Cómo aumentar su patrimonio neto inmobiliario con apalancamiento

Invertir en bienes raíces se ha convertido en una forma popular de diversificar su cartera de inversiones. Dondequiera que miremos, recordamos constantemente los beneficios de comprar una propiedad, de los muchos infomerciales sobre seminarios de bienes raíces o los programas de casas que suman el increíble valor de administrar o cambiar propiedades de alquiler.

Pero no es tan fácil. después de todo, comprar una propiedad de alquiler no es como invertir en acciones: no se puede dejar un poco de lado y convertirse en propietario. necesitas capital para hacer esa compra. y el proceso a menudo puede ser largo y prolongado. sin mencionar todos los riesgos involucrados, especialmente si no investigas. pero, ¿hay alguna forma de ingresar al mercado aumentando su patrimonio neto? intente usar el apalancamiento para su ventaja. Al hacer esto, puede depositar poco o nada de dinero y usar la deuda para ayudarlo a obtener un retorno.

Siga leyendo para obtener más información sobre cómo puede utilizar el apalancamiento para aumentar el patrimonio neto de su propiedad inmobiliaria, así como algunos de los riesgos involucrados. (para más información, consulte el rastreador de patrimonio neto de investopedia).

el apalancamiento es el uso de varios instrumentos financieros o capital prestado, en otras palabras, deuda, para aumentar el rendimiento potencial de una inversión. Se usa comúnmente tanto en Wall Street como en la calle principal cuando se habla del mercado inmobiliario. el apalancamiento es una técnica utilizada tanto por personas como por empresas para expandir el potencial de retorno, al mismo tiempo que se expande la desventaja de los riesgos involucrados si las cosas no funcionan.

mientras que el potencial de un buen rendimiento es posible, como cuando los precios de los bienes raíces aumentan, usar el apalancamiento puede ser un arma de doble filo. eso es porque también puede conducir a pérdidas si la inversión se mueve en la dirección opuesta. En el caso de los precios inmobiliarios, las pérdidas ocurren cuando los precios bajan.

La forma más fácil de acceder al apalancamiento es usar su propio dinero. En el caso de una hipoteca, un pago inicial estándar del 20% le permite obtener el 100% de la casa en la que desea vivir. Algunos programas de financiamiento le permiten poner aún menos dinero.

Si compra la propiedad como inversión, puede estar en una posición en la que sus socios proporcionen parte, o incluso la totalidad, del dinero. de manera similar, algunos vendedores pueden estar dispuestos a financiar parte del precio de compra de la propiedad que desean vender. según dicho acuerdo, puede comprar una propiedad con poco dinero inicial y, en algunos casos, sin dinero inicial.

considere el requisito común de compra de bienes raíces de un pago inicial del 20%. eso es $ 100,000 en una propiedad de $ 500,000. al depositar solo el 20% del dinero y pedir prestado el resto, el comprador utiliza esencialmente un porcentaje relativamente pequeño de sus propios fondos para realizar la compra. la mayoría, por lo tanto, es proporcionada por un prestamista. Es por eso que los inversores inmobiliarios a menudo se refieren al 80% restante del precio de compra como dinero de otras personas.

supongamos que la propiedad se aprecia a una tasa del 5% anual. Esto significa que el patrimonio neto del prestatario crece a $ 525,000 en solo 12 meses. Al comparar esta ganancia con la ganancia de una compra realizada directamente, sin ningún préstamo, se destaca el valor de la estrategia de apalancamiento. por ejemplo, el mismo prestatario podría haber usado los $ 100,000 para hacer una compra pagada en su totalidad de una propiedad de $ 100,000.

suponiendo la misma tasa de apreciación del 5%, el patrimonio neto del comprador de la compra de una propiedad en efectivo de $ 100,000 aumentaría $ 5,000 en el transcurso de 12 meses, frente a $ 25,000 para la propiedad más cara. La diferencia de $ 20,000 demuestra el aumento potencial del patrimonio neto proporcionado a través del uso del apalancamiento. ahora, imagínese que el 5% gana cada año durante 20 años. Con el tiempo, el uso del apalancamiento puede tener un impacto muy significativo y muy positivo en su patrimonio neto.

Ahora las malas noticias. Todo esto suena genial, pero hay un inconveniente. el apalancamiento puede funcionar en su contra, tanto como puede funcionar a su favor. para mostrar cómo, revisemos nuestro ejemplo anterior. Si utiliza un pago inicial de $ 100,000 para comprar una casa de $ 500,000, y los precios inmobiliarios en su área disminuyen consecutivamente durante varios años, el apalancamiento funciona a la inversa. después del primer año, su propiedad de $ 500,000 podría valer $ 475,000, si se deprecia en un 5%. Si los precios continúan en la misma trayectoria, su propiedad podría valer $ 451,250, una pérdida de capital de $ 48,750.

bajo ese mismo escenario de disminución de precios del 5%, si esos $ 100,000 se usaran para la compra en efectivo de una casa de $ 100,000, el comprador habría perdido solo $ 5,000 el primer año en que los precios cayeron, mucho menos que esa casa más cara.

En los mercados inmobiliarios donde los precios caen significativamente, los propietarios pueden terminar debiendo más dinero del que realmente vale la casa. Para los inversores, la disminución de los precios puede reducir o incluso eliminar las ganancias. Si los alquileres caen también, el resultado puede ser una propiedad que no se puede alquilar a un precio que cubra el costo de la hipoteca y otros gastos. Si está pensando en convertirse en propietario, hay muchos factores a considerar.

Los problemas se hacen aún mayores cuando hay varias unidades involucradas, ya que los inversores inmobiliarios comerciales a menudo destinan la menor cantidad de dinero posible. el objetivo es apalancar su dinero tomando el control del 100% de los activos mientras solo baja el 20% del valor. considere los $ 500,000 en nuestro ejemplo anterior. solo digamos que es un pequeño edificio de apartamentos. dado que se compró con $ 100,000 como anticipo, si el valor del edificio disminuye en un 30%, la propiedad vale solo $ 350,000, pero el inversionista aún debe pagar intereses y capital sobre el valor total del préstamo de $ 400,000.

Si la cantidad que el inversionista obtiene en la renta también disminuye, el resultado podría ser el incumplimiento de la propiedad. Si el inversor usa el flujo de efectivo de esa propiedad para pagar la hipoteca de otras propiedades, la pérdida de ingresos podría producir un efecto dominó que puede terminar con una cartera completa en ejecución hipotecaria sobre un préstamo incobrable en una propiedad.

ahora que ha aprendido los conceptos básicos de apalancamiento en bienes raíces, así como algunos de los escollos, puede pensar que es imposible obtener un buen rendimiento con esta técnica. no te preocupes, es solo cuestión de usar el sentido común. Al igual que cualquier inversión, los bienes raíces conllevan riesgos. aunque puede usar el apalancamiento para su ventaja, hay algunas cosas clave que desea asegurarse de evitar para darle una mejor ventaja en el mercado.

primero, no asumas lo que sucederá antes de que suceda. No siempre se puede utilizar el rendimiento pasado como un indicador de lo que sucederá en el futuro, especialmente con el mercado inmobiliario. Si ve que los valores de las propiedades han aumentado en un área específica entre un 5% y un 10% durante un cierto período de tiempo, eso no significa que continuarán en el mismo camino.

a continuación, haga un presupuesto en consecuencia y sepa en qué se está metiendo. Si realiza un pago inicial más bajo, el monto de su préstamo será mayor. eso significa que tendrá que hacer un pago hipotecario mayor. es posible que deba tener en cuenta las tasas de vacantes más bajas, una economía más dura, malos inquilinos, todo lo cual recaerá en usted. en última instancia, usted sigue siendo responsable del pago de la hipoteca, por lo que debe asegurarse de mantenerse a flote en cualquier situación.

las imágenes de tales compras apalancadas recuerdan esos infomerciales nocturnos en los que los lanzadores de voz suave sugieren que puede ganar millones de dólares comprando propiedades sin pago inicial. Si bien es posible, no recomendamos ir por esta ruta.

felizmente, no necesitas hacerlo. Existen formas menos exóticas de utilizar el apalancamiento, lo que le permite comprar bienes raíces con un monto relativamente bajo, incluso sin dinero en absoluto. de hecho, aunque no lo consideren un apalancamiento, la mayoría de las personas lo hacen si solicitan una hipoteca cuando compran una casa. devuelven el préstamo durante un período de años o décadas, mientras disfrutan del uso de la propiedad. La moraleja de la historia es que el apalancamiento es una herramienta común que funciona bien, cuando se usa con prudencia.