren a los inquilinos. Todo, desde paisajismo hasta reparación de unidades de aire acondicionado rotas o pintura de unidades, debe incluirse en reparaciones y mantenimiento. No olvide el seguro, este también es un gasto importante. otros gastos pueden depender del uso de la propiedad y los inquilinos.
Los prestatarios pueden obtener más efectivo para un enganche para ajustar las proporciones si los que el prestamista desea en función de los ingresos no apuntan a la aprobación.
Los gastos faltantes aumentarán los ingresos operativos netos, y su cliente pagará en exceso por la propiedad en función de la valoración utilizando la tasa de capitalización.
A menudo también se usan otros cálculos de inversionistas. Ninguno es ciencia espacial. debe poder ponerse al día rápidamente y realizarlos o discutirlos de manera inteligente con clientes inversores comerciales.
