Los prestamistas comerciales son muy cuidadosos en su suscripción. Dado que los historiales de crédito personales de los compradores rara vez son importantes en los préstamos comerciales, utilizan otros criterios para tomar decisiones de préstamos. la propiedad comercial se compra para generar ingresos, por lo que uno de los criterios que es popular es mirar los ingresos para ver si es suficiente para pagar adecuadamente la hipoteca y dejar una ganancia para los prestatarios.
cuando un prestamista mira un apartamento o una propiedad multifamiliar, si se le otorgará una hipoteca y por cuánto, podría determinarse utilizando el dscr o el índice de cobertura del servicio de la deuda. Es un cálculo simple, pero muy importante. el prestamista no se preocupa mucho por los puntajes de crédito individuales o los historiales de los propietarios. El propósito de la inversión es el ROI, el retorno de la inversión y, lo que es más importante, el flujo de caja.
en realidad, los inversores deben valorar la atención de los prestamistas para asegurarse de que los cálculos de flujo de efectivo sean correctos para un proyecto de apartamentos. querrán ver finanzas que muestren ingresos y gastos. luego determinarán si parece que estos números continuarán en el futuro, o posiblemente mejorarán o empeorarán. cuando los números muestran que el flujo de efectivo cubrirá adecuadamente el servicio de la deuda, valida la selección de inversión y las habilidades de valoración de los inversores.
Si bien hay muchos lugares para ver cómo calcular la dscr con un proyecto y el monto de la hipoteca ya establecidos, es más probable que un comprador quiera saber cuánto puede pedir prestado en un proyecto que está considerando comprar. los inversores hacen sus propios cálculos y miran a su prestamista elegido para validar los números que se les ocurrieron. Tanto los inversores como los prestamistas tienen un objetivo común a este respecto. ¿Va a ser el proyecto lo suficientemente rentable como para pagar la deuda con las ganancias adecuadas sobrantes?
veremos esto desde dos direcciones, obteniendo la dscr actual y evaluando una propiedad con una dscr requerida por el prestamista. este cálculo vuelve a esa cantidad usando un dscr mínimo aceptable de prestamista común de 1.20. entonces lo haremos en la otra dirección, obteniendo el dscr.
dificultad: promedio
tiempo requerido: 20 minutos
así es cómo:
- determinar el flujo de efectivo o el ingreso operativo bruto después de restar las vacantes y las pérdidas crediticias. renta total de $ 187,000 / año – 9% de vacante y pérdida de crédito ($ 16,830) = $ 170,170
- luego llegue a noi, o ingreso operativo neto, restando todos los demás gastos de operación y administración, incluidos impuestos y seguros. ingreso operativo bruto – todos los gastos = noi, o ingreso operativo neto
- $ 170,170 – 72,470 (gastos) = $ 97,700 noi
- $ 97,700 / 12 meses = $ 8,142 / mes noi
- Si el prestamista utiliza una dscr mínima aceptable de 1.20, entonces esos $ 8,142 / mes tendrían que ser 1,2 veces el pago mensual de la hipoteca. Para llegar a ese pago máximo, es necesario dividir los $ 8,142 por 1.2. $ 8,142 ingreso neto mensual / 1.20 dscr mínimo = $ 6785 / mes pago máximo de hipoteca.
- ahora solo es necesario determinar cuánto se prestará a las tasas actuales. Si este comprador puede esperar una tasa de interés del 6.875% en un préstamo a 30 años, una calculadora de hipotecas nos dirá que el prestamista puede estar dispuesto a prestar alrededor de $ 1,032,836 en esta propiedad , ya que el préstamo y la tasa de interés resultarían en pagos de capital e intereses. de $ 6785 / mes, y el mínimo de 1.20 dscr. La mayoría de las calculadoras de hipotecas le permitirán ingresar el pago, la tasa de interés y el tiempo para calcular el monto del préstamo.
- cuando comenzamos, sabíamos que estábamos retrocediendo en el monto de una hipoteca usando una dscr establecida, ya que somos compradores que queremos estimar cuánto se podría pedir prestado para hipotecar una propiedad que estamos evaluando para comprar. pero, hagamos un cálculo de dscr donde sepamos los gastos del proyecto actual y el pago de la hipoteca. $ 223,000 noi / $ 172,000 pagos anuales de hipoteca = 1.30 dscr
- 1.3 es mejor que 1.2 en este caso, por lo que probablemente sea un dscr aceptable. sin embargo, si se busca un nuevo préstamo para un proyecto operativo, el noi actual se usaría como lo hicimos al principio para ver qué podría estar disponible como monto de la hipoteca.
Cuando los números funcionan, los inversores y los prestamistas pueden sentirse bien acerca de la financiación del proyecto y la rentabilidad futura.
Que necesitas:
- Los detalles de ingresos y gastos de la propiedad.
- Una calculadora de hipotecas.
